房价跌的厉害「房价跌惨了」

来源：柯视角

主编：柯谈

买房，绝对是门科学。

买房，选对了时机上天堂，选错了时机下地狱。

1

这两年深圳高位接盘的买房人亏惨了，用“哀鸿遍野”来形容，丝毫不过分。

最典型的一个例子就是月亮湾花园。

2020年7月，因为棚改预期，大量炒房客蜂拥而入，赌拆迁暴富。从8月起，月亮湾花园的房价坐上了火箭，从7.5万/㎡起，一路飙升。2021年2月，一套92平的老旧三房，以1186万的天价成交，单价12.89万/㎡。

万万没想到，因为政策变化，时隔一年后，成交价坐了一回过山车，变成了7.8万/㎡，跌幅39%。就这个成交价还在继续下跌，今年2月成交的一套87.89平的小三房，单价仅仅只要5.97万/㎡。

最高点接盘的小白到底亏了多少钱？

我们就以2021年2月最高12万的成交价为例来算一算，1200万买入一套100平的月亮湾，首付3成360万，贷款840万，利息5个点，一年还息42万。现在最多卖600万，首付跌没了，连贷款都还不上，再加上税费佣金利息这些，净赔700万。

光明大网红龙光玖龙台，其二手房成交价2020年曾突破9万一平。就在今年4月4日，一套房源成功法拍，面积88.36㎡，成交价约540万，折合单价约6.1万/㎡。两年多时间，从9万跌到6万，不算资金成本和利息税费，一套小户型房源就亏了两百多万。

2021年2月8日深圳二手房指导价出台后至今两年，房价跌幅20-40%是非常普遍的。

过去两年，用一个字形容深圳楼市，就是：惨。

一线城市里，深圳楼市，历来都是急涨急跌的代表。因为深圳年轻人多，移民多，财富积累少，买房都是靠高杠杆，一旦政策放松，利用杠杆涨幅很快，而遭遇调控后，房价不涨，高杠杆就很难维持，会出现踩踏下跌。

2

2020年之前，广州楼市毫无存在感，几十年如一日的平稳运行。

但是2020-2022年这波小牛市，广州紧跟深圳开启大涨，尤其是宇宙中心天河珠江新城。

以珠江新城的顶豪网红盘凯旋新世界为例，2019年成交价才9万/㎡，2023年2月则飙到了将近20万/㎡，同样都是207.90平，3年时间涨了2000多万。

珠江新城的广粤尊府更过分，2020年成交价12万/㎡，目前挂牌单价最高已经超30万/㎡。

4年前，广州珠江新城的楼盘价格都在10万/㎡以下，而深圳前海二手房就已经卖14-15万/㎡了，深圳湾更是去到20万 。但现在呢？深圳前海一手房限价很严格，目前价格普遍不到10万/㎡。比如，前海的核心红盘桂湾的天健悦湾府，带精装修交付，才卖9.3万/㎡，卖了半年，都还没卖完。

广州豪宅的价格已经赶超深圳，但深圳已经大幅回调，而广州豪宅价格还没有调整。

我可以肯定的告诉大家，广州珠江新城和金融城的豪宅一定会遭遇一次大跌。

还记得2020年出尽风头的广州黄埔楼市吗？中介每天喊涨，大批买家纷至沓来，没想到指导价一出，黄埔楼市立马断崖式下跌！

以红盘黄埔花园为例，一年多前，房价已稳定在5万 ，部分优质房源，甚至逼近6字头。

现在回头看，当年的买房人妥妥的高位站岗。房价去年年底之前就回落至4字头，至今都没有恢复元气。

万科金色悦府在两年前成交价达到到6.29万/㎡，万万没想到不到两年时间跌到4.4万/㎡，竟然还低于该小区二手房指导价4.5万/㎡。

高位接盘的买房人，估计眼睛都要哭瞎了！

3

房价涨跌波动最大的城市，除了深圳，就是杭州。

在杭州众多板块中，未来科技城和望江新城是下跌最大的两个板块。

未来科技城板块中，最典型的代表楼盘就是阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来，江湖人称“未科三兄弟”。这三个楼盘，算是杭州楼市疯狂的最好见证者。

