上海浦东楼盘价格「总价350万元起浦东一楼盘去化超9个月」

同润·新云都会。徐凡淋/摄

上海楼市板块分化越发明显。

徐凡淋/发自上海

上海楼市板块分化，部分板块新房去化超9个月。

4月末，位于浦东张江南的同润·新云都会，将于5月3日开启认购的消息在各媒体推广，引发市场关注。

在浦东张江，随着产业的“狂飙”，带动周边居住价值的提升，围绕着张江产业大核的新房置业，一直是浦东的热门板块，今年一批次浦东5盘中，3盘触发积分，即使未触发积分的两盘，认购率也破100%，竞争十分激烈，二批次浦东4盘单价均在6万元/平方米以上。

如今，张江核心板块销售均价约8.3万元/平方米，唐镇约7.06万元/平方米、川沙约6.4万元/平方米，康桥约6.6万元/平方米，周浦约6万元/平方米。

对比张江板块价格，张江南板块同润·新云都会，将在三批次推出85~94平方米3~4房户型，备案均价48000元/平方米，共204套。

低总价优势，然而，在实际销售中去年8月开盘的一批次69平方米户型，总价350万元起，去化周期已超9个月，仍有不少房源在售，在上海近郊楼盘中并不多见。

对此，上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，市场分化是肯定的，且越来越明显，上海每个区都有成熟的核心区，配套齐全加上轨道交通支撑，卖得好的楼盘品质与价格匹配度较高，有些项目品质和楼盘匹配度不是特别高，销售则不那么活跃，去化周期9个月虽不能跟触发积分的项目比，但依然属偏紧的市场供应。

张江南，新场古镇盘

同润·新云都会售楼部现场。徐凡淋/摄

2022年6月1日，上海首批次集中供地首日，上海同润投资（集团）有限公司全资子公司上海垄新房地产开发有限公司以总价14.55亿元竞得浦东新区新场古镇东单元（PDXC-0209B-02地块，楼面地价22274元/平方米，溢价率8.49%，房地联动价48000元/平方米。西侧为同润在售新盘同润·欣汇名邸，北侧一路之隔为中梁·首创禧瑞祥雲。

公开资料显示，项目开发商上海同润投资（集团）有限公司主营房地产开发，是一家1995年开始深耕上海28年的本土开发商，以“实力是成功的基石，信誉是成功的延续”为开发理念与产品打造原则，在上海已经打造了诸如同润·圣塔路斯、同润·欣汇名邸等13个住宅产品。

该项目占地3.3万平方米，建筑面积9.4万平方米，绿化率达35%，可售634户，距离新场地铁站约2.7公里。

据现场销售经理李鹏介绍，同润·新云都会位于浦东新场镇央芯，距离新场古镇约1.5公里，近享规划红利，周边配套趋于完善，生活氛围成熟，可满足日常生活所需。项目周边还有新场幼儿园，浦东新区新场小学、新场实验小学、新场实验中学等。

在交通方面，向西400米进入申江南路，一路向北直连张江；向东约600米到S2沪芦高速收费口，以及S32申嘉湖高速及G1501绕城高速等多条自驾道路，周边有16号线新场站，可通过自行车或公交短时间内接驳轨交，从新场站出发，6站可换乘2号线，1站达张江高科，便捷接驳浦东市区。

在国家文物局指导下，新场古镇作为上海的古镇代表，正与周庄、乌镇、西塘等长三角10大古镇，联合申报“江南水乡古镇”世界文化遗产。一旦成功，新场古镇有望成为上海的又一大城市名片，为城市发展增加更多可能性。

去化周期超9个月

中粮·首创禧瑞祥雲。徐凡淋/摄

同润·新云都会，一期主推69~140平方米，均价49000元/平方米；二期主推86~136平方米3~4房户型，均价48000元/平方米。整个小区有1栋11层，6栋17层高层住宅、1栋12层保障性住房，车位数870个。

然而，这样一个看似颇有价格优势的项目，实际销售却并不理想，同润·欣汇名邸（一期）去年8月份开盘，过去近9个月，仍有大量房源未售。

“总价350万元起，一期也有房源在售。”4月25日，记者来到该项目，只见现场看房客寥寥无几，项目销售经理表示，现在主推三批次，三批次于2025年5月交房。在实际销售中，去年8月份开盘的一期，仍有不少房源在售，一批次将于2024年3月交房，交房时间早一年。

一期在售房源中除高层小户型外，在售的叠加别墅面积110~141平方米，总价900万~1000万元。

“看中就能买，不需要摇号。”一名购房者表示。

板块内同润·新云都会外，即将于今年6月交房，一路之隔的中粮·首创禧瑞祥雲叠墅产品去年8月开盘，现在同样有不少在售产品。

中粮·首创禧瑞祥雲销售经理戴乐认为对比同润·新云都会，其产品优势在于户型，交房快，中粮品牌，加上价格优势，下叠130平方米，送地下室90多平方米，加花园实际使用面积240平方米，单价6万元/平方米，套总价750万~810万元。

谈到周边同品质产品，戴乐表示，附近万科早期别墅产品250平方米，总价约1000万元，单价5万元/平方米，没有价格倒挂，自住优势不明显，来投资的购房客也就少了。

对比浦东多个触发积分及快速去化楼盘，卢文曦表示，现在市场触发积分的楼盘基本有价格倒挂，能够开盘当天全部去化的楼盘，价格和品质的匹配度较高，配套好的地方去化压力不大，如果不是特别好，购房者可选的楼盘多，则不一定会买。

一购房者表示，同润·新云都会一期69平方米小户型与叠墅产品都有在售，项目硬伤在于地铁站实际距离2.5公里以上，配套不齐，对面商场也在招商中，一期还没有卖完，现在二期做前期推广。