佛山浅水湾楼盘配套「奇槎浅水湾测评报告佛山最具性价比的楼盘没有之一」

说楼盘之前先聊聊这个板块，奇槎位于禅城东南部，禅桂交界处，数年前，这个东南角集中了400多家不锈钢，五金加工企业，和城北一样，都被老佛山人称为西伯利亚，时过境迁，昔日的奇槎和城北都引来了巨大的翻身。

奇槎由于特殊的地理位置，禅桂顺德交界，又是禅城最靠近南站的区域，被划入佛山的三龙湾片区。

佛山发展三龙湾的思路是什么?

就是广州南站为轨道枢纽，在禅南顺三个片区各划一个距离较近区域，通过轨道链接南站来吸纳创新资源的平台。

通俗的讲，还是蹭广州大腿！

奇槎板块客户群体分析

奇槎位置禅桂交界处，从奇槎延桂澜路直线7公里可到千灯湖版块，到禅城的传统富人区3公里不到，从时间和空间上奇槎有足够吸引两地改善客户的基础条件，往广州方向路线走魁奇路上广珠西高速环城，算上塞车时间，一个小时也足够到达天河，海珠，荔湾，下面有通勤路线时间对比。

桂城目前的新盘除了保利天悦外就是景御豪园，除了桂江小学是个卖点以外，周边的环境比较一般。如果希望改善居住环境的话这里的选择其实并不是非常理想。

平洲板块的唯有平西的越秀星汇瀚府和万科金域世家符合桂城客户选择的范围，越秀的问题在于平西地段价值一般，远期规划和教育配置非常一般，广告当中一直宣传的省一级怡海五小，其实玩了一个文字游戏，原话为省一级标准建造。令我比较惊讶的是在不少成交的客户中很多人以为是省一级小学。。。一个新建的小学怎么可能是省一级？一点常识都没有！目前售价在2.7-3万的单价相比千灯湖周边的次新二手来说，除了户型是个亮点以外，其他附加值非常的小，性价比非常低。

万科和越秀在同一地段，刚需流水线风格，售价区间都在2.3左右，价格优势明显。

禅城的客户群体就简单了，亚艺湖周边都是二手盘，不仅货源少，价格似乎还不便宜，祖庙老区更适合有情怀的老佛山人，老区新盘不仅密度高，楼距也很近，绿岛湖远离市中心。

奇槎似乎都能满足新生代购买力的需求，片区整体规划合理，商业配套沿桂澜路下去密集分布。能享市中心的医疗教育资源。去岭南新世界和千灯湖差不多的路程，楼盘户型选择性多，符合市场主流的趋势，价格和老区中心的持平，加上自然景观资源的优势，颇受高端改善群体的喜好。

从几个楼盘的成交数据来看，我发现了一个问题

广州客户的成交占比只有20%不到，甚至不如千灯湖附近的沥桂版块，具体为怡翠尊堤，时代天韵，恒大悦府三盘这个片区的主流客户群体为大沥，桂城，广州海珠。其中广州客户占比去到了30%。

我大概总结为以下几个原因

1. 地域知名度和中介渠道的影响力

沥桂版块的几个楼盘均以千灯湖为宣传口号，时代天韵更是喊出了千灯湖中轴的广告词，从这里到千灯湖距离6公里，仅10分钟路程，到海珠区昌岗18公里，33分钟，通勤时间很符合需求，和平洲比这里不仅价格便宜，规划还有千灯湖背书。加上海珠区的中介渠道大力推广，广州客成交高过奇槎也是情理之中。

2. 价格因素

奇槎除早期的时代香海，保利碧桂园天汇以及卓越浅水湾，其他楼盘拿地的时间大都集中在16-17年高峰期，拿地价格基本都在1.5-1.6左右，不含配建。最终反应到楼价上面都在2.5-2.8左右，去年的奇槎四杰联手护盘大概就是为了防止对方烂价走量，(五矿，世茂，绿城，中粮），剩下拿地比较便宜的浅水湾也就成了唯一的选择。

