独家江宁一别墅楼顶建起上百小炮楼居然是

近期，西祠网友吉先生（化名）爆料，拿房半年以来，开发商在楼顶大规模盖违建“炮楼”，坑惨了楼下业主。“我们家房顶和墙体大面积渗水，开发商、物业都不认账，就因为楼上违建，砂浆堵了雨水管。像我家这样渗水的不在少数。”

这究竟是怎么一回事？

NO.1

小区疯狂违建，坑惨楼下业主

2017年，吉先生斥资400多万买了位于江宁大学城的鲁能泰山7号院。“我们小区都是叠墅，我家是中叠，150多平，2018年6月拿的房，1月初发现家中大面积渗水，刚装修好的客餐厅房顶石膏板全部被泡。”

鲁能物业的管家告诉吉先生，是隔壁5楼在楼顶盖炮楼，砂浆、建筑垃圾堵了雨水管，管道破裂淹了5楼的露台部分，水顺着一路渗了下来。“这水渗的挺厉害，估计楼下邻居都跟我们一样遭殃了，房子渗水，有人还没来装修，估计都不知道自家被泡了，这都是楼上违建惹的祸。为了解决问题，我们甚至报了警，但目前开发商、物业、隔壁5楼业主都不认账。”吉先生表示很气愤。

雨水管为何会堵塞？所谓的炮楼又是啥？该小区的违建情况到底如何？针对吉先生反映的状况，近日西祠房产来到了位于格致路与弘景大道交汇处的鲁能泰山7号院。

该小区共26栋楼，都是叠墅（分上叠、中叠、下叠）。而据西祠房产观察，所有楼栋上都竖起了一座座类似电梯井的建筑，形状规模整齐划一，多为水泥面，外观与别墅小区格格不入。粗略估计，这样的炮楼在百余套左右，其中一些已在贴砖、刷漆、做顶。值得一提的是，除炮楼外，还有不少业主把南北露台改造成阳光房。

点击大图查看

而根据吉先生提供的图片，交付早期屋顶“炮楼”就预留了位置。据西祠房产现场目测，预留口长宽约一米，高度约0.5米。“只要把这个顶掀了，就能加盖个炮楼，楼梯直达楼顶，就能拥有一片观景露台。”

以某栋为例，共有10户上叠，目前已有8户的炮楼基本建成，外形基本一致，另2户正在动工。吉先生透露，这两户业主还没来装修，估计都不知道自家的炮楼已动工了。

而已建好的炮楼，高在3米以上，有门和门檐，部分炮楼所处的地面被加高了50厘米，有的已经铺了地板。

△炮楼外观

△炮楼内部楼梯

那么，如此大面积的违建，是否真如业主所说，是开发商集体打造？

吉先生告诉西祠房产，在卖房之初，开发商（鲁能地产）就承诺，买上叠送楼顶露台，房子交付后，小区的上叠业主都在建“炮楼”。“我听说是开发商集体造的炮楼，拿我们楼上的业主来说，他们家里根本没人来装修，但楼顶的炮楼已经在动工了，旁边堆了好些石料、建材。”

吉先生隔壁楼上的业主冯先生则明确告知西祠房产：“我们家的炮楼，就是开发商统一盖的。”据某家装公司的负责人袁先生透露，他目前正在一家上叠业主家装修，据他了解，炮楼是开发商喊了人来建的。

但该小区物业贾经理则否认，称建炮楼是业主私自行为。至于是否应当未尽监管职责，他表示不清楚情况。

NO.2

城管：楼高几十几米，无法拆违

针对该情况，吉先生也打了12345进行违建举报，随后1月4日，淳化街道城管办短信回复称：“经核实，淳化街道城管办已下发整改通知书，违建距离地面几十几米高，业主不开门，街道市容办无法进入拆违区域”。

吉先生称，小区最高6层，按一层3米计算，最多18米，何来楼高几十几米无法拆违？到目前为止小区的违建猖狂，并无城管人员来执法。

△业主供图

随后西祠房产咨询了南京规划局江宁分局，法规科一名李姓科长表示，听说过这个情况，但规划局没有执法权，建议向城管进行投诉。如果经查属实，便下“拆除通知”。“一般来说根据《中华人民共和国城乡规划法》，没有领取建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的，都是无证动工，属于违建。”

今日（1月16日）江宁区淳化城管短信回复，认定楼顶搭建房屋属违建，小区有部分业主违建，以及开发商以赠送楼顶景观平台为卖点进行销售。同时，城管部门称，在执法过程中“遭到抵制、围堵、谩骂甚至殴打。开发商及物业公司持默许、支持乃至纵容的态度。”

同时对小区楼顶大规模的违建，城管部门给出了处罚方案：该物管公司纳入社会信用评价考核体系黑名单，同时，对拒不整改，拒不拆除的业主，由相关职能部门将该业主纳入相关征信系统黑名单，并报送社会征信部门，依法向社会公开。

△城管回复截图

针对城管的回复，有业主表示质疑，称此前有举报违建，但从未见违建被拆，这也导致整个小区违建成风。

而在泰山7号院某楼栋门上，张贴了一份整改告示，明确某户的炮楼是违建，要求在2018年10月19日整改，落款单位是鲁能物业。如今三个月过去了，该栋违建仍在。

西祠房产咨询了江苏普善律师事务所彭平律师，他表示对于这类违建，据《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

NO.3

四大拷问，到底谁在违建

到底谁在违建？业主、物业、城管三方说法不一，答案有点扑朔迷离。

但是，假如真是业主自发的违建行为，那“炮楼”何以大小、规模乃至造型都如此一致，且百余套炮楼基本同期动工？施工难度貌似也非普通家装工程队能完成的。

小区内集中性出现如此铺天盖地的违建造楼现象，物业的监管在哪里？材料和人员的进出、建筑垃圾清运等多个环节，物业公司都可以进行制衡。

如不是业主发起的集中行动，那么到底是谁组织了如此大规模的集中违建？若真如业主所说，是开发商组织实施的违建改造，那么物业为何要查处，并定性为业主私自改造？

面对如此大规模更改外立面、拔高小区建筑高度的行为，政府主管部门就毫无办法查处拆除，只能默默看着违建长高？

西祠房产将进一步跟进调查，跟进业主投诉进展处理情况。