赵巷镇别墅「沉默了20年的赵巷别墅还有机会翻身吗」

每一位买房路上的行者

都关注了「有居楼市」

大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，今天我将走进青浦赵巷，聆听一下它的故事。

别墅一直是很多人心中的一种梦，也是资产配置的一种很好的手段，特别是高价值的别墅。

在上海市区和郊区有很多非常出名的别墅，价值高的有过亿，低的三五百万也能买到，之所以价差如此之大，在于地段和产品本身。

地段好理解，靠近市区或者本身就处于闹市，那么价值自然就会高，如若在远郊配套还差的情况下，三五百万都算虚高了。

产品本身需要从时间段来衡量，2003、2010、2012年都是一个节点，特别是2012年之后的别墅，在我看来更像是复式，而不能称之为“别墅”。

在上海众多别墅区之中，有这么一个别墅区横跨了这三个时间节点，产品类型丰富，生活配套齐全，价格却上不去，这个别墅区就是赵巷国际别墅区。

赵巷别墅区尽管说是别墅区内少有的生活配套齐全的别墅，可为何价格却高不上去？我们今天就来揭秘一下。

01

很多人或许不理解为何会有这三个时间节点，这个节点是哪里来的，跟别墅产品又有何关系？

我先来解答一下这个问题，再说影响就好理解了。

2003年国土部下发禁止建设容积率在0.3以下的别墅；

2010年上海停止容积率1.0以下的别墅用地供应；

2012年上海要求不得以任何形式安排别墅类用地。

一纸“限墅令”终结了独栋别墅，联排成了市面上的主流产品，严控容积率又进一步限制了别墅的建造，叠加成了最后的幸存者，并且还是和高层共存的叠加。

别墅因其隐私性和尊贵感为人所追捧，然而现在的叠加别墅却失去了别墅引以为傲的根本。

为控容积率，现在的别墅产品绝大多是以叠加为主，并且还是高层中间夹杂的一部分产品，这种类型的别墅楼间距窄，私密性差，单层面积小，空间略显压抑，早已没有了别墅的隐私性和尊贵感。

所以我经常说现在市面上的叠加别墅都不能称之为别墅，把它当作是复式楼来看待就好了，那么别墅的价值自然是大打折扣了。

由于严控容积率，导致优质联排别墅和独栋别墅都成了稀缺品，物以稀为贵，价值自然是水涨船高，可赵巷似乎没有抓住这个机会。

赵巷别墅区开发时间不算早了，2001年6月才开始立项建设，已经错过了别墅发展的黄金时期，没过两年“限墅令”一出，独栋别墅也就嘎然而止了，以至于赵巷低于0.3容积率的小区有且仅有4个。

赵巷的别墅发展很缓慢，如今20年过去了，还没有开发完成依然留有一块地待开发。

进度缓慢导致之前的配套一直跟不上，房价也很难有进展，并且别墅产品的价值一直跑输大盘，那么赵巷的低洼也就可想而知了。

02

赵巷的发展进度缓慢不仅是自身问题，而是整个青浦大环境都慢，吃了不少慢的亏。

赵巷虽不算远郊但离市区的距离也不近，出行是一个大的问题。

五大新城中除了奉贤，青浦是最晚通地铁的一个新城了，轨交不便就意味着出行不便，那么人口的流动自然就少了很多。

人口少了，需求量就会少了很多，房产开发的积极性也会弱很多，以至于现在赵巷别墅区仍然还没有完成最初的所有规划建设。

发展得慢就引发了交通问题，而交通就是阻碍赵巷发展的另一个因素。

在赵巷出行主要是依靠自驾，凭借着G50沪渝高速对接延安高架，自驾进出市区甚是便利，然而双车道的沪渝高速堵却成了必然，尽管便利但时间成本却很高。

再者别墅家庭并不是人人都能够开车出行，老人小孩或者没有驾照人群等，出行更多的还是依赖地铁，17号线2017年年底才开通，在此之前这部分人群的出行就是一个大的问题。