排除这些因素，从临广的距离来看，来分下奇槎和沥桂谁的优势更大

我们用数据对比下

奇槎板块

浅水湾-广钢新城 魁奇路-广珠西线高速-花地大道南 17公里

浅水湾-海珠南洲 魁奇路-广珠西线高速-广州环城高速 25公里

浅水湾-体育中心 魁奇路-广州环城-猎德大道 35公里

浅水湾 -越秀 魁奇路-广珠西线高速-鹤洞路-内环 29公里

浅水湾-白云 魁奇路-广珠西高速-环城高速-沈海高速支线 38公里

浅水湾-广州南站 魁奇路 海怡大桥 16公里

沥桂板块

怡翠尊堤-广钢新城 海八路-龙溪-花地大道中 17公里

怡翠尊提-海珠昌岗 海八路-龙溪大道-环城高速 26公里

怡翠尊堤-体育中心 广佛新干线-内环路-环市东路-天河路 27公里

海八路-环城高速-猎德大道 36公里

怡翠尊堤-越秀 广佛新干线-广佛路-内环路-东风西 21公路

怡翠尊堤-白云 桂和公路-广佛新干线-内环路-广园中路 22公里

龙溪大道-环城高速-沈海高速 31公里

从距离来看，沥桂版块的距离并没有多大的优势，反观奇槎版块，基本都是高速路径通往广州方向，时效上反而会更高一点。

所以从通勤广州的时间来看，奇槎和沥桂其实是一个水平线，如果不满意沥桂目前的区域面貌，奇槎也是个不错的选择。

区域分析

奇槎是三龙湾区域发展最快的片区之一，和三山新城顺德北部区域不同的是，这里定位为低密度生态居住板块，通俗的说就是闷头盖房子就完事，产业配套从规划图上看到几乎是没有的。

这个片区拥有禅城稀缺的滨水景观，6公里的东平河三面环绕，30%的公共绿地率，整个区域的楼盘布局给人感觉非常开阔，临近市中心又拥有视野开阔的住宅片区在禅城区除了亚艺湖基本没有，亚艺湖片区没有一手，而禅城打造的绿岛湖远离了市中心，人气不足。

奇槎北延桂澜路可到千灯湖，西临亚艺及禅城老区，东接广州南站板块，北能辐射顺德，交通便利性及环境吸引了不少禅桂广的客户群体，是禅城唯一个禅桂广客户群体融合度比较高的板块。

配套

规划中的商业配套目前只有保利碧桂园门口的地块开始动工，与浅水湾只有一路之隔，卓越做商业出身，项目本身配建了一个公寓，短期内浅水湾的商业配套应该是最快起来的，而其他几个楼盘需要依靠裙楼下的商业街。目前的商业配套依赖于3公里不到的鹏瑞利广场和大城小正。

教育：奇槎小学尾部为环湖小学东校区，在禅城来说属于中上水平，私立的ELH完全中学，华英学校，佛山实验中学 佛山第三中学

医院：第一人民医院以及准备开建的环湖妇幼医院

距离地铁比较远?

规划中的六号线先不提，佛山地铁进度有目共睹，目前在建的中转站湾华站距离浅水湾大约2公里的距离，严格来说，这并不算一个地铁盘，特别是价格普遍偏高的奇槎。

不过我个人觉得这里倒可能是奇槎的优势之一，因为距离地铁不是特别近，反而筛选出了不少追求高质量住宅舒适区的改善客户群体。这也符合奇槎在三龙湾的定位，承接三龙湾高端人才的低密度宜居片区。

小区及户型

楼盘分七栋楼和二栋商业公寓，其中5.6栋为二梯六户，其他栋为二梯四户，户型只有二种，95方和118方，整体布局方正，户型设计简洁明了，中规中矩，95方带大阳台的小三房是户型的唯一亮点。而四房的户型北边和客厅都是倒飘窗的设计，这个和雅居乐的风格有点像，初见印象感觉有点压抑，不过空间利用率不错。

