观湖苑车位价格「东二环网红盘观湖郡车位备案均价31W比养云还贵」

继续车位备案的话题，昨天聊完融侨外滩壹号的车位备案，晚上位于东二环的红盘，观湖郡车位也领取了备案，今天来聊聊。

备案情况

车位共890个，分地下室两层，公摊50%，均价31W，对于住宅736套，车位配比：1：1.2。

车位细分

对于车位的备案情况，均价31W，不过项目是两层地下室，如果做细分：

负一层：558个，单价：13068，均价：33W

负二层：332个，单价：9394，均价：27W

项目周边的几个新盘，大部分车位都只有负一层，从均价来看，项目31W，对比周边的均价差异不算太大，当然如果详细对比还是有一定差异。项目没有微型车位，也没有子母车位，均价的波动影响并不多。

其中最便宜，地下二层B065车位，总价19.5W，最贵的，地下1层B013车位，总价43W。

前几个月同样的榕发操盘的祥浦苑车位领证，均价28W，对比观湖郡31W，差价3W，当然两个项目的均价差异并不小，对比而言，这次的车位均价相对而言，更贴合区域均价。

车位对比

在对比项目的车位情况之前，看看周边新盘：

分析：对比周边的几个新盘，均价在30-35W，而且这四个项目，全部都只有负一层，对比观湖郡两层而言，均价应该会更高，不过从对比来看，如果只对比负一层，会发现观湖郡均价33W，仅低于公园左岸，比北侧的豪宅建发养云一二期还贵。

当然建发养云一二期，车位均价31W，是真的便宜还是另有乾坤，通过明细查看，发现了特殊情况。

建发养云一期：773个车位，其中微型车位38个，均价11W，除了微型车位外，还有28个正常车位，均价13W，不懂这几个特殊车位是否是因为公租房存在而刻意设置。当然扣除这些特殊车位之后，均价32W，依然比观湖郡负一层33W低。

建发养云二期：898个车位，其中微型车位27个，均价10W，除了微型车位外，还有173个正常车位，均价15W，不懂是否因为人才房存在而设置，扣除这些特殊车位之后，均价36W，比观湖郡贵。

通过明细对比，可以发现，虽然目前东二环新盘价格不低，特别改善盘建发养云一二期，实际售价突破4W，但是车位的备案均价并不如市面上那些改善盘车位来得夸张，一期的均价，甚至比观湖郡还低，不知道面对这个局面，观湖郡的车位接受度会如何。

当然如果再详细对比，可以发现养云一期的正常车位，套内面积基本在13.75平，对比目前改善盘的车位面积更贴合。

对比而言，养云二期的车位基本在12.72平，与观湖郡等大部分新盘的车位没有差异，但是备案均价却反而更贵。可以说二期不管是配建户数，还是车位面积，甚至是价格，都不如一期来得纯粹。

车位去化

目前养云一期车位773个，网签529个，去化率69%，养云二期车位898个，网签258个，去化率28%。

从两个项目的商品房数量来看，一期566套，二期378套，人才房530套，从网签来看，基本就是靠着当初开盘捆绑实现了目前的车位去化，当然对于二期而言，由于人才房不少，目前还有600个车位，未来如何去化也是难题。

对于保利和光，由于是安商房，虽然车位配比低于1：1，不过仅去化152个，可以说去化更是艰难。

对于观湖郡而言，虽然当初商品房去化不错，但是面对目前的价格，预计去化难度并不会太理想。

当然对于项目而言，交房的时间也在逐步靠近，当初祥浦苑的停车费曾经引起争议，到时候面对这些大量的车位，是否会出现同样的操作？