沈阳别墅市场前景「卖一套少一套揭秘你不熟悉的沈阳别墅市场」

对于2023年的地产行业来说，市场毫无疑问是“hard”模式，因为客户有了更多选择！

尤其，在这样一个行业的“改善时代”，客群是经验丰富的，同时也是挑剔的。在沈阳洋房成为改善首选之后，对于具有“跃级”改善置业的朋友来说，能超越洋房成为终极改善置业的产品又包含什么？

相信，别墅、大平层等纯大面积改善产品一定是第一答案！

1.什么是别墅产品？

接下来，E姐将在延续《整个洋事儿》系列后，再为大家搜集整理一下沈阳纯粹的大面积改善型产品，其中，包含了别墅、大平层等项目。

首先，我们先从别墅产品说起。那么，别墅具体是怎么分类的呢？

别墅，属于改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅，是用来享受生活的居所。具体从市面分类看，别墅分为以下5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

随着“禁墅令”实行多年，期间多次加大规范力度，政策的“高压管控”使得低密别墅成为只出不进的“孤版货源”，随着土地管理趋紧，独栋别墅产品已逐渐退出一手市场。

而作为市场中产品类别占比率小、对标客群处于楼市塔尖的一种“商品”，别墅以其独有的价值越来越受到人们的喜爱，置业门槛逐年降低，属性已从“居住体验”向“生活享受”过渡，其稀缺性也正在日益凸显。

2.沈阳别墅发展史！

在沈阳，别墅产品的诞生，可以追溯到1992-1999年，是沈阳第一代别墅产品的开端期，这时市场中具有代表性的城市别墅——河畔花园、新世界翠堤豪园；近郊别墅主要分布与南部浑南与苏家屯区，有信盟花园、凤凰花园等；北部于洪白山路板块内的巴黎世家、加州阳光花园、荷兰村等；从2000-2006年，属于沈阳第二代别墅发展时代，主要以桃仙板块、棋盘山商务度假别墅为主；从2007年至今，第三代别墅来到成熟期，以投资品、纯改善居所为主，产品类型也迎来全面提升，像万科·翡翠别墅、保利十二橡树庄园、金地长青湾、中海龙湾、富力仙湖国际、华润置地橡树湾、汇置山湖、旭辉璟宸府、郡源紫金桃园、华润置地净月臺、金辉江山云著、美兰湖天地等具有代表性的别墅产品，为沈阳提供了纯改善住宅需求空间。

具体来看，浑南区可谓是占据了全市别墅市场的半壁江山，主要有两个原因：一是沈阳别墅项目拿地时间都比较早，大多都是在2000-2010年开始审批建造，在2010年之前浑南区一些板块还属于比较偏僻位置，开发商拿地比较便宜，容积率也可以做到很低；二是别墅项目选址一般都在自然风景相对较好的地方，比如风景秀丽的棋盘山，浑南区有近一半的别墅项目集中在棋盘山周边，也是沈阳主要别墅市场成交区域。

3.别墅的市场走势。

数据显示，目前沈阳市场中以140-160㎡别墅成交占比最大、其次为120-140㎡，160㎡以下中小面积别墅销售情况较较好。面积120-200㎡、总价100-250万元别墅产品为近两年成交主力，大面积、高总价别墅产品成交占比较少。

也就是说，随着市场行情变化不定，现在“经济型”别墅占据市场主流，一些有初次感受别墅生活的人群较为青睐，其受众面最大，基数增长也最快。主要是中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。

另外，考虑到别墅产品得房率、品质、私密性等方面远高于普通住宅，在均价方面其实并没有拉开太大差距，如果不是考虑到别墅产品总价相对较高外，相对来说它的单价性价比甚至要好于小高层、洋房类产品。

从目前沈阳别墅市场走势看，楼市降价趋势并没有对别墅产品产生太大影响，一方面是因为别墅产品价格更多是个别板块和几个大盘销量带动的，虽然也受到市场淡旺季影响，但更取决于项目本身；二是，别墅作为小众产品，总价比较高，成交难度大，所以它的投资属性较低，在挤房价泡沫的当前楼市中，反而别墅受影响较小。

总结来看，未来沈阳别墅产品不会出现太大涨价势头，首先是市内开发的别墅项目并不少，其库存能够维持周期较长，远超过沈阳住宅的平均去化周期，因此在有些一线城市极度稀缺的别墅产品，在沈阳不算特别稀缺，导致其单价不高，从长远来看，缺乏价格上涨动力。此后，E姐也将详细进行别墅细节整理，欢迎关注！