另外，尽管说现在17号线已经开通，可远离地铁站的赵巷别墅区依然讨不了好，无形之中依然增加了不少出行的时间成本。

同属于上海西面别墅群，赵巷别墅论地段不如莘闵别墅，论距离不及徐泾别墅，论环境不如佘山别墅，出行还受限，赵巷别墅平平无奇也不足以为怪了。

03

赵巷坐拥近百万方商业，是其他别墅区所不能比拟的优势，可这并不能让赵巷出类拔萃。

好的别墅区一般都会有好的教育资源，赵巷也不例外，尽管没有优质的公立教育资源，可私立学校才是别墅业主们的主流选择。

赵巷拥有私立届的扛把子，俗称“青少年常青藤学校”宋庆龄学校，还有协和双语学校，都是全龄段学校，家门口的私立学校足以满足别墅群体的教育需求。

从放学校门口道路两旁停放的车辆就可以看出，在这里上学的小孩家庭条件都不一般。

优质别墅区之间的教育资源其实很难拉开差距，特别是私立学校，差距不会太大，一般都不会对比公立教育，当然了如果有梯队公立教育那价值至少还要再高一个等级，比如联洋、碧云的公办教育资源。

教育虽然拉不开差距，但是商业确实能一争高低，很多别墅区为了追求宁静的环境，一般都会远离喧嚣，商业自然是最弱的一环。

可赵巷的商业绝对是非常出众的，但这里的商业和生活的紧密性并不高，奥特莱斯和米格天地以服饰类品牌为主，之前的吉盛伟邦是家居类商城（目前在拆迁中），元祖梦世界则是儿童天地，与生活息息相关的餐饮和超市并没有。

这些在家门口的商业体对实际生活并不能构成多大的帮助，柴米油盐酱醋茶才是生活的基本所需。

19年开业的山姆会员店算是给别墅区带来了一个大的福音，日常生活采买山姆足够了，比起之前的商业，我觉得山姆的实用性是最高的。

很难想象在山姆之前住在这里的人们平时生活所需是如何解决的，我想一周一次的大采购是不可避免的了。

生活的不便，对于别墅区的价值也是大打折扣，山姆会员店的开业对于赵巷来说绝对是加分项，算是锦上添花了。

04

赵巷或许在过去二十年没有赶上时代的快车，但在接下来的十几年里，我想我们该以不一样的眼光来看待这片土地。

凭借着虹桥商务区这阵东风，赵巷这次算是赶上了。市西软件园和漕河泾科技绿洲等大型高科技新型产业园区，正在赵巷建设当中。

漕河泾科技绿洲规划建设用地约492亩，总建筑面积超100万方，总投资约100亿。2016年年底就已经在嘉松中路地铁站周边拿地，2017年就已经开工建设，目前一期已经开始建成交付，二期也快了。

等市西软件园全部建设完成，这里将会引入15万办公人群，届时对于赵巷来说就是一次腾飞的机会。

而对于这里的别墅来说更是一次抬高自身身价的机会，此前因为种种原因导致赵巷的别墅一直是处于平平无奇的状态，以至于房价也处于一个较为亲民的范围内。

赵巷的别墅区很好认，形状类似于“7字型”，随着时间的推移别墅产品的过度也很有特点，跟我前文描述的那样，由独栋到联排再到平层和叠加一起的小区，容积率也逐渐增大。

这里的房价目前大部分单价集中在3-5万之间， 总价在1000-2000万，还有个别面积小的总价都能在1000万以内。

那几个容积率低于0.3的独栋别墅单价会高一些在5-7万之间，外加占地面积大总价往往都会超过2000万。

这样的价格入手这样等级的别墅区，价格算是很亲民了，周边佘山和徐泾别墅的单价都会比赵巷高出1-2倍，距离更加偏远的朱家角别墅更过分，均价都能跟赵巷持平了。

这样的价格或许是符合当下赵巷别墅的价值，但随着时间推移，虹桥商务区的人群入驻饱和外加自身产业园区的人口，这里稀缺别墅的价值将会再上一个台阶。

目前，虹桥和赵巷的产业都已落地或建设中，并以肉眼可见的速度在快速发展，那么房价只需要静静等待就好，必然是会在沉默中爆发。

以上为正文，来自黑帅，如果觉得还不错，欢迎点赞、评论加转发。