纯干货养房大比拼北京上海旧金山西雅图哪个城市养房成本最高

俗话说“买房容易养房难”，买房之后的养房也是一笔不小的开销。如果在中国和美国各选两个有代表性的城市，我们来看看养房的成本存在怎样的差距。

Zillow曾在报告中就曾经指出，近40%的首次购房者的花销超过其预算。为了让购买者对自己的承受能力有更精确的了解，Zillow 计算了美国的房主买房以后，从保险到税收，再到维护，平均每年的养房开销。

美国养房成本支出项目

在美国，房主的养房成本主要包括：

房产税：房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1~1.5%。

房屋保险：在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。在加州，一般区域$50万左右的房子，一年房屋保险费约$900左右。

HOA：在美国物业费主要是针对公寓而言，独栋别墅一般没有物业，没有物业费。通常的规律是这样：房产面积越大，费用越高；房产设施越高端，费用越高。

维修费用：主要是地毯清洁、庭院整理、排水清洁、暖通空调维修、房屋清洁和压力清洗。

美国各州房产税平均税率

旧金山养房成本支出

根据 Zillow 发布的报告，全美养房成本支出最高的是旧金山都市圈，均值$16,290，其中包括房产税、保险、物业费和维修费用。这并不奇怪，因为该地区的房屋价格是最高的，这意味着房产税的费用也会高。

城市：旧金山

房价中位数：$1,250,000

房产税率：1.12%

同比增长率：13.3%

养房费用：$16,290

中位价房屋租金：约$4,000

举个例子：旧金山

这是一套位于旧金山都市圈普莱森顿的学区房，总价$128万，和旧金山房屋中位价相近。房屋为独栋别墅，5室3卫，214平米，没有物业费，房产税$15,975/年，房屋保险$1000/年，租金$50400/年。

图片如下：

主要支出费用：

房产税：$15,975/年

保险：$1,000/年

物业费：$0.0

维修费用：$1,000/年

共计：$17,975/年

租金收入：$4200*12=$50400/年

年租金收益：$50400-$17,975=$32425/年

（约人民币21.6万)

年租金收益率：$32425/$128万=2.53%

西雅图养房成本支出

根据 Zillow 发布的报告，华盛顿州西雅图养房成本支出均值$12,924，其中包括房产税、保险、物业费和维修费用。

城市：

房价中位数：$510,000

房产税率：1.15%

同比增长率：13.3%

养房费用：$12,924

中位价房屋租金：约$4,000

举个例子：西雅图

这是一套位于西雅图都市圈博塞尔的投资房，总价$50万，和西雅图房屋中位价相近。房屋为独栋别墅，4室3卫，179平米，没有物业费，房产税$5,479/年，房屋保险$800/年，租金$27600/年。

图片如下：

主要支出费用：

房产税：$5,479/年

保险：$800/年

物业费：$0.0

维修费用：$1,000/年

共计：$7,279/年

租金收入：$2300*12=$27600/年

年租金收益：$27600-$7279=$20321/年

（约人民币13.5万)

年租金收益率：$32425/$50万=4.06%

中国养房成本支出项目

在中国的房产通常被视为一次性投资，养房成本是被忽略的，由此也就体现出来中国的养房成本较低，事实的确是如此吗？

目前国内没有房产税这种支出，因此城市商品房的养房支出主要是物业费和社区公共设施的使用费用（如健身中心、会所、电梯等设施的使用费），相隔10-15年一次的装修费用，这样想来好似没有多少开销，事实上，我们忽略了一个很重要的开支，就是中国大城市的车位。

四川成都市区的车位价格在¥8-15万之间；北京的五环以内的完善社区车位价格都在¥20万以上；上海的车位价格最夸张，基本上很难找到¥25万一下的价格，上个月还爆出新闻静安中环一楼盘天价车位¥130万。总结一下，国内的养房成本支出主要有一下几项：

物业费

公共设施费用

车位

房屋维护费用

（北方城市有集中采暖费用）

北京养房成本支出

北京大多数商品房小区，尤其是近10年入住的社区，早已经告别“无需物业费时代”，根据中国指数研究院发布的《2016年中国物业服务价格指数研究报告》显示，北京物业服务均价为¥2.8元/平方米/月。

中国大多数的房屋是商品房，和美国的公寓最接近。百姓家庭的住房面积通常是100平方左右，这个面积的房子在北京的通常价格在¥500万左右，每年的物业费3360，取暖费3000，车位租金约6000。

城市：北京

房屋面积：100平方

房价：¥500万

物业费：¥3360/年

车位：¥6000/年

集中采暖：¥3000/年

养房费用：¥12360/年

房屋租金：约¥8000/月

举个例子：北京

这是一套位于北京北六环以内的一套2室1厅，面积103平米，套内面积81平米，产权年限剩余50年，总价¥550万。物业费¥3708/年，取暖费¥3200/年，车位¥25万，租金约¥5500/月。以20年装修一次，装修费用¥20万元计，每年维护费用¥10000元。

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主要支出费用：

物业费：¥3708/年

取暖费：¥3200/年

车位：¥5000/年（¥25万/50年）

维修费用：¥1,0000/年

共计：¥21908/年

租金收入：¥5500*12=¥66000/年

年租金收益：¥66000-¥21908=¥44092/年

年租金收益率：¥44092/¥550万=0.8%

上海养房成本支出

上海是中国经济的领头羊，是中国经济发展最好的城市，被称为中国经济中心。上海的房地产行业发展相对完善，小区发展比较成熟。根据中国指数研究院发布的《2016年中国物业服务价格指数研究报告》显示，上海物业服务均价为¥2.41元/平方米/月。

和北京相似，上海百姓家庭的住房面积通常在100平方左右，这个面积的房子在上海的通常价格在¥500万左右，每年的物业费约¥3500，车位租金约¥8000。

城市：上海

房屋面积：100平方

房价：¥500万

物业费：¥3500/年

车位：¥8000/年

集中采暖：¥0/年

养房费用：¥11500/年

房屋租金：约¥7000/年

举个例子：上海

这是一套位于上海浦东金桥的一套2室2厅，面积96平米，套内面积73平米，产权年限剩余53年，总价¥600万。物业费¥3687/年，取暖费¥0/年，车位¥26万，租金约¥7000/月。以20年装修一次，装修费用¥20万元计，每年维护费用¥10000元。

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主要支出费用：

物业费：¥3687/年

取暖费：¥0/年

车位：¥4906/年（¥26万/53年）

维修费用：¥1,0000/年

共计：¥18593/年

租金收入：¥7000*12=¥84000/年

年租金收益：¥84000-¥18593=¥65407/年

年租金收益率：¥65407/¥600万=1.09%

总结一下

总结以上4个城市的数据，可以得出以下这各表格：

通过对比可以得出，美国的养房成本明显高于中国。美国旧金山的养房成本最高，每年折合约12万 RMB，西雅图低得多，也要约5万 RMB；北京和上海的养成成本相对持平，北京略高于上海（采暖费用）。虽然在养房费用上北京和上海都低于美国城市，但在租金收益上，美国城市也明显高于北京和上海。

在租金高的城市，哪怕养房成本非常高，但盈余也还是可观的。由此可以得出结论：投资的时候，养房的成本虽然是重要的衡量指标，但不是唯一的。有些城市的房价很高，养房成本也高，但收益更大。如果在预算允许的范围内，租客优质，地段理想，稀缺又抢手，长期的投资回报会很可观。

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