2021成都买房建议「成都楼市正打算买房的你看完这些再做决定不迟」

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提问： 雕叔你好！我达州渠县⼈，之前⼀直在达州买房，投资失误。现在脑袋已开窍，⾸套⾸贷纯投资，请给我推荐成都150万以内适合投资的⼩区？给我⼀个3天看房的路线，⾮常感谢。

回答：犀浦，大丰，三河场，书房兜⼀圈吧。北⼤资源紫⽓东来，滨江彼岸，荔园，海棠集，北星城，源上湾，还有这个。

提问：雕叔你好！目前在成都有2套住房，翡翠城五期一套自住，绿地二期一套买入带装修，目前是翡翠城自住，绿地准备出手，想问下以后成都房价会怎样？绿地这个小区后面会怎样？该不该出手？或者有没有其他更好的方式，比如说卖了之后再去买更有潜力的笋盘？有没有好盘推荐，新房二手房均可！

回答：你好，成都二手现状是冰冷的，原则上熊市不卖房，现在也很难卖出高价。牛市来了，最垃圾的楼盘也能飞上天。成都经过2-3年ZF限价的市场调整，不管是刚需和改善对价格都极度敏感。前两年买的这盘，应该是在房价高位是买的，绿地这个板块更适合自住，目前已经比较成熟了，未来涨幅随大盘。如果卖掉之后，能买入性价比高的楼盘，那就卖掉。如果卖掉之后没办法入手性价比更高的盘，建议继续持有，等楼市回暖解套后再考虑出手裂变。至于还有个打法，先出租，放大杠杆，开发其他房票，在成都之前提到的板块在入一套，现接近年底，大老板资金回笼注意淘笋。

提问：雕叔你好！预算在250万左右，社保刚4，除了高新南不能买,其它区域都可以买。最好是新房，二手房房龄新也行，要怎么选择才合适?

回答：如果不限定板块方位的话，可选项很多。综合来建议一些板块和楼盘吧，都是当下你们需求内的优质可选项。二手房︰锦江沙河的望江锦园、华宇广场（地段很好，单价2-2.5万尚在合理区间)﹔东湖和三圣乡的瑞升望江橡树林、卓锦城五期、绿地468公馆（学区中上，次新大盘);成华区可以看看成华奥园广场、中粮锦云、招商中央华城（价格波动较大，可以在2.5万单价捡漏，均是地铁大盘)﹔龙泉驿区大面的龙湖三千庭、炜岸城、龙城1号（二圈教育较好的板块，洋房别墅等产品)。在青羊武侯一带，则可以尝试看看武侯新城的保利花园、绿地圣路易名邸、新希望锦悦楠庭等(教育汇聚了武侯顶尖的新学校，但是这个板块有一定航空噪音)﹔青羊新城推荐看凯德风尚、俊发时光俊园、长虹和悦府、恒大翡翠华庭、保利香槟光华、万科金色领域等兼顾交通、教育和商业的楼盘。新房在250万以内的话，可选项就很少了，要么是买不到，要么是买不起，但是依然可以在城东的龙泉驿十陵、东安湖可以寻找一些产品，比如东安湖的华润未来之城;十陵的华润时代风景以及佳兆业珑樾壹号等，都还是不错的选择。如果顺位度还能提升的话，比如在成华区的二八片区，还可以尝试一下首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园等楼盘。另外在武侯和金牛区推荐看看人居柏芸城、长虹天樾等楼盘。

提问：雕叔你好！在成都郊区工作，有套房。选择一：在城乡结合部人口密集区买套老破小房子，还是在郊区租一套舒适的房子。选择二：在新郊区买一套环境好的舒适房子用于自住。对于当前的物价上涨，两者那个更划算呢。

回答：从附加值来看，老破烂的小房子显然不如郊区的大房子。住宅价值的增长与人口和经济发展有着本质的关系。旧破小的优点是配套设施齐全，缺点是配套设施陈旧，改进空间很小。除非全市房价上涨，否则增值空间不大。当然，老社区的租金相对昂贵，但在城市内部，人口也不断的由老破小往外搬迁的。未来，很多城市都将面临老城区空心化的问题，所以对老城区和小城市要更加谨慎。从长远来看，第二种选择更好。

