开封 古城,开封古城建房好不好

根据不完全调研：

近几年来，开封古城区主要在售的墅类产品或“类别墅”产品主要包含：

院落式商墅约84套（含自持）、联排/独栋/合院/叠墅等墅类产品约26套。

除墅类或类墅产品外，开封古城区主要在售的为洋房产品，主要在售项目的房源约290套。

根据面积段划分：

建面约120-130㎡的洋房产品，约70套；

建面约140-150㎡的洋房产品，约110套；

建面约160-170㎡的洋房产品，约100套；

建面约190-200㎡的洋房产品，约20套；

建面约200-240㎡的墅类产品，约25套；

建面约350-400㎡的墅类产品，约1套；

建面约320-560㎡的类墅产品，约84套。

潜在市场供应层面：

合院类（住宅性质）产品约190套，其中建面约160㎡户型约60套、建面约180㎡户型约80套、建面约210㎡户型约30套，建面约250㎡-370㎡的户型约不到20套。

如项目启动销售，预计销售均价3.5-4.5万元/㎡，预计理想化销售周期5年。

根据当前开封市场现有形式和开发商评估，该项目或将仅停留在规划阶段。

销售市场反馈：

1、客群窄：以地缘型客户为绝对主力。

主要在售项目洋房产品未能分流西区洋房改善群体。市场层面由于墅类（住宅产权）产品供给有限，销售客群上尽管有部分客户有国外生活或国内大城市生活工作经历，但整体上看仍未突破开封地域限制，未能有效吸附省内和国内的高端改善客群。

目前，开封古城区正在规划布局中式合院产品，包含夷门文府、新龙文府、双龙文府、阳光文府，规划的合院产品类型为：中式合院、双拼合院、二进制合院、创新型叠院等。

2、转签低：大定客户多，部分客户无法按时签约。

从目前来看，转签低主要是市场短期现象。

主要原因包含：

开发商工程进度滞缓，购房群体担心延期交付及存在烂尾的可能。因工程原因和客群群体有限，导致后续房源无法持续销售，从而使得购房者对于价格的观望情绪较为浓厚，不着急从大定转签到合同阶段。

此外，部分客户本身经济实力和社会地位属于塔尖阶层，人脉资源强大，开发商在自身工程进度达不到预期的情况下也无可奈何。

3、开发难：限容限高，产品规划难。

近年来，开封古城区土地出让成本楼面价基本上在6000元/㎡以上。这也使得，再加上建安成本、融资成本等其它成本，预期基本售价至少在万元以上。与此同时，最低容积率限制到1.0以上，产品上很难落位可以实现高总价高附加值的别墅产品。限高基本上在15米以下，又做不成高层、小高层产品，无法吸引市场中端改善购房群体。

所以，大多数项目都选择了面向中高端客群做洋房大户型。而就开封整体洋房市场来看，140㎡以上的洋房大户型属于相对“滞销”产品。