碧桂园凤凰城会涨价吗「碧桂园凤凰城会不会贬值鑫苑大都汇二期无动静房哥问答117期」

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房哥问答

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问：房哥，六月份买的辰宇世纪城，能保值不？

答：这个盘的价格经历过这几个阶段；16年3月，5200一平，等在开盘的时候17年9月，赶上西安房价上涨的态势，价格已经到了9500块，半年多后到了6月；

也就是你买的时候，价格已经到了12500块，但小区的品质还是两年前的水平，门口半坡站地铁口的卖点也从未改变；房子还是那个房子，莫名其妙的价钱就翻了两倍；

再看同区域比辰宇位置更好，品质更高，开发商实力更强，户型小区规划更好的中铁建花语城带装修的高层10745块，御锦城毛坯高层12000块，合能铂悦府高层毛坯9030块；

如果投资的话，这种小开发商盘这个价格买，确实是高位接盘了，自住的话已经买了也不纠结了。

问：想买美院旁边的永和新领地出租，求分析？

答：小区很小，只有一栋高密度的塔楼，位置就在香山红叶旁边；这个地方朝北是美院，朝南就是石油大学，东侧又是交大一附院和肿瘤医院的院区；

位置还是不错的，这个区域的租客也是以医院陪护和周边学生流为主，同区域出租精品类还需考虑巨大的罗家寨城中村，这个区域交通，生活配套，人流量是没有问题的，毕竟城南主城区内，但小开发商盘，没什么环境，也就只适合出租；

目前二手房报价在一万五上下，均为一室大开间；45平的租金也仅有1500块左右，买来并不划算，建议可以去同区域的融尚第十区看看，小区环境更好。

问：李家村万达住宅性质写字间，适合投资吗？

答：其实就是商场上面的商用公寓，现在很多都出租给儿童培训班和各种婚纱影楼了，地段是好地段，本身自带万达广场，人流量有保证，自然也很受租户青睐；

目前像85平的两室，租金稳定在2800块左右，地铁四号线开通后，这块的人流量还有上涨空间，前提是楼下的万达广场经营不错，人流量充足，这是基础。

问：鑫苑大都汇二期，怎么一直不见动静？

答：二期就是一期的对面，路过很多次但没有任何施工的动向，开发商答复开盘时间要等到2019年的下半年才有消息；

整个小区规划是非常大的，占地352亩，总建筑面积135万平方米，包含1栋137米高写字楼、22栋高层住宅、1栋137米高的LOFT, 3栋百米SOHO以及综合商业；

一期的七栋住宅去年年底已经交房了，目前能看到的包括一期住宅，已开业的大都汇独栋商业，鑫源中心写字楼和杏园路一侧的酒店。

问：投资P2P雷了，想投资房产保值，有一些担心？

答：在目前的保值渠道里，普通人接触最多最稳的还是买房；P2P说跑就跑，股价说跌就跌，唯有房价一直稳步向前；很多投资的人担心的无非是接下来的价格会有大的波动，市场会变冷，然而并看不到；

最近市场的冷静只是对前半年疯狂抢房的修正；有没有人在买房，成交登记数据是不会骗人的，只不过现在是两级分化，好的房子还是不愁卖，垃圾盘再怎么吆喝还是没人；

来看一组数据，10月9日开始，西安市场上新推7个盘总计房源1485套；从登记情况来看，自然界，美好时光、林邑的实际登记人数远大于房源供应总套数，需要摇号。

绿城全运村，曲江风华，融创·揽月府登记人数也已超出房源套数，融创壹号院登记人数很少。

问：绿城全运村，世茂，恒大御龙湾投资三选一？

答：世茂就是前阵子出名的无人买遇冷的盘，296套房子仅两人购买，不好卖价格是一个原因，同区域这个价位位置更好的还有绿地峰辉，再贵一点很多人又看到碧桂园凤凰城了；

而璀璨倾城御井路这个位置则像是被遗忘的角落，能看到的只有西侧巨大的灯具批发市场，自住都如此冷，更别说投资了；

恒大御龙湾则更加适合二套改善，一来长鸣路（马腾空）这么偏的地方，周边配套欠缺，刚需不会看到这里，一万三的价格在区域内还有金地南湖艺境，美好时光，海亮唐宁府的备选；

但御龙湾小区规划的又很好，1.5的超低容积率加上洋房 别墅为主的小区规划，更加适合改善自住。

而剩下的绿城全运村则是目前港务区板块投资看的最多的盘，绿城的品牌加持加上以往全运村项目的成功运营，地铁14号线，2021全运会，奥体中心等在建规划，都是很多人看重的；

价格上也不高，最近在登记的价格在一万上下，区域内备选还有华润未来城市。

问：阳光城上林悦12000块值得入手吗？

答：这地儿其实适合在西郊工作生活的（包括咸阳），上林悦位置在阳光城地块最靠边的位置，并且挨着高架线和变电站，算是不利因素；

目前官邸还有尾盘，套数不多但价格较低，且位置更好，一来更加靠近能源贸易区，和地铁一号线二期；交房时间上官邸也早于上林悦，可更早入住；

非限购区域目前能选的还包括咸阳的融创观澜一号，和沣西的新城吾悦广场；沣东是限购的，只不过阳光城的盘子因为管理权限交接的问题，虽然位置在沣东，但预售证是咸阳房管局发的，所以没限购。

问：北二环西派国际14000块高层值得入手吗？

答：西派的位置还是非常好的，除了紧挨北二环的几栋楼有点吵以外，剩下的地块都不错，二环范围内还能拿到165亩的地也是不容易，整个小区的规划也偏中高端，包括叠墅、花园洋房、大平层为主，外加一部分商业街区、公寓和普通高层，这一年期间内，大面积住宅的均价已经在17000块以上；

目前区域内能选的高层还包括旭辉国悦府，正荣府，万科幸福甄园精装，中海太华府精装，恒大御龙台精装，价格从一万三到一万五不等，整个大明宫区域目前的均价也是在一万四上下，西派这个价格还可以。

问：12000块入手的碧桂园凤凰城，会不会贬值？

答：凤凰城算区域内最火的一个盘，自从接盘锦绣天下后，成功把北辰这块的均价从6000块拉到了14000块，并且买的人还挺多；

周边建材市场，机电市场，物流基地这没有办法，短期看不到搬迁，但小区内部规划合理，户型园林都还不错，精装修水平一般，前阵子部分楼栋刚交房；

12000块的价格算这几次开盘的中位价，目前豪园30到33号楼，面积125平的均价都到了15500元/平；结合入手的价格，小区的规划品牌，保值还是可以的。

问：求简单分析西咸新区的中南上悦城？

答：中南和保利几乎是同时在这个区域拿地，保利叫堂悦，中南的就是上悦城；根据资料，整个小区占地200多亩，包括高层、小高层、花园洋房、LOFT公寓以及商业综合体，住宅容积率仅有2.5；

从地图上看，向北为世纪大道、向南沣东大道、向西绕城高速，整个区域都是在改造阶段，附近有的就是东侧蓝光公园华府和绕城外的绿地新里程和北侧的恒大都市广场；

周边配套很少，目前有点商业氛围的最近就在后卫寨，大部分区域不是空地就是村子；目前虽然荒，但沣东区域发展很快，此后会有改善。开盘应该到11月了，其余信息目前看不到，但也看得到区域内的新盘越来越多了。