深圳被打压后，杭州成了带头大哥。未科三兄弟打头阵，房价一路上涨，到2021年初，普遍站上了五六万的单价，不到一年时间，房价接近翻倍。最疯狂的时候，三兄弟中的阳光城未来悦，最高炒到8万多一平米，算上税费，接近9万一平米。

受此影响，整个未来科学城板块的二手房业主集体高潮，喊出：10万 不是梦！

可是现实就是这么残酷！2022年后一路狂跌，目前，阳光城未来悦的最低挂牌价暴跌到4.7万/㎡，竟然还找不到买家！

望江新城的海潮雅园，2021年最巅峰网签单价约为10万元/㎡，而最近90天成交均价仅为6.5万元/㎡，暴跌3.8万元/㎡，跌幅将近40%！以一套约89㎡的面积计算，总价大约回调了340万。

截至目前，杭州二手房存量已然高达约21万套，10%新出挂牌房源来自上个月。天量库存，大都以降价来实现离场。

这一点从诸葛找房数据可以看出来，当下杭州二手房挂牌房源中超过90%在降价。

4

周期来临，所有城市都无法逃脱。

南京房价全面下跌已经快两年。目前二手房网站挂牌量激增到15.8万套。

3月4日，河西中嘉业国际城成交一套建面约56.14㎡的小户型房源，总价239万，成交单价仅4.26万/㎡，成交周期24天。

要知道，在2020年高光时刻，这种小户型能卖到400万，成交单价高达7.14万/㎡。

两年多时间，成交总价跌了一百多万，成交单价跌了近3万/㎡，跌幅达40%。

3月5日，鼓楼恒盛金陵湾成交一套建面约101㎡的房源，总价579万，成交单价为5.73万/㎡。

该小区可以说是热门板块的热门楼盘，凭借主城好地段和树人双学区，2021年巅峰时期成交单价高达8.8万/㎡，短短两年时间，一平米下跌3.07万，跌幅达到了35%。

5

深圳楼市大跌的最大受害者，就是临深的东莞，堪称难兄难弟。

深圳房价暴涨暴跌的这些年，东莞房价也紧随其后，犹如过山车一般刺激，经历了冰火两重天。东莞的一些标杆二手房小区，曾经捧得有多高，现在摔得就有多惨。

位于东莞南城西平片区的景湖春晓曾经是城区二手房市场的网红盘之一。

2021年时，57平的两房挂牌价最低都要300万，单价达到5.2万/平。而目前50平左右的两房挂牌价在190万左右，单价低至2.9万/㎡，跌幅高达79%。

临深板块，也是东莞房价跌的最狠的板块。

2016年-2019年，大批深圳客涌入东莞市场，临深地区开始崛起。大运城邦与深圳龙岗仅一路之隔，2021年大运城邦97平的三房成交价最高达到342万，单价约3.5万/平，个别房源挂牌价已经去到了四万甚至五万。

之后随着东莞楼市调控层层加码，深圳客退场，加上临深片区海量新房供应的冲击，临深片区的二手房价格一路狂跌，目前挂牌价达到2.36万/㎡，与高峰期的价格相比跌了33%。

6

在经济周期中，房地产是周期之母。房地产也具有最典型的、最明显的周期规律和特征。

我2017年7月开始写公众号，2018年底因为说了一些大实话失联。我写文章的宗旨就是要明确告诉大家，什么时候要买房，什么时候要观望。

我对楼市的判断一向是非常准确的，大家可以看看：

2020年初疫情刚开始，我建议大家赶紧抄底：

2021年初，我警示大家千万别高位接盘，暂停买房：

2022年4-5月上海疫情封城，我精准预判解封后上海将迎来上涨：

2022年底，我成功预测到2023年春节后楼市会大回暖：

2023年3月初，全国楼市小阳春高潮之际，我奉劝大家赶紧把手上的垃圾房产抛掉置换。如果跟随我的脚步，绝对会在小阳春结束前顺利套现：

2021-2022年，全国楼市大跌，尤其是2021年高位接盘的小白，一定会对房地产周期刻骨铭心。

今年初，小阳春已经结束了，我预判楼市会平稳2-3个月，接下来，随着政策的进一步刺激，2023年下半年到2024年，一线和强二线城市会迎来一波量和价的显著上涨。其中，我最看好的代表城市有这几个：上海、北京、深圳、苏州、武汉、成都。

接下来的4-6月，是绝佳的抄底时机，切勿错过！