西安乐华城存在的问题「西安乐华城审批手续存瑕疵」

图为乐华城游乐项目违规配套建设的别墅群一角

虽然近年来国家为促进房地产业健康发展出台了诸多利好政策，但是对别墅的禁建却丝毫没有放松。

“出资数百亿元，规划占地6000余亩，号称西部最大游乐场项目——西安乐华城游乐项目大打擦边球，也在违规上马国家明令禁止的别墅项目，而且有700余平方米的大面积别墅，令人非常震撼。”日前，陕西房地产业一位资深人士向《中国经营报》记者如是报料。

随后，在乐华城的建设项目地，乐华城的别墅项目销售人员证实了上述说法。

“我们乐华城别墅已经开始认购，可以先交5000抵5万，面积最小的只有180平方米，最大的是720平方米，价格将在近期公布。”在乐华城项目地，一位别墅销售人员指着沙盘向有意愿的购买者如是表示。随后他还带领记者及其他预购人员一起参观了已经竣工的数十幢别墅。

那么该别墅项目是否已经获得国家相关的审批手续。随后记者调查发现，截止到目前乐华城只获得数百亩土地，相对于上述规划6000余亩相差甚远，至于别墅项目并不在列。

涉嫌违建别墅项目

禁令之下的西安乐华城别墅项目正在大干快上。

“我们西安乐华城目前已经完成的别墅大约有数十栋，主要是双拼、联排以及独栋，主流面积有180平方米、220平方米以及720平方米，这些别墅均附加赠送有花园，露台等。”7月14日，在西安乐华城项目的别墅区，一位销售人员向记者如是表示。

对于720平方米的别墅项目，该销售人员还特别强调，该面积别墅属于独栋大户型，其中赠送277~944平方米花园，露台赠送87.87平方米，目前可以进行认购，至于具体价格大概会在8月份公布。

另外该销售人员还向有意向的预购人员表示，目前在别墅区已经建成一个300亩的人工湖，在未来还会有一个高尔夫球练习场将要建设。

对于西安乐华城别墅项目已经建成的“联排、双拼”是否已经获得了“五证”( 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证)，该销售人员表示这些都在办理中，销售开始的时候会向购买者出示。

那么，西安乐华城别墅项目大肆违建背后，国家相关部门是不是对“禁墅令”政策已经有所放松?

对此，记者查阅公开资料发现，早在2003年2月，国土资源部就出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并且首次提出了“停止别墅类用地的土地供应”的明文要求。

2006年12月份，国土资源部、国家发改委又把别墅类房地产开发项目列为《禁止项目目录》。

2010年，国土资源部再次提出“要严格控制大型房产建设用地，严禁向别墅项目供地”。

2012年2月22日国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调“不得以任何形式安排别墅类用地”。

显然，别墅项目的禁令从来都没有放松过，那为什么西安乐华城项目能在禁令之下仍然向购买者保证，可以获得相关审批手续?

对此，上述陕西房地产人士向记者表示，自从国家推出禁墅令之后，别墅就成了紧俏资源，虽然国家有明文规定不允许建设别墅，并且规定容积率不低于1.0，但是有很多房地产项目都在做类别墅的建设，称之为“双排、联拼”等，但是这些在宣传中，无一例外地均对外宣称之为别墅项目。

对于不低于1.0的土地容积率，该人士亦称，房地产商为了规避风险会在项目地建设多栋高层来分摊别墅项目的容积率;至于像西安乐华城建设700余平方米的大面积别墅实为罕见。

审批手续存在瑕疵

“西安乐华城项目不仅涉嫌违规建造别墅，在土地等审批手续方面也存在诸多瑕疵。”一位熟知西安乐华城项目的人士透露说，土地瑕疵是最大问题。

记者通过梳理公开资料发现，虽然该项目名称为西安乐华城，但事实上该项目坐落在陕西省西咸新区的泾河新城，位于咸阳市下属的泾阳县境内。项目由乐华恒业集团投资200亿元兴建，规划占地面积为6560亩。

而现实中，西安市、咸阳市以及西咸新区，在陕西省又都是相当于地市级别的独立行政区划，因此乐华城的诸多审批究竟归谁管，很难一下子说清楚。

在该项目地，记者发现有多数土地已经被乐华城打起了围栏，并且正在建设当中。据乐华城项目的一位工作人员介绍，目前建设的项目虽然还没有达到规划的6560亩，但是也有数千亩。

那么，乐华城这些建设的项目是否如上述房地产人士所述在土地等审批手续上存在瑕疵;对此，记者致电乐华城方面，其工作人员表示自己并不清楚随后快速挂断了电话。

在调查中，有乐华城销售人员表示，乐华城的项目已经获得相关审批手续，并且五证齐全。但记者却发现，该人员提供的土地使用证中，使用权面积仅为174643平方米，约260余亩，也就是说，目前乐华城在建的项目占地多达上千亩，而获得审批手续的却仅为数百亩。

随后记者查阅公开资料发现，乐华恒业在该项目区域首次拿地是2013年5月22日，通过招拍挂竞得约262亩土地，随后在2013年9月27日，再次竞得四宗土地，约360余亩，此后虽然也在陆陆续续拿地，但是这种“化整为零”的方式显然不符合国家相关审批政策。

另外，一位泾阳县高家镇的村民向记者表示，乐华城现在所占用的土地此前大多数是泾阳县高家镇村民的基本农田，有部分为果树地，当时乐华城方面向村民承诺在项目建设之后，将优先考虑当地劳动力，但截止到目前，乐华城项目除了少部分娱乐项目营业之外，大多项目仍在建设中，使得当地失地农民无事可干。

对于基本农田的保护，国家在1998年12月27日公布的国务院第257号令中就有明确的保护规定。国土部一位受访的官员表示，近年来，一些省市忽视基本农田的相关保护规定，常常借用一些“以租代征”的名头违规占地，有的大型项目通过“化整为零”的方式报批用地手续，恶意规避国务院对基本农田审批的严格监管等制度安排，使得违法用地宗数和面积呈增多、增大趋势。

该国土部官员建议，在对占用基本农田的项目审批上，不仅仅是地方国土部门，地方政府也要严格把关慎之又慎，否则16亿亩基本农田“红线”难保。