只有20万怎么在成都买房,成都刚需买房方式

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提问：雕叔您好，刚关注，谢谢您的回答，本人工作生活区域在广州东站和海珠湖之间，子弹350W，年收入50W 到80W之间，刚和五岁半的小孩加入广州户，好几个亲戚朋友都住在南洲路罗马家园，最近天天在看罗马和珠江御景湾的二手盘，中间有个CEO新盘越秀天悦江湾，单价7万以上了。我家庭结构三房够住了，想问雕叔我的SFSD是买新房，还是二手淘笋，是买144平米豪宅线以下的，剩下子弹房票再投资一套？还是咬牙直接上个南北通透的180的，买哪种更科学？最近几个朋友入手荔湾广钢新城的金茂府，说那边新盘多，让我去广钢新城买，您觉得广钢新城怎么样？我非常困惑，明白第一次出手的重要性。希望得到您的耐心指导，感谢

回答：谢关注！从投资角度看，子弹350，入手2套涨幅更好。广钢板块考虑自住可入，但是价格要控制在5万内 金茂府是CEO盘，自住可以，投资有更好的选择。

提问：雕叔你好！我们已有一套房中海名城130左右。孩子未来5-6年想在这边上学，想买房自住或投资，自住想买大平层，投资想买套三或小套四（面积在130-150左右）。有全成都资格，社保青羊，户口高新南。看了大源的华润凤凰城，雍湖湾，朗诗南门绿郡，朗基御今缘。新盘陆肖，五号没中。华润涨得太凶不临街户型好的都3.3万了，雍湖湾差不多3.5万了，朗基2.8万左右。陆肖个人感觉陆肖后面城市界面很乱，也很远，去高新大源金融城那个桥早上可能会堵车。方案1继续摇号摇中洲2.买神仙树片区的二手房上海花园中庭南北通透一梯二户，小高层，142平成交价大约295万，未来1年内高新区划拨了1.6亿重新打造玉林中学（本部），刚好房子对口直升小学是高新实验。缺点房龄是2006年的，第三在大源再淘二手，性价比高的非常非常少，怕高位接盘。请帮忙分析一下怎么买？或者有更好的推荐？

回答：你好，首先来说，你们的收入是非常高的，想买房子是非常简单的事。目前主要问题在于新房摇号困难，二手房选择困难。你看中的上海花园整体来说，优势在于主城三环内，交通方便，有学区打造，小区一梯两户，单价总价还在可控范围。但是房龄较老，背离城市发展方向，而且小区房源的户型大多欠佳。我们预计今年内还能有一定的涨幅，可能达到2.5万/平米 。整体对你说的学区的思路很认可，如果要考虑玉林中学的话，这是个不错的可以选择的楼盘。方案一，我们推荐。但是也存在不确定性，第一是中洲也很抢手，可能顺一顺二才有资格，第二则是中洲起步价也很高，这样一来买家急剧减少，顺三也有一定的希望。综合来看，方案一可以与其他方案一并进行，哪个方案先遇到了，就先到先得。方案二里的，其实也就是前面我们说是上海花园，这个整体来说，我们赞同你的观点，但是尽量选择一个户型和朝向较好的房源。此外，还可以看看周边的神仙树大院（户型稍好，改善不如上海花园）以及中海名城（房龄更大一点，但是户型较好，改善纯粹）等品质楼盘，请多加横向比较。方案三里的大源二手房，说实话，价格都非常高昂，正如你看过的华润凤凰城，雍湖湾，朗诗南门绿郡，朗基御今缘，我们并不是非常推荐了。最后从新房角度的话，陆肖这个盘其实单价也还不错的，整体未来会打造得比较让人满意，不会很乱，只是户型起步太大，高总价导致的门槛较高，还有一个问题就是教育资源还跟不上。老的教育好，新的没教育，这个是二选一的难题。我建议你们还是选有教育的。另外我们之前提到的天府新区高位接盘，主要是二手房涨幅溢价太多，透支了太多未来空间，而且学区可以说并不如高新区。长期看天新肯定是有潜力的，但你现在买入白白帮开发商持有两年，期间这两年几百万的占有资金利率也是不少的。最后我们建议你，优选方案二，同步考虑方案一，最后才是方案三或者陆肖等顺销新盘。

提问：雕叔你好，在现在楼市下行期，开发商还大量建房，未来房子又应该要卖给谁呢?

回答：未来10年，房地产是卖给有房子那些人房地产发展至今，房子某种程度上已经不是绝对的稀缺品。大部分人都能够解决居住的问题，无非是这个房子适合不适合。未来楼市会形成两个涡轮，租赁一个涡轮，房产内部一个涡轮，中间是存在界限的。未来房子可能会卖给这些人：1.迁移的人。什么意思？虽然说我有房子，但是我房子在老家，对我来说，我现在在上海打拼，老家房子不能卖掉，所以我必须要在上海买房。这一群人是未来比较主流的人群。2.置换族，以前房子有，但是很差或者说很小，为了住更好的房子所以买房子，这也是为什么金茂可以在这两年爆发的那么猛，不是没有道理的。3.第三个叫目的族，某种程度上我认为未来的房子会捆绑更多的。

提问：雕叔你好，打扰一下，最近关注到了二十一世纪花园3期，这个小区是2000年建成的，确实比较老了，但房价确实便宜，而且据中介说这个小区交易比较活跃，后面出手会比较容易，而且这个小区距离青羊实验附小比较近。我有个想法，找一个装修很烂的房子，通过装修来拯救一下，麻烦你帮忙分析一下这个小区，谢谢！

回答：像二十一世纪花园3期这种20年的老房子，周边配套基本上也算比较乐观的。一公里内有2条地铁、医院、商场、公园，还带学区。如果只用于居住完全是可以的，唯一的缺点就是楼龄，如果考虑几年后出手，可能流动性差一点。升值可能不是那么理想。

