大多数人在北外滩和东外滩都买不到房子的原因「大多数人在北外滩和东外滩都买不到房子」

这两年，黄浦江沿岸两个板块的热度可谓是此起彼伏。

2021年，位于北外滩板块的新房海泰北外滩、恒大外滩天玺、弘久·新弘北外滩、新湖北外滩项目相继出了规划、户型，弘久也最先入了市，入围分数高达73.73分。

与此同时，杨浦东外滩也再次被推向了大众视野，美团、B站、字节等互联网巨头也相继进驻东外滩，而片区内的住宅，从去年的保利天汇、龙光天境到今年的仁恒海上源、金隅外滩东岸，也都是热点。

如果仅仅从规划的高度和高层办公的集中性出发，北外滩的高度似乎是要更胜一筹的但如果从住宅供应的体量和近一年的热度来看，东外滩则热度更高。

而到真正买房的一步，想必大家也很关心北外滩和东外滩片区到底怎么划分，各自发展的偏向性，规划、现状、又各自面临什么问题。

那么，今天就试着从规划出发，聊聊北外滩和东外滩的差异和买房会考虑的一些关键点。

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01从规划看北外滩&东外滩全貌

在前两个月的时候，房万团队在一房一万楼盘字典上千万条的成交数据中，根据小区物理室号数据和价格评估数据，做了一个关于上海134个板块的置业天梯图（可点击查询：上海板块置业天梯图），其中就有北外滩和东外滩两个板块。

在这个天梯图里，北外滩和东外滩的分数均在70-75分这个区间，东外滩是71.27分，北外滩略低一点，是70.44分，甚至比外环外的唐镇还要低上一两分，至于具体原因，我们接下来详细来说。

首先，还是看规划。

在规划的功能、重点、发展要求、住宅等各个方面，北外滩和东外滩都是存在根本差异的。

先看北外滩，其实北外滩规划在很多时候都不是单独出现的，北外滩、外滩、陆家嘴经常被一同提起。

其实从上图就能看出来，就功能来说，其实北外滩是最像陆家嘴的，商务、金融、总部办公的功能也都极为相似，甚至连缺少住宅这个特性也都是一样的。

为什么这么说呢？我们来看看北外滩区域的住宅规划（下图黄色部分为规划住宅，其中浅蓝色闪动区域为为北外滩核心区）。

虽然黄色区域分布并不少，但其实北外滩核心区域内短期内是没有住宅供应的，距离核心区最近的新盘，也就是北外滩规划范围之外、已经入市了的中皇北岸锦源和招商外滩玺，核心区之外，规划区以内，目前已知的待售住宅也并不多：

图中亮红色为待售住宅，暗红色为已售

待出让的地块，也大多分布在北外滩片区内东北方，也就是弘久·新弘北外滩的周边，尚待开发，后期也多是一类住宅用地，也就是类似新湖北外滩的低层里弄风貌区的低密别墅建筑，数量不多，尚需时间去拆迁，改建。

而具体体现出来的最终形态，未来呈现的应该是下图这样的：

所以，总的来说，虽然北外滩可开发住宅看上去似乎是很多的，但其实规划中对地块的限高和呈现形态已经有了很明确要求，真正可供建设普通商品房的却不多。

北外滩的普通商品住宅，后期很难有新增了。

接下来再看东外滩。

其实按照最为详细的规划划分，东外滩片区也远远没有我们想象中的那么大，在被联合国教科文组织专家称为“世界仅存的最大滨江工业带”——杨浦滨江中，东外滩的占位也非常有限。

和北外滩一样，东外滩也是上海2035规划中CAZ中央活动区的一部分，承担全球城市核心功能，不管是空间结构还是功能，东外滩都在核心区域，其中：

空间结构与“外滩、陆家嘴、北外滩”相邻；功能类型区划被划入中央活力段。

位置优势非常突出。

再加上，其实在地段禀赋上，和北外滩一样，东外滩目前也处于成长阶段，当然，这两个板块的相似性远远不止这些。

如果说北外滩发展真正突飞猛进的一个节点是2020年北外滩规划的公示，那么近两年几大互联网巨头的入驻也让东外滩迎来了高光时刻：

2020年11月，美团65亿重仓东外滩。

2021年1月，B站81亿与美团做邻居。

2021年9月，字节跳动20.4亿入股东外滩核心区。

特别是大型的互联网集团产业让东外滩的形象和产业前景有了极大的改变，如果规划按照期望落地，那么到了2025年，这里将有望聚集1000家以上的在线新经济公司，吸引约20万人前来就业。

