慧盖房 江北即将开盘楼盘「32万/㎡江北昔日神盘成交首套房亏了一辆奔驰」
3.2万/㎡，江核昔日神盘成交首套二手房！
就在今天，我在某房地产网站发现，位于江北核心区青奥板块的金地风华国际成交了首套二手房。
一套97.61㎡的三房房源，成交总价为312.8万，成交单价为32046元/㎡。
根据网站数据显示，该套房源此前挂牌价为320万，降价7.2万元后成交，成交周期仅11天，带看次数达到8次，可见关注度还是非常高的，成交周期非常短。
随后我联系到中介了解这套房源情况，他告诉我：“这套房子位于7楼，业主配合满两年，当时业主买的时候也快3.2万/㎡，算上利息的话，业主算是亏本甩卖的”。
金地风华国际实景图
随后他还表示：“目前金地风华国际、中海国际社区97㎡左右的小户型成交的价格基本上都在320万左右，这些都是不算软装的，有些业主还有一些让价空间，两个小区品质差别不大，房价也基本没什么差别，大部分业主都是不赚钱的”。
的确，从挂牌价来看，金地风华国际有不少小面积段房源，挂牌价格打造320万/㎡之下。
时间回到2019年，金地风华国际首开6、7、8号楼共计271套房源，超3220人摇号抢房，项目中签率仅为8.4%，均价30500元/㎡，一大批买房人铩羽而归。
金地风华国际实景图
时隔4年之后，目前小区的新房成交价格也就3.2万/㎡，这其中的单价差仅1500元/㎡，总价上涨了约15万。
如果按照首付3成来计算的话，一套97㎡的房源，在2019年首付款大约为88.7万元，贷款207万。以彼时主流的首套房贷款利率5.6%来计算，4年来的所要支付的利息将达到45万之多。
如若再算上首付款88.7万，在这4年里所产生的约3%的资金收益的话，那么资金收益将达11万。
金地风华国际实景图
综合下来，对于业主来说，4年时间里的资金成本达到了56万之多，也就是一套总价约296万的97㎡房源，在今年出手，需要总价达到352万，单价达到3.6万，才能跑得赢理财，实现盈利。
对比之下，这套房源的业主亏了40万之多，等价一辆奔驰了。
从目前的形式来看，金地风华国际、中海左岸澜庭这两个小区还是有很长的路需要去走，尤其是在目前区域新房存量较多，且存在一定优惠的情况下。
其实跑不赢理财是2018年之后，整个南京新房市场的主旋律，尤其是在2022年宏观楼市下行周期的情况下，其实不跌就是涨。
库存量依旧处于高位，回暖需要周期
这段时间，回暖的声音不断回荡于我们耳边，不过，在经历了3月的市场表现后，无论是新房还是二手房市场开始逐渐显现出一些疲态来。
通过和中介沟通了解到：”今年核心区二手房的成交价格以及销售量的确起来了一些，部分门店甚至在1、2月这两个月就完成了去年半年的成交总量，成交价格有所攀升，不过现在成交量也开始下滑了，需求有所减少“。
那么在接下来的市场中，我们还能看到市场向上走，量价齐升吗？
1、前期压制性需求已经被释放，未来将看持久性购房需求
此前我们就说过，要观察2023年年初所增加的市场需求是阶段性的还是持久性的。在2022年楼市遇冷的时候，不少购房者持有观望的态度，而在楼市一波又一波的利好刺激之下，在年初之时开始爆发。
现在来看，在2月份所爆发出来的市场需求，不少都是此前被阶段性压制的需求，而这部分购房者是相对有限的。在释放之后，市场开始逐渐回归到供需正轨上来。
不过，总体来说，有一点是可以肯定的，那就是2023年的楼市是肯定好于2022年楼市的，这一点毋庸置疑。
2、二手房成交量超1.3万套，流通性更加重要
我们要知道回暖有一个前提条件，那就是回暖之前，房价要基本到底，成交量要逐渐攀升至正常水平，在量攀升的同时，价也会逐渐回升。
目前来看，江北核心区无论是新房还是二手房均为低点，而库存量还处于一个相对高峰的状态，新房依旧有7.4万套房源需要销售，价到底之后，量上升有一个过程。
有一点值得注意的是，3月份南京二手房成交量突破了1.3万套，达到了近两年来的第二高值，同比去年上涨了118%，环比上涨了66%，市场表现强劲。这其中不少都是以价换量的结果，而且，越来越多的购房者开始关注到房源的流通性上。
3、政策向好，金融助力，整体将会呈现稳中有生升局面
从顶层设计角度来说，房地产的枷锁已经放开，房地产依旧是国民经济支柱，房企融资渠道打开，政策层面更加全面放松，这在一定程度上意味着，方向已经转变，这是楼市向好的基础要素。
其次则是，金融层面来看，房企融资渠道逐渐打开，贷款利率降至历史低点，从金融角度为楼市回暖铺平道路。
还有则是，随着防控的放开，经济的逐渐复苏，此前被市场影响所观望的购买力，将会在2023年向好的道路上逐渐被释放，在供给不变的情况下，市场需求逐渐增加，值得期待。
写在最后：
聚焦于核心区楼市，回暖还需要一个周期去实现，冬天总会过去，但是并不是现在，春天一定会如期而至，让我们拭目以待。
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