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一、龙湖上城

1、项目规划

瑶海龙湖上城（YH202106）项目拟新建11栋住宅，其中2栋22-24F高层，8栋16-18F小高层，另配建1栋24F租赁住房，共计889套房源。

2、项目详情

（1）龙湖上城，位于合肥火车站东北侧，总面积106.35亩，其中住宅66.4亩，容积率2.0，其余是商业和幼儿园用地。项目毛坯限价16857元/㎡，配建租赁住房比例15%。

（2）2021年9月，龙湖以单价1320万/亩，总价10亿元，住宅楼面价9900元/㎡，溢价率0%拿下YH202106地块。项目地块的要求：建设一座25000㎡的四星级酒店，且自持商业不低于60%，另代建一座9班幼儿园。　　　

（3）从项目的规划来看，龙湖上城的计容住宅面积为84826㎡，其中可售住宅面积（含容积率奖励面积）74264㎡，租赁面积12724㎡（15%配建），那么假设状态下，可售楼面价约为13400元/㎡。

二、项目简评

对一个项目进行简评，我们主要从项目本身、板块、配套和价格四个维度进行分析，其中配套主要包括交通、商业、医疗、教育和自然资源五个方面。

1、项目

一个项目本身，主要就是指开发商和物业。龙湖上城的开发商是龙湖集团，这个大家应该是比较熟悉的，来合肥开发的项目也不少了，也有交付的。龙湖位居2021年百强房企第十位，是一家民营房企。在这两年民企房企普遍暴雷的情况下，龙湖目前还没有什么负面反馈，但依然需要保持一分谨慎。另外龙湖物业口碑也还不错。当然龙湖在合肥开发的项目也有出现过维权的。但是这一部分综合来说，还是不错的。

2、板块

龙湖上城，位于瑶海区火车站附近，北二环的边上，属于城区成熟板块，但是不算是热门板块。现今和十几年前大不一样了，以前火车站是非常重要且繁华的地方，现在一个合肥不仅有合肥站，还有合肥南站和在建的合肥西站，另外肥西、肥东和长丰都有高铁站。所以火车站附近变得不那么重要了。这个板块，在瑶海区来说，不如新规划的东部新中心，甚至和龙岗的龙湖和伟星所处片区相比也有所不足。综合来说，板块潜力较为一般。

3、配套

项目属于城区成熟板块，整体配套也比较成熟。

（1）交通方面：北二环和铜陵路高架环绕，交通虽然方便，但是环境较为嘈杂。地铁方面有地铁1号线和地铁3号线，离地铁口只有几百米。

（2）商业方面：项目自带商业、酒店、写字楼和底商，商业齐全。

（3）医疗方面：距离1公里是三甲医院安徽省第二人民医院。

（4）教育方面：自带9班幼儿园、和平小学四小和38中北校。但是项目离学校距离属实有点远，距离小学2公里，距离初中3.7公里。

（5）自然资源方面：项目北侧有瑶海公园和合肥生态公园。

4、价格

目前项目的放风价为22000元/㎡左右。首先我们看下能不能达到22000？参考龙湖天玺毛坯限价15118，精装备案18418，差价为3300，这其中2500为精装标准，500为装配式补偿，300为高层和小高层备案差。那么可以得出龙湖上城的小高层精装备案价约为20157，再加上1000精装包，大概是在21000-22000之间，理论上可以达到。

如果项目达到22000的售价，这个价格高不高？目前板块内大多都是老小区，价格10000-12000左右，新一点的比如信地城市广场15000-18000。区域内二手房是没啥可比的了。龙湖这个项目建成后，肯定是区域的标杆，但是这价格，我觉得属实有点高。

5、总结

我觉得购房人群偏向于地缘性改善客户，看中品牌和物业的，另外二环以内和靠近火车站的配套优势明显，但是缺点同样明显。板块不算热门，潜力也很一般，但是也有匹配的客户群体。买一个楼盘的房子，没有绝对的能买和不能买，主要是看自己的想法和预期。可能有的人就觉得很好，当然也应该允许别人说不好，每个人看法不同。最后给买房人一句话，没有十全十美的楼盘，真有的话，价格就不美丽了。