景湖时代城顶层复式「尴尬东区地王遇冷新区湖景时代艺境车位突破20万」

任何一个行业，都会存在因行业本身的发展问题而出现的争议性话题，围绕争议产生的维权事件自然因此而生。2021年初，铜山区娇山府因开发商延迟上房而被控虚假宣传。今年6月，徐州上水璞园业主也因开发商涉嫌虚假销售及霸王合同，一怒之下与上水璞园开发商对簿公堂。

目前徐州全部的楼盘数量约120个，已上市楼盘占徐州全部备案楼盘的50%，约60个，在建或未上市楼盘与上市楼盘数量各占一半。而在具体的交易过程中，究竟是已经入市的楼盘更值得关注，还是未入市楼盘值得入手呢？

配套设施

一般认为，在徐州买房只要是东南方位的楼盘都是热门项目，一经上市往往销售一空。很多人也一直秉持“买房必去东区”的宗，然而事实恐怕并非如此。

徐州云龙区在售的新楼盘去化率并非很高，以珑珺上院为例，2020年3月开盘至今，历时一年半的时间，均价1.8万元/㎡的楼盘至今仍有部分房源未能销售出去。

如果单纯从地理位置来看，珑珺上院交通便利，南北方向紧靠津浦东路，东西方向有铜山路，紧邻王杰中学。地铁1号线房山站与地铁3号线天桥站均在附近。基础商业设施完善，地处繁华腹地。珑珺上院看似地理位置相当“完美”，然而开盘一年半的时间仍留存大量房源，与周边配套设施不无关联。

部分购房网友对珑珺上院毗邻徐州火车站颇有芥蒂，从地图上看，珑郡上院距离火车站只隔着一条津浦东路，另外珑郡上院目前仅存房源的价格也是其未能快速售罄的原因，目前该项目在售户型仅有123㎡，单价接近2万元/㎡。关键的一点是，该项目距离上房不足150天，期房已经成了现房。

同在东区的地王项目碧桂园云樾外滩，最高单价2.8万元/㎡，傲立东区一众楼盘之上，6月份开盘至今，去化率58.1%，全部可销售套数426套，目前未售房源176套。

与同价位楼盘半山悦景、水沐堂悦的开盘即售罄相比，云樾外滩的销售状况明显“很不理想”。

上述珑郡上院和云樾外滩的优势无疑是具有相对的“价格优势”的，云樾外滩均价仅比周边的拆迁安置房贵了0.2万元/㎡。但从市场反应来看，地理位置、周边生活环境、教育资源配套设施均未彻底完善也是其未能获得购房者青睐的原因。

售价过“高”

除了东区，另一个被看好的区域就是新城区了，新城区楼盘时代艺境一期开盘均价1.65万元/㎡，“亲民”的价格导致其房源被购房者看好，据说要想买房必须全款 车位 “茶水费”等明里暗里的消费全部到位才能“抢到”房源。

而在时代艺境对面，绿地香颂楼盘二期均价已经突破2万，据业内人士透露，周边二手房报价均在2.5万－4万左右，绿地香颂二手房价格均价在2.5万/㎡。

据了解，目前新城区二手房小高层挂牌价均价2.5万元/㎡，洋房挂牌均价3万元/㎡以上，附近拆迁安置房均价普遍在1.4万元/㎡以上。

周边房价的高涨和二手房现房的价格注定了时代艺境1.65万/㎡的房价会“供不应求”，当然，由于限价政策的原因，开发商自然不会放着高房价不去迎合而“屈就”1.65万/㎡的均价，因此想要入手时代艺境的，需要做好车位和装修包捆绑销售的准备。

“小众”楼盘

新城区的大龙湖板块，是目前新城区唯一在售新盘板块。板块内的璞樾御珑湖、大龙湖壹号均属于改善楼盘，而相较于大龙湖壹号璞樾御珑湖就更为“小众”。

璞樾御珑湖项目位于大龙湖畔，与大龙湖湿地公园仅一步之遥，步行可达。在徐州开发图中，目前整个徐州的临湖新盘已经屈指可数，新城区板块也就只有璞樾御珑湖这一小块临湖点。

绝佳的地理位置必然会导致其热度狂飙，目前为了缓解抢房潮新城区户籍配给2次摇号机会，而徐州市其他城区户籍仅有一次摇号机会，其火爆程度可见一斑。

目前璞樾御珑湖小高层均价在2.5万元/㎡，当然，捆绑项目还包括2600元/㎡的装修包，车位20万以上，目前有消息称璞樾御珑湖计划开展定存，小高层定存金额为60万、洋房和平层定存金额为100万，车位、装修包定存5万，而定存带来的一系列纠纷自然也是其隐患之一。

徐州限价地为刚需群体降低了门槛，并非是为了绝大多数人的居住环境考虑，限价地价格的限制势必导致开发商“暗地里”提高购房门槛，与之相对应的就是安装包和车位的捆绑销售。

END

房地产市场总是在寻求一种房价与市场的“平衡”，政府同样也在谋求需求与供应的平衡，但作为购房者来说，每一个“平衡”背后势必要接受某一种“不平衡”，价格“亲和”的楼盘会面临房源紧张，而价格较高的楼盘会面临资金紧张。

以种种“不平衡”导致的纠纷、维权事件自然也就层出不穷了，乃至于购房焦虑，不购房同样焦虑。

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