深圳前海新楼盘什么时候开盘「千万起步深圳前海今年首个新盘明日开卖能否日光」

今年前海第一个新盘终于要入市。

9月25日，颐城栖湾里公布入围名单，总共631批客户成功入围，比例约为1.8：1，中签率56%。项目将在9月28日（周三）正式选房，共推售352套房源，户型面积117-262㎡之间，备案均价10.25万/㎡。

入围人数超过可选房源数，这意味着颐城栖湾里有可能实现当日清盘。只是该项目是否能打响前海新盘“日光”第一枪，还需结合实际来看。

栖湾里展示中心入口

探营

靠地铁，不近月亮湾大道，居住性更佳

近日，南都·湾财社记者走访了栖湾里项目周边。从栖湾里整体所处的位置来看，整个地块上有颐湾府和瑧湾悦隔开了写字楼集群和月亮湾大道的影响，项目靠近前湾河公园水廊道，景观优势明显、居住性更佳。

从交通来看，深圳地铁5号线铁路公园站与项目直线距离不到400米（百度地图测距），乘坐3站可在前湾站换乘9号线，5站即可在前海湾站换乘地铁11号线和1号线前往罗湖和福田，公共交通较为便利。

栖湾里所在的位置一路之隔便是已经入伙的颐湾府，周边居住氛围较为浓厚。

从邻近的配套来看，项目自身配套有6000㎡商业，项目西侧的前海颐锦广场配建有约2.5万㎡的庭院式商业-前海印里，这家以“品质慢生活圈”为定位的商场，拟打造5万㎡开放式岭南风情庭院特色建筑。目前可见商场内的部分餐饮配套和便利店等已经开业，周边居住便利性大大提升。

另外项目西南1公里范围内还有天虹超市、世贸金融中心配建有约2.3万㎡商业等配套。

产品

有前海少有的200㎡ 大户型

户型方面，项目共有三个面积段：约117㎡三房两厅两卫、约121-123㎡三房两厅两卫以及约263㎡四房两厅四卫。项目规划由6座建筑组成，其中1#1座、1#2座分布着纯262㎡大户产品，另外的1#2座、1#3座、2#2座、3座是两梯四户的配置。

从户型占比来看，117㎡户型占比最少，只有18套。尽管具有低总价优势但户型分布都在一栋楼，该户型主要的采光面是看小区花园；263㎡户型共56套，面积段属于前海稀缺的大户型产品，阳台都是东北向，视野景观更具优势。

值得一提的是，栖湾里的2.56容积率，17-22楼的低密度小高层的规划较为亮眼，预计入住后的宜居程度较高。

整体来看，栖湾里的宜居性和大面积产品的稀缺度是其优势，纯大户住宅社区在前海三区里比较少见；但同周边同样面积做四房的三四期产品相比，栖湾里120多平的小面积产品的实用率并不具备太大的可选优势；另外妈湾片区的建设度较为缓慢，同即将出新品的桂湾片区相比，仍处在兑现阶段，整体片区面貌还有待改善。

价格

开盘价3年未涨，

新盘价格低过周边楼龄十年以上二手房

距离颐湾府一期开盘已经过去接近3年的时间，但此次颐湾府二期开盘的价格同一期相比差距并不大。

据了解，颐湾府一期备案均价约10.2万元/㎡，单价区间约8万-13.2万元/㎡，总价区间约为960-2531万元/套。而颐湾府二期（颐城栖湾里）备案均价约10.25万元/㎡，单价区间约9.2万-11万元/㎡，总价区间约为1122万-2937万元/套。

颐城栖湾里备案价格

同周边已经成熟的二手房相比，颐湾府二期作为新房限价之下仍有倒挂。目前前海核心三区可售二手住宅仅前海时代CEO公馆，其大户型挂牌价格接近20万元/㎡。另外与颐城栖湾里相隔400米左右，月亮湾大道以东的中海阳光玫瑰园、恒立心海湾花园、泛海拉菲花园等住宅小区，目前二手挂牌单价在11万-16万元/㎡之间。

值得一提的是，月亮湾大道以东的中海阳光玫瑰园等小区普遍为楼龄10年以上的老小区，从宜居性和价值潜力角度来看，颐城栖湾里都更具优势。

分析

入围比例1.8：1，二期热度比一期低

尽管631批客户选352套房源的入围比例，已经远超今年深圳市场上大多数新盘，但同前期产品相比，栖湾里热度明显有所下降。

颐城栖湾里为颐湾府二期，项目位于前海妈湾片区，在怡海大道和前湾河西街交会处。该项目开发商为深国际前海投资管理（深圳）有限公司，分四期开发，第一期是颐湾府，第二期为颐城栖湾里，三期和第四期万科臻湾悦是以万科为主，万科占股超60%。

2019年11月，颐湾府一期公布诚意登记客户，共计870位客户入围，比例2.4：1，项目可售房源367套，中签率仅约42%。同样是入围人数大于选房人数，但从当日开盘结果来看，颐湾府一期并未实现“日光”，据当时媒体报道，项目开盘当天卖了近9成。

颐湾府

颐湾府一期的弃选率偏高可能同当时同期开盘的招商领玺有关。彼时两个项目同期开盘，部分购房者在认购了招商领玺之后便放弃了颐湾府一期的选房机会。据当时媒体报道，第一组10个号里面放弃了5个，叫到100号时现场销控表显示共卖出45套，超过一半弃选。

竞品影响购房者的决策。对于颐湾府二期来说同样如此，尽管与前海另几个项目的开盘日期并没有过分接近，但在价格、位置和产品面积段接近的情况下，考虑到购房情绪容易摇摆，项目的开盘情况很难不受影响。

采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