武汉买房热门区域「武汉楼市这里买房流通性强抗跌」

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，第一套房子没有买好，现在想置换第二套房子， 对武汉楼市的整体认知不高，不想再一次犯错，有没有什么建议？

汉叔：你好，其实很多人第一套房子买在了三环外，考虑最多的就是工作就近的原则，但是没有把房子的流动性考虑进去，导致后期置换比较难。比如很多人第一套房子买在了盘龙城东西湖、江夏和汉阳这些地方，但是放在五年前或者十年前，同样差不多的价格可以买到光谷或者主城区更好的位置，现在想把自己的房子卖出去，发现难度会很大，得大幅降价才能卖出去。再就是买在远城区，如果不是地铁口的房子，其实现在还是很难卖得去的。所以第一次买房，如果通勤时间可以控制在开车半小时，地铁一个小时能接受的情况下，其实可选范围会比较大，而且也能选到范围内流动性更好的房子，而不是把注意力只放在工作附近的几个小区。

第二点，房子买了想换是很难的，所以第一套房子一定要选好，一般买房会绑3到18年的教育资源，就会把自己绑定很长时间，所以你们买的不仅仅是住的地方，更是配套的资源，特别是孩子上学资源的圈层问题。根据武汉目前的学籍对口和户籍对口的政策来讲，一旦孩子上了小学，想再换区域上学就是一件非常麻烦的事情，不是你想换学校就能换的，特别是优质的教育资源。再一次置换大部分都是本区域置换的比较多，而跨区域置换就会涉及很多因素限制，所以提前规划好第一套房子，把各个因素综合考虑进去非常重要。总的来讲，买房并不是一件很轻松容易的事情，武汉买房选筹逻辑详见知识星球。

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，有三套房产都在南湖，现在想买一套别墅，希望院子面积大一点，居住环境好一点，对上班通勤要求不高，资金方面也比较充裕，希望你能从资产配置的角度给我提出一些建议，南湖的房子我是应该卖出还是留下，以及我的别墅应该买在哪里呢？

汉叔：你好，南湖以居住人群为主，没有产业和商业，人均收入中等，许多资源已经开发殆尽，未来土地供应较少，发展空间有限，建议南湖的三套房产卖掉两套，只留一套自住。出手以后可以选择内环一些优质项目购买，比如武汉内环滨江和汉口的二七期滨江等。武汉的别墅可以分为三类，第一类是均价2000万、3000万以上的顶级地段的二手别墅。第二类是地段较好的新房别墅，环境优美，均价1000万左右，比较适合自住。第三类是三环外有70年产权的别墅，距主城区较远。第四类是度假型的别墅，基本上离武汉主城区较远，但是环境比较优美，可以根据自身的需求和预算来进行选购。建议购买核心地段上、以联排和双拼为主的优质别墅。

提问：汉叔，你好，想在武汉买房，担心高位站岗，请问该怎么买呢？

汉叔：你好，如果你现在首付预算不够，只有十几万，而且你现在又不着急住，明年有可能会把你的预算往上面拔高些， 其实不建议现在着急买的，可以再攒点钱。关于新楼盘的学校怎么样，你要明白新楼盘是不存在学区这个概念，武汉90%以上的新楼盘，新建的学校，一切都是未知数的，不是说你挂个名字你就有多牛，你应该重点关注的是这个楼盘本身的板块的一个位置，周边的配套，内部的品质，还有物业的口碑好不好， 如果你真的非常在意学校的话，那你就应该去买一个二手房，去读那些经过多年实战经验出好成绩的学校。另外要注意在三环外买房，除了选择板块，还应该重点关注两个因素，一个是小区品质，一个就是地铁交通。以后武汉是不缺房子的，是缺有品质的好房子。

提问：汉叔，你好，黄家湖和青菱这两个区域未来哪个发展更好？

汉叔：你好，这两大板块所处地段环线基本类似，都是三环到四环的地段，房价基本趋同，但是二者也有较大的不同，首先，从区域划分来看，青菱是属于洪山主城，黄家湖是属于新城区江夏，二者享受资源不同，其次，二者都是属于建设初期阶段，黄家湖配套成熟度高于青菱板块，得益于三年前的军运会区域，已经开通地铁，双向8车道的黄家湖大道，以及建设基本完毕的黄家湖湿地公园，所以黄家湖的城市界面会优于青菱，再次，两个板块目前都还没有商业落地，但是青菱的商业规划会胜于黄家湖，青菱未来主要依靠的是君兰半岛的商业体建设，青菱产业规划集建设会优于黄家湖。总之如果看重居住环境及生态资源选黄家湖，如果看重未来发展潜力和预期，选青菱。

提问：汉叔，你好，之前入手远郊区的盘，想换到主城区，现在降价挂了半年都没有卖掉，请问该如何处理？

汉叔：你好，远郊区房产一般是楼市轮动的最底层，每一轮行情来，都是最后上涨，每一轮涨幅永远都跟不上市中心区及近郊，当前的行情，及时割肉可能会亏损，但是买是市中心稳妥抗跌，未来出租也容易。除此这类型房产，买无学区加持的老破小也要注意，除非是地段非常好，不然也是不抗跌。

提问：汉叔，你好，请问50万首付年底武汉买房应该怎么选择？

汉叔：你好，这个预算可以买二环内的核心地段，徐东、街道口、中关、这些地段都很好，抢占城市的核心资源；其次买二环沿线的成熟地段，汉阳杨泗港沿线，洪山张家湾 ，适合想住主城区的刚需朋友；另外像三环内的新城区，后湖的新荣、堤角城市变貌差一点，但离长江新区近，硚口的古田居住配套有优势，但城市发展需要一定的时间， 汉阳的四新方岛和国博滨江人气不旺，城市界面新，交通便捷，配套齐全，生态宜居。而三环外的主城区，洪山的青菱配套不齐全，城市界面一般，但属于主城区，有教育优势， 东湖高新区的花山生态环境好，有地铁，但人烟稀少， 三环外不限购的主城区经开区， 可以看片区标杆的改善户型。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块 金融产业板块 主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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