明星房价「2年暴跌260万明星楼盘也扛不住了」

这几天，壹地产研究市场情况，一个成交案例格外吸引眼球：

龙华的万科金域华府，一套89㎡三房户型，成交价仅760万。

而这个楼盘同户型房源，高峰时期的成交价为1020万。

整整下跌260万！用暴跌来形容都不为过！

继续深挖，我们甚至找到楼盘现在有不少房源挂牌价低于指导价！

什么情况？万科金域华府可是梅林关片区的明星楼盘，2012年开盘价格仅约2.2万/㎡，此后几年内房源价格一路上涨，2021年高峰时期甚至达到11.46万/㎡的高价。

记得在楼市火热时期，除了万科金域华府，其周边的星河盛世、龙光玖龙玺等项目表现也非常亮眼，价格领涨深圳市场。

现在连明星楼盘数据都如此难看，那其他楼盘是什么表现？

带着这些疑惑，壹地产来到梅林关片区实探。

对片区楼市感兴趣的朋友

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01.

实探梅林关楼盘

多数楼盘跌至指导价上下！

乘坐地铁4号线，从福田进入龙华第一站，就是梅林关片区。

我们首先来到开篇提及的楼盘，万科金域华府。

项目是2008-2010年入市的次新盘，距离白石龙地铁口步行约200米，走进社区，可以看到项目中间地段设计为别墅，因此高层住宅楼栋的楼间距比较宽，约100多米，整体感觉比较开阔。

万科金域华府实景图

壹地产五月中旬实拍

据中介朋友介绍，万科金域华府指导价为8.12万/㎡，但一二期不同产品市场价存在明显差距。

比如一期约85㎡的2房户型，基本上可以以低于指导价的价格成交，今年一套成交的情况是总价约650万/㎡，单价约7.65万/㎡。

而二期的约86㎡3房户型，价格则相对比较高，成交总价约750-760万，单价约8.5万/㎡。虽然是降价卖的，但成交价略高于指导价。

为什么同一个楼盘市场表现差距这么大？中介朋友解释，原因就3个字：

得房率。

我们实地看了一期约85㎡的2房房源，户型方正，阳台也比较大，业主将其中连接主卧的空间封起来做了一个小书房。

但总体感觉并不是很大，实际上，这套房源室内的使用面积只有78㎡左右。

对比同时期的次新盘，得房率普遍达到100%甚至超100%，这样的户型，其实在市场上没有很大的优势。

万科金域华府一期85㎡实景图

壹地产五月中旬实拍

最直接的对比，就是项目二期的约86㎡三房户型，实际使用面积达到约91㎡左右，室内设计了方正的大三房，整体空间更加开阔，成交价普遍达到750万以上。

约86㎡户型 图源：乐有家app

紧接着，我们来到片区另一个被重点关注的楼盘，星河盛世。

这个楼盘带有5.8万㎡体量的星河COCOcity商业，是片区内带标杆商业的大型社区。

星河盛世实景图

壹地产五月中旬实拍

楼盘指导价为7.1-7.2万/㎡，目前整体挂牌价在6.64-7.55万/㎡之间，与万科金域华府类似的是，部分户型略高于指导价，部分户型以低于指导价成交。

比如靠近龙华大道、梅坂大道和梅观高速的沿路户型，不可避免会受到噪音困扰，这部分房源的成交价一般略低于指导价。

还有社区内90㎡以上的大户型产品，大部分都是双拼户型，需要占用2个买房名额，未来转手也比较困难，这类房源成交价明显低于指导价。

而位于社区内部、整体环境较为安静，并且是单证的房源，目前报价略高于指导价。

我们看了一套89.4㎡的房源，据说已经是下调报价的房源了，目前报价还在700万。

星河盛世89.4㎡户型实景图

壹地产五月中旬实拍

当然，实探过程中我们也有发现有楼盘近期成交价是略高于指导价的，比如龙光玖龙玺。

这个楼盘与4号线白石龙站无缝衔接，楼下自带商业，高得房率，并且入伙时间是18年，相对来说整体比较新。

龙光玖龙玺实景图

壹地产五月中旬实拍

另一方面，临近地铁口的3栋楼是社区唯3栋会受地铁轨道影响而影响到价格的房子，目前这些房子成交还没有满5年，很少有业主出售，因此这个社区也就极少有价格低的“笋盘”出现。

在片区走了一遍下来，综合来看，虽然不同户型价格表现略有差距，但大部分楼盘价格下跌到接近指导价是没跑了。

02.