前面的龙光楼盘做了超高层设计，如果对视野有要求，不妨在1.2.6.7找下尾货，价格上还有不小优惠，很多人担心后一排临近魁奇路高桥有比较大的噪音。

我曾到2栋楼样板饭感受过，在隔音罩的情况下噪音并非想象的噪音，有需要的老铁可以去感受下。但6栋一定是有非常大的噪音，刚好在隔音罩的尽头。

板房设计将很多细节拆分讲解，广告语主打质量牌，这在佛山市场是唯一一个，这个来自深圳的房企底气可不一般。

几点建议

二手对比的情况

1. 浅水湾拿地价比几个竞品便宜2-3K左右，反应到楼价上卓越依旧保持着比较高的性价比，禅城的楼价向来都是不温不火，而我对未来楼市的涨幅依旧持保守观点，浅水湾单价2.35万的价格在后期二手市场有不小的竞争力。抛去几个高价盘，在同目前二手盘的对比中，浅水湾也有明显的价格优势。

来看看周边二手的对比

时代香海彼岸数据:

118方对比时代125方四房，香海115方的四房从价格上看似乎还不错，成交价基本都在2-2.1万之间，但要注意的是该户型其实属于3 1户型，多出的1个房间其实是阳台隔出来的房间，牺牲了一半阳台的面积换取了一个房间。

125房的成交价基本都在2.3-2.4之间，总价300万左右，浅水湾118方的户型按2.4万一方来算总价也只有280万左右。如果选正宗的四房，浅水湾性价比完胜。

2. 保利碧桂园天汇

成交数据比较少，87-126左右的户型挂牌价都在1.8-2.3之间，四房的户型普遍挂牌2.2左右。

3.在看距离2公里左右湖景板块的二手，可以这个片区的挂牌量普遍较少，我沿着周边逛了一圈，发现周边的中介门店也非常少，板块整体成交相当薄弱，但价格却一点都不含糊。

龙光天湖华府：目前挂牌单价基本都在2.3-2.6之间，而最近成交的一套三房，单价在2.28。

中海文华熙岸：成交价2.2左右，挂牌价2.3-2.7左右。

如果把二手成交的费用算上，浅水湾的价格和周边的二手比起来似乎有微微的倒挂趋势。

我之所比较推崇浅水湾，有几个原因

1. 板块地理位置特殊，禅桂广客户群体融合度高，未来二手交易相对来说比禅城老区会频繁很多。

2. 浅水湾定价合理且留了2-3K的成长空间，在龙光拍下前面的地块后似乎也没有涨价的迹象，部分户型价格在2.3万以内。和保利相比，可谓良心房企。

3.奇槎的商业规划地都在五矿和保利天汇一侧，距离浅水湾较近，生活方便。

4.今年的楼市堪称相当混乱，开发商的价格体系也跟打水漂一样，忽高忽低，选盘很重要，买入时机也很重要，即希望买了以后涨多少不如多花点心思去了解楼盘的价格体系，逢低纳入其实也就是赚了一波涨幅。之前我一直推荐平洲板块的龙光天曜，在剩下最后一栋楼的时候开发商决定加价，比早一批贵了接近2000元/方！

5.早些年桂城千灯湖和禅城亚艺湖并称富人区，共同点就是位于市中心且有自然资源景观，奇槎除了有自然景观资源，并且地理位置非常讨巧，兼顾了禅桂两地的改善客户，加上众多品牌开发商的豪华阵容和价格门槛，称为富人区也不为过。担心后期没上升空间，缺乏产业导入？你忘了奇槎的定位？

6.奇槎隔壁的石肯村有大量旧改项目，最近一块被保利华南拿下，位于奇槎依云上城隔壁，如果经常投资房产的老铁一定知道一个规律，但凡在有保利楼盘，溢价率是一定高过附近楼盘的，而在之前的次新盘会享受到保利高溢价带来的小小利好。