提问：雕叔您好，打扰了，新人报道，关于置业有几个问题想咨询一下：1.总价550W左右的预算，有高新南区的资格，天府新区和高新区哪些板块更值得投资，目前能买到的大概就是天府新区兴隆湖板块，天府新区中央商务区西区板块和高新区的新川板块，这三个板块哪个更具有发展潜力呢？更值得房产投资？2.产品对比：湖畔云景，万科天府锦绣，龙湖昱湖一号，这三个产品哪个更值得买？从升值和居住两方面考虑。3.除了以上的板块和产品，还有更值得推荐的高品质楼盘吗？主要考虑升值。

回答：550万预算，可以主打高新南和天府新区的新房豪宅了。目前来看，高新新川以及天府新区的兴隆湖及天府公园西（即秦皇寺、中央商务区西区）都是有可选项的，各个板块各有优劣。兴隆湖主打的是总部经济，周边湖景资源非常好，距离产业也很近，适合高端居住群体，产城一体化的代表地段，未来大家的预期也非常高。但是该板块居住用地未能集结在一起，加上地铁资源分布不均，好些兴隆湖东侧及南侧的楼盘，处于顺销状态。天府公园西板块就是非常纯粹的豪宅板块，有板块凝结力，可以说是天府新区版本的金融城 大源。这样的板块当下价格也居高不下，加上地铁资源暂时不发达，商业配套并不完善，学区也是私立学校，后续不一定会很稳定，距离产业园区比较远，也让很多人担忧。新川是高新区仅剩的可大规模开发的地块，但是整体开发节奏还不是很积极，板块内良莠不齐，有豪宅，也有荒地，而且教育资源相比大源和金融城的高新五区，相差较大，加之很多楼盘的距离地铁较远，并不是非常令人满意，但好歹在高新区，但具有一定的号召力。如我们作为中长期看天新西排第一。2、湖畔云景地段好，前后看湖，地铁口，但是户型怪异，周边楼盘缺乏凝聚性，居住的话前面第一点几个楼盘都提到了。万科天府锦绣是天府公园西的灯塔级别楼盘，整体来说口碑和风评，对得起这样的价格。整个楼盘的产品打造，包括户型都是很不错的，居住的话，目前地铁网线还不丰富，可能会依靠今后的19号线或者当前的自驾。龙湖昱湖一号属于小众楼盘，只有100多户的大平层住宅，其余是商业的别墅，合院，甚至龙湖冠寓，整体来说产品打造不纯粹，而且距离地铁较远，周边比较荒凉，除非价格十分友好，不然不值得选择。三个排序的话万科天府锦绣>湖畔云景>龙湖昱湖一号。3、目前新房这个段位的楼盘，单价大概在3左右，与部分核心区域的二手房来比较，并不算贵，因此我们建议看看同类型可以买到的锦江区塔子山建发央玺、高新区大源合景泰富成都瑧林、成华区东客站人居九林语。

提问：我目前住书房花香龙都，想卖掉这个房换个环境好一点小区，预算在150万左右，朋友建议我买东安湖片区，我觉得相隔不远，买同样面积的要多补几十万不划算，想听听老师的建议。

回答：花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘，当前楼市下行，再继续持有短期翻身比较困难，因为这么多年你也看到，即便东安湖建设得红红火火，但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大，所以我们支持出售，尽快出售。出手后预算有个150万的话，我建议可以往地段和楼盘的改善（至少二选一）方向去走，同样的你说你朋友买在东安湖片区，其实基本也就是书房附近的二手房，在地段上可以说是没有什么改善可言的，在楼盘本身的品质上，意义也不太大，当下东安湖的新房超预算，二手房又死气沉沉，确实没必要多花几十万，还有税费中介费，折腾一圈还是在原地打转转，本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走，比如当下的大面版块，可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域，集中了大量的品牌开发商，加上周边的地铁2、13号线，还有拔地而起的商业、土拍，以及东进东风和不断新建的校舍，整体来说是龙泉，甚至东门的一颗新星。关键是，比较切合你的预算需求，基本上可以买到套三户型，在房子上改善不明显，但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价，所以好些房源都下架了，需要你去线下实地看看。至于新房，150万的预算，不是很好买了，或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。

