贵阳网红小别墅「小墅院蹿红贵阳人前光鲜亮丽人后也有痛点」

总价不高、赠送不少、独门独院、楼上楼下、酒窖花园，一应俱全…

在贵阳楼市，面积在100—150平方米的小别墅、小合院产品突然火热起来，很多朋友好似发现了新大陆，纷纷了解考察，跃跃欲试。

从市场反馈来看，多家房开商表示，这种产品属于稀缺资源，一上市就被瞬间抢光。但是，小别墅产品深入了解过后，它们真正的价值在哪里？

有规可循！贵阳老旧小区加装电梯，这份指南太有用了

小户型别墅贵阳十余个楼盘在售

小户型别墅，是相对建筑面积较大，总价较高的传统别墅产品而言，具有以下特点：

户型面积一般在100—150平方米之间，结构呈多层别墅形态，一般为两层，有的是三层还有露台；赠送面积较大，往往有上百平方，主要包括前后花园、阳台、地下室等。市场售价在7000—15000元每平方米左右，由于有较多的赠送面积，在市场上有一定的吸引力。

目前在贵阳，大约有十余个楼盘有小别墅产品在售。

其中，融创九宸府的网红别墅只有99平方米，赠送一楼架空层，每户均配置院墙，形成了独门独院的格局。整个户型带有2个观景露台和3个空中花园，儿童房带独立卫生间，房屋有6米的大开间阳台，预留电梯井，在窗外有着35平方米的大院和1.2米长的花园景观墙。

除了融创九宸府之外，有小别墅产品在售的金科龙里东方、中铁国际生态城、资源睿成·紫境府、阳光城望乡、和泓蓝城·桃花源等项目。此外，一些位于花溪、双龙、龙里等地的楼盘也将推出小别墅产品，有望在今年上市。

据楼盘销售人员介绍，贵阳本地人为消费小别墅的主力人群，多为行业高管、私企老板、政府公务员、医务人员、大学教授等，购买目的多为自住，投资、度假等较少。

家住贵阳龙洞堡的陈先生是一位小别墅业主，他告诉记者，自己购买这种户型纯粹是为了居住，他认为，小别墅的容积率低，环境好，能实现自己改善型住房的需求。

据了解，很多小别墅的业主都很关注房子的环境，物业管理（安全性）、产品品质、开发商实力、建筑风格，而这些因素也按照优先级由高到低来排列。从价格来看，200万是一个很敏感的价格节点，200万元以下的产品占主流。

小别墅居住有“感觉”

首先，小别墅属于经济型别墅，和独栋别墅相比，占地面积小，组合方式灵活。小别墅总价相对较低，再加上赠送面积较大，具有较高的性价比。

其次，小别墅和传统的高层相比，舒适性提升较大。小别墅毕竟是属于“别墅”的范畴，独门独院，前后花园，比起住宅的一梯多户，居住感受完全不一样，具有较强的私密性。

此外，这些小别墅距离市区并不远，而且多为混合产品类型的楼盘项目，即洋房、大平层、小高层、高层等各种户型均有，因此小别墅的业主能享受到较为完善的小区配套。

在户型设计方面，小别墅也有亮点，在设计师的打造下，百来平方米的空间有4个大套房、独立客餐厅、露台花园，可实现一个300平米的别墅生活。

自住属性较强

有很多朋友认为，小别墅不但能自住，从投资属性上看，由于对别墅的管控越来越严格，下一步别墅的升值空间依然很大。但是，事实真的如此吗？

实际上，别墅产品的固有属性，就带有“高总价 低需求”的特点，而“低需求”就表明了它的升值空间很有限。

还有一种说法，小别墅不是传统意义上的豪宅，总价不高，转手较为容易。但实际情况是，如果总价较低的产品，其位置、配套等就不会太好，而花同样的价钱，能买到位置更好、配套更完善的普通住宅，因此，看似低价的小别墅反而不具备市场竞争力。

此外，小别墅在二手市场也不是“香馍馍”。

首先，小别墅不是刚需用户的目标，潜在客户的数量很少。

其次，目前小别墅新房库存量不少，多个楼盘都有类似产品在售。楼市产品更迭迅速，在户型设计、硬装选材等方面年年都有新变化，一二手房居住体验差距大，因此人们更倾向于购买新房。

出手前这些费用要算好

物业费

一般来说，别墅物业费由物业公司测算。在贵阳，别墅的物业费收费标准一般都是每个月3-5元每平方米，甚至更高。

贵阳的别墅物业管理公司为业主提供的不同服务项目，收费标准有所不同。有些服务项目，收费标准是物业管理公司与业主洽谈而定，有些服务项目，收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取别墅物业管理费时，有些项目是一次性收费，有些项目则是定期收取，有些项目的收取方式较为灵活。

中铁国际生态城的业主苗先生表示，他购买的小别墅面积有100多平方米，扩展下来几乎达到了300平方米。现在物管费是每平米每月4元，但物管只按照房产证上的面积收取。

贷款

在贷款额度以及贷款年限方面，内外资银行的政策大不相同。内资银行对买别墅贷款门槛较高，最高贷款额度只能为6成，且贷款期限不能多于10年。若别墅的房产证上，房屋类型标注的是住宅，那么最长的贷款期限可以是30年。

另外，因为别墅属于高档物业，不同于普通的住房贷款，在贷款利率上，很难享受优惠利率。

外资银行对买别墅申请贷款的门槛较低一些，但最高贷款额度也不会超过7成。至于贷款期限，若是二手别墅，那么若房龄在5年以内，最长贷款期限为25年。房龄在5年以上10年以内的，贷款期限不能多于20年。

双龙中铁国际生态城的业主刘女士告诉记者，她家购买的小别墅只能申请商业贷款，且首付不能低于一半，因此她认为购买别墅，还是要多准备钱。

业主谈“小别墅”居住体验

业主姬先生：

我购买的小别墅面积120平方米左右，实际面积将近300平方米。这套房子前前后后全部搞下来，大概花了110万元左右，还只包括了一些简单的家具。按照目前一平方米3000元左右的最低标准，再加上家具家电，这都是一笔很大的开销，但是与此同时，别墅产品和住宅不一样，住宅的装修基本上就在房间内进行，但别墅的楼上楼下，室内室外都要照顾到，还有花园、阳台等等，装修费用很大。

业主何先生：

入住以后，还是会发现生活上的一些不便利之处，首先交通不方便，由于离工作单位较远，上下班增加了很多时间成本。周围仅有少量小卖部、小超市、小饭馆，想去超市采购，或者休闲娱乐一下，都得开车跑到市区。总体感觉，如果家里有上学的孩子，就不要考虑常住，孩子学习压力本来就大，睡眠不足，如果每天要早起一个小时，就太痛苦了。另外，如果老人不会开车，出门很不方便，靠步行和公交基本上不可能，除非家里有司机、保姆。

业主吴女士：

我的这套小户型别墅自住体验其实还比不上同等面积的平层，一天要爬很多趟楼，还是蛮累的。虽然房开赠送了地下室，几乎是一层楼的面积，但只有一个小小的天井漏光进来，黑漆漆的一大片，开发商说可以改造成电影厅、健身房或者红酒室，愿景很美好，但总不可能天天喝酒看电影啊。