而在住宅的供应上，其实正宗的东外滩板块目前也没有普通商品房的供应。

除了前几年入市的翡利甲第、首创天阅滨江、八埭头滨江园、阳光城滨江悦等次新房，大多数都是平均房龄20年左右的老小区。

为了方便分析，我们看一下“环东外滩板块”附近江浦、定海街道的新房。

综合已售和待售项目其实可以看出来，像龙光、融创、保利、仁恒等大开发商对东外滩板块都有相当的认可度。

02北外滩市场信心增加东外滩潜力值得挖掘

如果单说一个片区的规划，这个话题似乎过于单薄了，接下来还是聊聊大家比较关心的房价和真实的市场。

2017年到2021年5年时间里，虹口北外滩二手房成交了1374套，杨浦东外滩成交二手房源9226套。

从成交量上来讲，在过去5年里，北外滩没有明显的成交变化，但是东外滩的成交量一直在上涨，特别是近三年来，经历了一个明显的阶梯式上涨的过程。

如果今年依旧按照这个区域，那么东外滩的成交量今年可能会超过2500套。

不过此时的成交量其实大多取决于板块内二手房供应量的多少，想要了解真实的成交活跃度，我们还需要知道板块二手房的供应量：

虽然说整体节奏依然是东外滩挂牌多，成交多，但是其实可以看出来成交量并不受挂牌量影响，也不是正相关的关系。

而通过整体的挂牌和成交数据，我们也很轻松就得出了两个板块5年时间里的成交活跃度：

整体来看，杨浦东外滩板块的二手房成交活跃度是远超虹口北外滩的，而且2019年之后的涨幅也一直高于北外滩。

再看二手房的成交价格变化：

北外滩的成交价格一直是高于东外滩价格的，涨跌的曲线也较为相似，但在2021年北外滩的涨幅首次明显高于东外滩。

其实这个也解释得通：

因为在二手房源挂牌数量上，东外滩的数量远远高于北外滩，过去五年的最高峰时是超四倍多；

而且在房源结构上，东外滩的成交主力是老公房和2008年之前的早期商品房，次新房占比非常少，均价明显被拉下来了。

如果仅从二手房市场的数据表现来看，大致可以说几个结论：

在市场信心上，北外滩其实是要高于东外滩的，这或许和2020年北外滩的规划有关；

其次，不管是从实际感受还是成交结构显示的侧面信息，目前北外滩的城市界面均好性也要高于东外滩；

如果从成交活跃度来看，东外滩的成交活跃其实也是广大购房者对于东外滩的认可，板块潜力也值得挖掘。

03北外滩和东外滩的待入市新房你最期待哪个？

规划的高度有了，市场的真实反馈也有了，那我们接下来再看看板块的新房。

其实前面就有分析过两个板块已售的和即将供应的新房，其实北外滩范围内还是有新房的，海泰北外滩、恒大外滩天玺、新湖北外滩别墅全都是大标的豪宅。

——海泰北外滩

海泰北外滩从它刚开始建造起，就吸引了足够多的目光：PK魔都顶豪标杆汤臣一品、自带屋顶停机坪、170米浦西住宅第一高，最小面积370㎡，最大可以到1500㎡，部分房源总价上亿元。

其实早在去年，海泰北外滩的样板间就已经出炉，建造进度也早已达到入市条件，想必很快就会入市，这个总价段也基本不会触发积分。

——恒大外滩天玺

恒大外滩天玺的地段优势明显，与白玉兰广场、W酒店仅一路之隔，浦江对岸陆家嘴东方明珠等建筑群清晰可见尽收眼底，西侧就是著名的外滩万国建筑群。

此次整个项目距离黄浦江直线距离不足200米，与浦东陆家嘴隔江相望。该项目总建面不到5万㎡，其中住宅面积约1.9万㎡，将打造少量小户型豪宅。

地块现状

但是整个项目的进度与产品细节一直没有明确的信息公示，预计到入市还有不少的等待时间。

——新湖北外滩

新湖北外滩项目位于乍浦路天潼路，位于之前的新盘外滩豪景苑隔壁，地理位置非常优越。由住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。

项目规划有8幢4层里弄住宅（叠墅产品），1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。据传主要住宅部分由建面共约5395平方米的洋房&共约27552平方米的叠墅组成。

作为内环上海地标旁的别墅项目，新湖北外滩不仅稀缺，而且门槛也比较高。

而在东外滩规划的核心区，目前暂时是没有住宅供应的。

但在东外滩辐射范围内，除了三批次认购的热盘金隅外滩东岸、仁恒海上源之外，还有保利珑誉、杨浦城投定海项目、上海城建项目、中海&杨浦城建项目。

按照进展，保利珑誉应该是最早的一个。

——保利珑誉

保利珑誉项目就在去年入市的融创杨浦滨江壹号和龙光天境的隔壁，在前两个月在上个月的时候刚刚公示了案名。预计将推出约99-173㎡3-4房。房地联动价99000元/㎡。

主力户型有建面约99㎡3房2厅2卫、约173㎡4房2厅3卫，共约492套房源，这也意味着不到千万，就可以入住市区内的百平米以内的地铁三房，未来可能又会是个大热盘。

总的来说，

其实按照规划来看，北外滩和东外滩的功能存在不小的差异，北外滩的综合性能和产业密集度也要更高一些。

但是最终回落到我们最为关心的房子，东外滩的价格、产品、二手房流动性和居住属性都要更加明显、千万起步置业东外滩就可以有不少选择。

而北外滩除了大面积豪宅，就是市中心别墅，真正的居住属性并不强。