提问：雕叔你好！对买房来说一年之中哪个时间段买房性价比最高，是年底还是多久呢？

回答：很多人都会说在“金九银十”买房，但我个人认为一年中最重要的买房月份是十二月和一月，这期间市场彻底萧条。为什么，因为十二月一月，是一年中最淡的淡季。基本上是没有人买房的。我们中国的传统，是春节前不买房，大年夜除夕夜之前，不做任何重大的决策。同时，年末银行新增信贷投放接近于0。这样，就造成了一个绝对的市场真空。因为市场上抛盘永远是存在的，永远会有需要卖掉房子筹钱急需的人群。而一到年底市场上都缺现金流，价格就会降低，也就是说接下来各大开发商为了完成整年的销售业绩，会抓紧时间打折促销。对于购房者来说，是个难得的捡漏机会，年底可以重点关注下，近期开盘的万达华庭无论刚需还是投资都非常适合，

提问：我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右  首付3成。我看了温江区：凤溪院子  雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城  成华区：万科锦园  天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛  双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好。请雕叔给个主意或者推荐一些楼盘。谢谢你！

回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展长期看我更推荐天府新区，但现在买入需价格需白持两年，你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。

提问：雕叔你好！买二手房给了定金后是先到房管局备案，然后再网签。这个流程对吗？我都需要注意点什么？

回答：一般来说，在付完首付和签订完购房合同后网签。也就是说，网签在前，备案在后。备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。交定金时一定要签订协议或购房协议书，不能只在口头上承诺。明确违约责任，因为如果没有协议，定金就没有法律效力。二手房交易过程中，有很多的约定，对于买房人而言，你要给自己留够时间。比如在这之前查一下自己的资质，到底能不能放下来款，不要信心满满的说到了几月几号款一定能放下来，如果这个款放不下来，条款又要求你赔款，这是比较麻烦的。所以在这个过程中，你有没有约定一些特殊情况会怎么处理，比如说政策发生变化了，比如说贷款利息上调了，甚至包括一些二手房是需要你去解押的，这里面都有很多复杂的问题，怎么去解决都需要提前确定。还有房子已经确定好了都没有问题了，交易的时候千万记得留一点尾款。避免后面有一些解决不了的问题，房东不配合你。二手房交易流程较为繁琐，建议找专业人士代为办理，规避风险。

提问：雕叔，请问杭州湾新区的房子是否值得投资？

回答：在宁波市区房价勇往直前的态势下，杭州湾新区的楼盘也是不甘落后。历经10年发展，杭州湾已经成为媲美珠三角的经济圈。首先，从杭州湾的周边环境对比。上海的平均房价为55,000，杭州的平均房价约为34,000，宁波虽然是紧跟在杭州之后的副省级城市，而平均房价为25,000。杭州湾新区基数较低，未来涨幅可能性大。其次，政策的扶持。从17年起国家对于杭州湾的经济扶持就在逐步加强，目前已有28家实力雄厚的企业入驻。最后，新区拥有完整的全周期教育体系，在教育资源上和全国乃至全世界接轨。但是话说回来，一个新区的人气汇聚和商业圈，并非一朝一夕可以形成的。因为杭州湾是空地上建造起来的一个产业新城，基本都是外来人口和国家引进的高科技人才。而杭州湾新区在2035年，预计的引进人口是55万。与人口数量相对的，就是这里庞大的房子供应量。虽然杭州湾伫立于杭州宁波上海的C位，但的确离三大城区具有一定距离。所以杭州湾新区的发展，任重而道远！

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