提问：雕叔你好！关注你很久了，想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。但在二手房市场，只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。如果投资，我建议选择高层电梯房。洋房还有一个产品叫做叠野，也是坑得很。投资没有性价比，上下单层面积不大，自住性非常局促,还要爬楼。我建议如果你投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。豪宅、别墅只是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。

提问：雕叔你好，自己只有资金25万左右，最近想在成都投资房产，有必要吗？

回答：有必要，资金放手上是跑不赢通货膨胀的，普通人只有用资产追资产，负债才能抵抗通货膨胀。成都是个年轻城市，适合深耕。我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。选择核心资产是买房的关键，三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。

提问：雕叔你好，现在房子价格高很多二手房都难卖，我们想买也买不起，未来会出现降价抛售潮吗？

回答：楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。新房价格降不了，二手房价格不愿意降这是一个现实情况。新房除去成本等因素上涨外，其他干预因素太多也是原因；二手房市场来说，多数前几年投资房产的朋友都是抱着一套房赚大钱的心思，不达到他们合理的预期利润他们是不会放手的，再说新房价格不降也为他们坚定二手房价格奠定了基础。一二线城市的房价在目前看来仍然看涨，主要是因为一二线城市的人口红利非常大，人口还在不断地流入，加上城市化进程仍在加速发展，购房需求仍然很大。在一二线或者强三线城市，能买得起还是得买，因为房价下跌的可能性很小，虽然现在房价处于稳的阶段，但是绝对稳是不可能实现的，就算稍微涨一点，也是一笔不小的数目。

提问：雕叔，我和我对象都山东人，他青岛我济南，在北京工作，18年初我们在青岛买了一套房，现在身上有每个月6800的贷款。现存款80万，济南一套100万的房代售。在北京实在落不下户口，第二套房子首付又太高，老人年纪也大了，孩子今年刚满一岁，两年后上幼儿园，所以我们决定再赚两年钱回青岛定居。问题如下。第一个是位置，是选各方面都很成熟的市北，还是选新发展的黄岛？比较在意的两点是学区和住房质量，但是市北区学区好品质好的楼房基本上都三万以上，但是一下子把这个钱都花在青岛的房子上，肯定会后悔，但我们又不想再贷第二份款了，因为也不知道回青岛收入会多少，怕负担不起黄岛倒是挺漂亮，但是整个区的发展有着很浓的“大饼”气氛。黄岛的学区是个问题，所以我有个打算是在黄岛买一套房，然后在市南区买个老破小占学区，不知道这个想法可不可以。另外，黄岛是不是比市北的升值空间大？第二个问题是买房时间，我们青岛第一套房买在了最高点，所以想知道接下来这一套房是今年年底买？还是不着急，等两年后我们回青岛了再买。其实也等于问青岛的房价未来会不会涨幅很大。谢谢您了！

回答：如果按青岛地段价值分类，由高到低：城市中心区（市区）＞城市成长型区域（黄岛、城阳）＞城市边缘区域（胶州、即墨、莱阳）。市区因为有学区、配套成熟、供应需求紧张，所以房价相对抗跌保值。但目前价格也不便宜，上车难，压力大，房价天花板也有限。结合你的预算和工作生活情况，可以在黄岛买一套，然后在去市南买个老破小学区。自住体验、投资两不误。从规划上看，黄岛（西海岸）自成立以来就不断让人刮目相看，未来发展规划也不错。现在的黄岛，都不只是满足于比肩青岛东海岸的定位，腾笼换鸟后，将释放出更多的活力和想象空间。从居住环境来看，不用过多解释，你懂的。从人口来看，黄岛也有一定优势的，黄岛区常驻人口高达160万，房屋流通应该不成问题，而且吸引人才的速度上，预测黄岛也远远高于其他区，这从两地的产业、交通、政策上也可见端倪。长期发展来看，黄岛未来的升值空间大概率高于市北。关于你的第二个问题，买房时间，现在青岛相比最高峰确实跌了不少，两年前一般不建议纯投资青岛，因为那个时候确实存在一定泡沫，经过近几年的调控和市场冷却，泡沫渐渐挤没了。现在算一个不错的低点，有合适的房源，可以选择入手。不说赚多少，起码不吃亏。黄岛购买区域推荐具体详见知识星球内部分享！

提问：雕叔你好！想咨询一下，现在比较纠结。一直在西藏工作，要起码10年后才回来，现在面临买新房和二手房的纠结。这几年也就是放假回来才居住，预算是在150至200万。假如买新房，没人住，空置觉得浪费，舍不得出租。买老房子，有租金，但也觉得不会多好。同时以后改善的时候，又怕老房子卖不出去，没好价钱。希望能够指导一下！

回答：你好，如果抛开价格来谈，当然是买新房更方面，比如2020买房，2022年交房，这样的话，2030年回到成都还是满五房龄8年的次新楼盘，相对来说市场热度还不错。但是这个价位能可选楼盘不多，如果有，当然可以作为优先选项。但我还是建议先买一套10年内的二手房，几年后又卖掉重新买—套新二手房。这样你2020年买下的二手房，一方面负责增值，一方面负责满五，再一方面还可以出租（租金回报)。2025年的时候，你再次选择新房，等2030年回成都，房子是新的，付出的金钱成本并不算多。

提问：雕叔你好！预算400-500万主城区自住兼保值，目标是套四，有一定学区要求，选哪里好，两口子都在一环内上班，所以板块倾向不严重。二手或新房均可，请指点!

回答：人居锦城峰荟，翡翠城，金沙，东郊记忆。二手房都可以淘，如果有高新资格，重点放高四区域，三环附近的板块。

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