苏州房价反弹「苏州楼市信心开始反弹」

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，本人明年想在园区买房，麻烦帮忙分析一下园区重点买哪里呢？

苏叔：你好，园区是苏州核心重点，抗跌性比较强，明年苏州园区买房湖东和奥体是重点，地段位置优越；高贸新城算是园区的洼地，这几年供应量多，产业规划利好不错；其他园区对外辐射强的板块比如甪直和运东，也可以关注。

提问：苏叔，您好，苏州工作，无房刚需，打算买一套性价比高一点的房子自住，我能承担的总价差不多300万，这个预算在苏州能买到哪些好房子？有没有比较合适的板块推荐？请您分析推荐一下，感谢。

苏叔：你好，300万总价段，在苏州有这些板块可以选择：园区的娄葑和胜浦。3 的单价，90平左右的户型，适合刚需上车。两个板块都各有千秋，娄葑被新老村包围，但地段说得过去；胜浦虽有规划在身，但等到规划来的那一天，还是有点远

姑苏的平江新城，在市区附近的小高层新房，未来是发展重点之一，周边环境与娄葑相似。

高新区的狮山南（横塘）、科技城、通安、浒墅关。横塘，只要愿意，那四舍五入就是狮山了，300万买热门，横塘无非是第一选择。科技城、通安，又称太湖科学城，有新区规划加持，价值高。浒墅关，地铁、商业四巨头保驾护航，不容小觑。

吴江区的太湖新城、花港、运东。太湖新城，虽然地段好，但是离市区偏远。花港距离相对较近，但不太受关注。运东板块一度过气，但尚有可选。

吴中的吴中太湖新城，越溪，城南，尹山湖，木渎，甪直，胥口。

吴中太湖新城，越溪，城南，尹山湖，木渎，甪直，胥口。吴中太湖新城是当之无愧但王牌区域，不论地段、规划、政策都有优势。越溪，类似于通安之于科技城。尹山湖和甪直吸收园区外溢房客，而甪直靠着自己的低价优势吸引了一波客群。

相城区的高铁新城，元和，活力岛，黄埭，渭塘。这几个区域，有利也有弊，整体适合看中未来发展的人群，如倾向地铁房、市区房的客群。

买到好房子，就要确定自己的买房逻辑。首先，选定自己最想买的2～3个区域。其次，清楚自己的买房求，自己是为什么买房。再者，确定自己想要买的是什么房子。三房还是二房，高层还是低层？最后一步，一定要到实地看房，货比三家。

提问：苏叔，你好，今年想在苏州买房，也看了一些房子，问置业顾问，都说自己负责的楼盘在的区域未来潜力大，想问一下今年苏州哪个区买房潜力大呢？

苏叔：你好，想知道在苏州哪个区买房潜力大，要先了解该区域的核心，然后看板块到核心的距离。一般大家观念中的核心区域在姑苏区、园区的湖西、新区的狮山、相城区的元和、吴中的城南，而实际上伴随着一核四城的提出，新的核心区使新区科技城(太湖科学城)、相城高铁新城、园区商务城、太湖新城。所以购房要看板块到核心区的距离，了解其真实价值、区域/楼盘优缺点，预算充足的话还是优先选择核心区购房。目前苏州其他非核心区板块也有不少新房，太湖度假区环境舒适、价格不高，适合预算有限的刚需上车；但地铁5号线只方便了很少楼盘，商业和医疗配套不足，产业少导致就业面较窄。在狮山、科技城工作的人，如果预算不足可以选择北新区，商业配套好，避开靠近运河(汽笛声嘈杂)的楼盘。此外还有胜浦、用直、吴江运东、相城中央公园等可以选择。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：苏叔，你好，预算150-200左右，想在主城区买房的话似乎只能考虑姑苏区了，请问这里的房子还值不值得买？

苏叔：你好，很多老破小集中在姑苏区这一核心地段，面积小、总价低、好入手、交通便利，对于预算有限又不想远离城区的购房者是一个好选择。老破小受欢迎主要原因在学区，只要百万左右的价格就能买到学区房，自然吸引了一波又一波的人。姑苏区的平江新城现在是重点发展的板块，地铁2、4、6号线覆盖，高架通达各区域，还有苏州火车站，交通十分方便。板块内还有草桥中学、善耕实小等已有再在建的多所学校，能实现全年龄段教育覆盖,姑苏区未来的新盘供应也多集中在平江新城，具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：苏叔，你好，苏州买房，已婚有一个孩子，一套房自住，现在想置换一套面积大一点的改善房，自住 投资，总价预算400万，请问改善房该怎么买啊？有哪些要注意的点呢？请帮我解答一下，感谢！

苏叔：你好，从房产的置换链中，要了解到市场决定了谁是首端，没有特色的房子容易降到首端，此外刚需板块的新房成交情况也应受到关注。买改善型住房时需要考虑多个因素，不建议购买没有特色的小户型，它不会带来较大的财富增值，且购买以后难出手。购买大户型时要谨慎选择，优质的房子才可以保值升值。房子本身的定位应该是改善，即追求较高的生活品质，这就会涉及到户型、小区和板块三个方面。户型的话，首先要大，采光要好，楼层也要合适；小区的话，环境要好，周边的配套设施要完善，有商业和教育资源，交通也要便利，业主的经济实力应是同一水平的；板块的话，应该选择优势板块进行购买。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：苏叔，你好，现在苏州的二手房感觉降了很多，现在适不适合买呢？

苏叔：你好，苏州大部分板块从2019年中旬之后到现在，差不多两年半的时间，基本上是跌了一个房间的价格。相比于高峰期，四房跌成了三房的价格，三房跌成了两房的价格，2.5万的尹山湖，2.2万-2.3万木渎，两万出头的浒关等等。与板块内的新房价格相比啊，价差还不小，很多都有的接近五千的价。

现在苏州的二手房值得买吗？要从几个维度来看。

第一就是一定要注意房龄的问题，主要是针对高层啊，别墅谈房龄没啥太大意义，因为现在出售二手房五年限售，在持有个五年，未来能出售的时候，房龄基本上已经达到了十五年，房产本身的价值会大打折扣。

第二是大部分板块适合改善选新，如果是刚需自住，预算又比较有限的话，当然是非常不错的选择，一样的配套更低的成本，二手房很多时候确实存在不少问，比如说户型的设计，小区的环境，社区的配套等等。对于改善客户而言，新房可能更加的适合，特别是一些纯改善楼盘，客群还自然做出了一些隔绝。

第三能不能买，更多看你手里的预算能不能有更适合你的选择。没有不能买的房子，只有适不适合你。比如说家里人比较多，需要个四房，这就是最大的需求。但预算又有限，有时候小四房甚至老破大，可能就是适合的。一句话，看预算，看需求，再来决定要不要买。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块 金融产业板块 主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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