城里人能买农村宅基地「城里人能否买断宅基地农民能否只卖房不卖地一文解惑」

现如今，去农村租农家小院生活的城里人越来越多，北京郊区的农村小院，更是成为了抢手货。

而相比于租而言，很多城里人更希望能够“买断”宅基地，按照自己的设想建一个别墅小院，这可比在城市生活惬意得多。

其实，宅基地的买卖涉及的方面非常多，这既包括农村宅基地的整体规划，又包括农民的利益，甚至还会涉及到城乡协同发展问题。

城里人能否“买断”宅基地，宅基地的买卖又有哪些特定条件？

农村宅基地实际上具有用益物权的“排他性”，这是因为《土地管理法》已经明确规定，农户取得宅基地使用权后，拥有占有、使用和适当处分的权益。而其中“农户”就是宅基地使用权的特定拥有群体，而城市居民明显不拥有这个权利，因此，城里人“买断”宅基地的想法，至少在目前行不通。

不过，这并不代表宅基地完全不可交易，因为宅基地的所有权归村集体所有，因此本村内部成员之间可以完成宅基地的买卖。不过这种买卖存在特定条件，一个是买方必须符合“一户一宅”的要求，不能因购买宅基地后形成“一户多宅”；另一个是买方户口未迁出。

总的来说，正是由于宅基地使用权具有“排他性”，使得城里人不能“买断”宅基地，同时，农民在购买本村集体内部宅基地时也有限制条件，并非随意买卖。值得一提的是，随着乡村改革以及城乡融合发展的不断推进，接下来宅基地的价值将会进一步上涨。

既然宅基地可以在限定范围内买卖，那么农民能否“只卖房、不卖地”？

有不少城里人觉得，既然自己无法“买断”，那么自己可以通过购买农房来占据宅基地。然而这样的想法也不切实际，因为“2021年中央1号文件”已经明确禁止城里人去农村购买宅基地，建别墅大院和私人会所。因此无论是农房，还是宅基地，目前城里人只能通过租或合作建房的方式，建设房屋。

除此以外，农民之间买卖宅基地，除了要满足上述所说的一些特定条件外，《物权法》、《民法典》都明确阐明建筑物、构置物及其辅助设施转让的，对应范围内的建设用地一定处分。也就是说，当农民把房卖给本村其他农民时，宅基地使用权实际上已经随房转移，“只卖房、不卖地”对其他农民也行不通。

对于宅基地的买卖，农民应该注意什么？

一个是农民购买本村集体内部的宅基地后，一定要及时到土地管理部门办理使用权变更手续，以免后期拆迁时，自己的拆迁款被分割。另一个是宅基地使用权和地上房屋是一体的，若地上无房或房屋已倒塌，这样的空白宅基地不允许单独交易。