慧盖房 无锡的别墅值得买吗「无锡的别墅值得买吗」
文/张继
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经常有人私信我们后台：公寓可以买吗，安置房可以买吗，别墅可以买吗等此类的问题，若想得到答案，你必须要了解产品和市场行情，明白买房中有哪些不能做的。
今天，就和大家聊一聊楼市中高端一点的东西~别墅。
▲ 乡镇老式独栋别墅
相信很多人都有一个相同的梦想，那就是在自己深耕的城市，能拥有一套有山有水、配套一流的独栋大别墅。
如果预算够，仅考虑自住的话，推荐赶快买，然而大多人买房不仅仅为了自住，还要考虑投资的因素。
如今，无锡市场上所谓的别墅，95%以上的都是联排、双拼、叠拼诸如此类的产品，其价格也越来越亲民，甚至有些叠墅总价不到200万就能买到。
“门槛这么低，赶快去抢啊！”
哪个东西值得投资，最直接的方式就是看它卖的好不好。有些人炒股可以躺着赚钱，有些人炒股赔得倾家荡产，炒股和投资房产也是一个道理，主要看你选择了什么样的产品！
像别墅这类产品，本身就有一定的局限性，不适合投资。
我为什么这么说呢？首先考虑到市场的行情，对别墅非常不利。
房价的涨幅，和主流市场口味有着很大的关联，比如大家都想买经开的房子，可是涨得太快，只能选择锡东新城的房子，最后都在涨的时候，只能买乡镇板块的房子了。
热门板块→普通板块→乡镇板块，这就是板块的价值波动。
市场上人们最关注的还是学区房，次之是品质地铁房，然后是老破小、郊区房子，最后则是关注度最低的别墅。
由于其面积大、总价高等因素，相比于普通商品房，别墅的交易周期很长。
很多人在投资房产的时候，就会想到房子涨不涨，几年后净赚多少之类的问题。抛开别墅的价值来说，其交易成本也很高。
如果你的房子没有满两年，满五年，其额外的增值税也是一个不小的费用。
在时间成本上，业主投入的精力也远超其他商品房。一般来说别墅装修完，入住至少需要一年，有些独栋别墅甚至更久。关键装修完的别墅，在市场还不好卖。
买别墅的人群都有自己的审美个性，装修完的房子可能不符合他的理念，特别是交付十几年的老别墅，那设计理念肯定落后现代，因此毛坯别墅成交周期要低于精装别墅。
为什么别墅不受人关注呢？关键还有供需关系的变化。
在无锡市场，别墅类产品供给一直供大于求，各大楼盘之间竞争非常激烈，另外缺少高品质别墅，因此别墅涨幅远低于其他产品的涨幅。
除了和主流买房偏好有关外，还与市场购买力相关。
在无锡房地产市场，购买力还是以刚需客群为主。根据市场调查数据可知，2020年无锡成交的一二手房中，总价80-250万的房子占比80%以上，250-500万区间占比8.37%，500万以上仅有0.76%，可以看出像别墅这种价格高的产品，很多人还是没有能力购买的。
▲ 无锡买房用户购买力（图源安居客）
另外在装修成本上，别墅装修也是一笔很大的开销。市场上的别墅，基本上都需要自己装修，要想住的更加舒适些，那动辄几百万的装修费肯定是有了，有时候别墅的装修费用可能还会超过买别墅的成本。
装完后我们还要考虑到维护，装修后的房子在自住或出租的过程中一直都有所损耗，其房子的价值多少，是与维护好坏挂钩的。
▲ 别墅花园
如果不进行维护，房子的价值就会降低。
除了这些支出外，还会产生一些物业费、花园养护费等日常费用，代价远高于普通住宅产品。
可以看出，别墅产品不光购买成本高，维护成本也很高。就像买车一样，买的时候洋洋得意，但是后面的养护、保险等费用，让人有些头疼不已。
以上种种因素，造成了别墅如今的困境，随之逐渐演变成了一种消费断层的产物。
除此之外，在无锡市场，别墅也面临着“品质断层”的困境。
前几年，国家出台限墅令之后，有很多声音就说：“快买别墅，以后就是稀缺产品”。
事实真的如此吗？无锡缺别墅吗？
其实无锡不缺别墅，缺的是有品质的别墅。像市面上那些300万以内的别墅产品，你仔细研究一下就可以发现，这些项目大多并不能称为别墅，联排、叠拼等产品只是“半成品”。
这些“半成品”，除了品质不好外，配套也令人失望。买别墅本身就是为了追求高品质生活，少了生活，空有别墅的外壳又能如何呢？
像鸿山，鹅湖，玉祁，甚至是马山的一些项目，就算你买到了，也很难享受高品质的别墅生活。在这些地方，交通、商业、景观、学校等配套落后，别墅只能称之为别墅，唯独少了生活的气息。
无锡的别墅区，主要集中在滨湖区的马山和蠡湖。
这两个地方，都是以低密度的别墅为主，房龄普遍在10-20年左右，其中马山房龄比较新一些，多为新项目。
另外近半年来，滨湖区的雪浪板块也陆续推出别墅项目，受到了人们的关注。
这几个区域，有多个知名的别墅小区，如马山的弘阳三万顷、蠡湖新城的香樟园、雪浪的绿城无锡桃花源。除了弘阳三万顷是稀缺独栋别墅外，另外两个项目则是以品质服众。
▲ 绿城无锡桃花源效果图
究其原因，我认为有三个因素：
1、好别墅太少
整个无锡市场，别墅品质参差不齐，能拿得出手的项目寥寥无几。只要品质出众，何愁无人上门！
2、缺少高端项目
去年，无锡开盘的一些新房，基本都是多个产品混合的项目，极少是唯别墅产品的项目，因此500万以上的别墅在无锡楼市中处于断层状态。
3、大多别墅配套设施一般
别墅一般都位于安静偏远的郊区区域，没有地铁，没有商业，还远离市区，生活便利度不高。
符合这三个条件的别墅，在无锡少之又少，就算有，没有800万是绝对拿不下来的。
如果有钱的话，哪个人不爱住别墅呢？
买房不谈价格的都是耍流氓！价格，是买房人最为关心的因素。
不考虑投资的情况下，有没有那种既住的舒适，生活又便利的别墅项目呢？
那些独栋大别墅动辄千万，肯定不适合大部分人购买的。对于改善者而言，适合大众的别墅产品，应具备以下四个条件：
1、总价500万以内，180平以上，品质要好；
500万是无锡别墅的分水岭，500万以上为高端产品，反之则为中端产品。
2、无论是城区还是郊区，周边配套要齐全
优先度：地铁>商业>学校>医院
3、主推新房，二手房次之
因为大多二手房别墅是精装，重新拆了再装，既浪费金钱，又耗费时间，因此新房最好，如果选二手房，也要是毛坯的。
4、靠近蠡湖，太湖
没有山，没有水的别墅是没有灵魂的，空有别墅的名号，却少了别墅的“初心”。
▲ 蠡湖风光（图源无锡发布）
虽说优质的别墅项目数量稀少，但无锡还是存在一些好别墅的。不过从总体上来说，别墅投资收益不高，变现速度慢，因此不建议投资别墅产品。
如果仅仅为了自住，别墅绝对是不二人选，毕竟舒适度肯定比普通产品要高出一截的。
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