梅林关楼市下跌

不可避免！

为啥会这样呢？

有人肯定要说，因为楼市没有那么火了呀，大家都不太愿意买房了。

话是没错，但是说的太笼统了，壹地产认为，主要是以下三点：

1.市场整体不好

2.区域自身原因

3.附近新盘影响

第一点就像大家所想的，现阶段楼市行情不好，很多地方的房价都下跌了。

从全国层面看，此前全国70城房价指数持续下跌了17个月，属于历史上罕见的大降温。

证券时报新媒体平台报道

不仅是深圳，包括北上广，都不能逃脱下跌大势。

所以在近乎普跌的状态下，梅林关楼盘被波及也很正常。

第二点，区域因素。从深圳各片区房价表现来看，不得不说不同片区之间存在一定的分化。

拿目前市场成交价和高峰期（2020-2021年）做对比，可以发现全市跌的较为明显的是八卦岭、前海、宝安等片区，而跌幅较少的则是布吉、罗湖非学区板块、香蜜湖等非炒概念、炒学区的版块。

具体看梅林关片区情况。

虽然区域靠近福田区，配套相对来说比较成熟，并且有北站总部经济辐射预期，以及优质学校深圳外国语学校龙华学校。

但在大家对楼市未来失去信心的情况下，北站预期、学区优势也显得没那么吸引人了。

购房者反而开始注意到，梅林关片区其实不在城市核心区范围内，配套并不算醇熟，并且区域内还有不少城中村。

这样的情况下，越来越多的人会觉得，梅林关片区此前的房价算是偏高了。

梅林关片区实景图

壹地产五月中旬实拍

第三点，片区内新盘影响。

这个也是比较明显的，梅林关片区新盘扎堆，包括有保利招商龙誉花园、超核中心润府、中海珑悦理家园、中洲黄金台以及华润A806-0403地块等。

保利招商龙誉花园、中洲黄金台等项目施工现场

壹地产五月中旬实拍

就拿近期入市的超核中心润府来说，3月、4月两次开盘，去化分别达到约90%和60%，共卖出超880套房源，而接下来，还有大量的新盘可以供购房者选择。

这就不可避免分流了一部分二手房购房者，进而影响了二手房市场。

综合以上三点来看，梅林关片区二手房下跌，不可避免呐！

03.

小结

当然了，这并不是梅林关一个地方出现的问题，据中介朋友介绍，红山上塘版块也出现了类似的情况。

像特发和平里，一套88㎡的三房户型近期以530万总价成交，相比高峰期同户型的成交价，暴跌近200万。

区域内的港铁天颂、潜龙曼海宁花园南区、中海锦城、金地上塘道一期等楼盘，也几乎降到指导价上下。

而从全市的角度来看，据乐有家统计，指导价出台2年后，深圳超8成房源接近参考价成交，约有40%左右房源以低于指导价成交。

图源：乐有家

也就是说，梅林关片区楼市其实是一个市场缩影。

2020年楼市火的时候，很多楼盘一天一个价，甚至中介都说不敢想象。

到了今年，随着经济、政策以及市场等多方面因素的综合影响，大部分楼盘价格下跌到指导价附近。

对购房者来说，接下来在买房这件事情上要更多注意的是：了解片区的价值，同时也要对具体房源的自身价值有一定的判断。

毕竟随着楼市分化的进一步深化，之前价格存在泡沫的房子一跌再跌，这种事情可能还会发生。