开封向西发展,开封现在买房还是限购吗

前言：

大抵是从去年六月郑纺机地王开始，郑州近一年的时间，无论是有房子的还是没房子的，都围绕着房子这个圈在转。在焦虑、奔波、浮躁、不安的氛围中，失约的“五一”政策还是在“五三”来了。

5月3日之前，郑州郊县新郑的南龙湖火了，中牟的绿博涨了，大荥阳的房价也在向万元冲刺！而5月3日限购升级之后，郑州周边的房地产市场又是怎样的一番景象呢？

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从一张疯传朋友圈的图片说起……

这是5月3日之后，郑州周边的限购情况。

可以很明显看出，郑州大东郊的中牟，大西郊的荥阳，大南郊的新郑都上了锁，而大北郊过了黄河就出郑州了。

也可以隐约感受到，上街，新密，巩义，登封等没限购的一众小弟已经开始摩拳擦掌，跃跃欲试！当然，这一众小弟里还有图片上没有显示出来的平原新区和开封西区。

这轮被限购的荥阳，中牟，新郑的命运暂不讨论，今天，先来说说没有限购的开封西区。

限购升级后隔一天，我们实地探访了没有限购的开封西区的房地产市场。

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一路向东，驶向开封西！

先用一张图来说明开封西区的大致位置▼

可以看出，从郑州一路向东，经过属于郑东新区的白沙片区，再经过中牟，才是开封西，与郑州约有50公里的距离。

下面这张图，会给你更直观的感受▼

我们从CBD的大玉米出发，沿郑开大道一路向东，目的地是位于开封西且相对其他项目更靠西的建业菊香里（郑开大道与十四大街交汇处东）。

在此说明一下，由于与郑开大道相交的机西高速处施工，郑开大道在机西高速处封路，于是从郑开大道绕道郑汴物流通道，就有了我们的路线，也就是方案2，全程49.7公里，用时1小时16分，经过红绿灯37个。

放几张郑开大道沿途的实拍照片，感受一下这漫长的时间是如何度过的。

郑开大道沿途死气沉沉的写字楼▼

小树和郑开城铁后的某烂尾楼盘▼

沿途最孤独的两栋楼▼

红灯等待ing……▼

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开封西各楼盘现状如何？

用一张图来说明开封西区在整个开封的大致位置▼

整个开封大体上可以分成5大块，分别是开封老城区，东部片区，西部片区，南部片区和北部片区。

其中，老城区古城墙环绕，主要是景点和商业，北部片区主要是高校，东部片区主要是工业，南部片区主要是火车站棚户区，而西部片区是政府主导的发展方向，是郑汴一体化的核心片区，其中部分区域又戴上了自贸区的光环，这里大盘林立，竞争也最激烈，也是今天这篇稿子重点关注的区域。

通过这张图大致了解一下河南自贸区开封片区的范围▼

开封西的楼盘主要分布在3个片区，郑开大道沿线，开封西湖片区和开封北站片区，其中郑开大道沿线的楼盘最为集中，大开发商最多，价格也最高。

看开封西区郑开大道沿线的主要楼盘分布▼

以上是我们探访的开封西郑开大道沿线的几个热盘，有全国一线房企恒大、碧桂园、绿地，也有本土知名房企建业、永威、亚新，东润。

我们发现，目前开封西，特别是郑开大道沿线，大大小小的售楼部几乎都无房可售。新批次的预估价与限购升级前4月份的均价相比，都有较大的涨幅，几个热盘的毛坯高层预估价在8500元/㎡左右，精装高层已经达到9000元/㎡以上！

以恒大帝景和永威梅隆公馆为例，4月份精装的恒大和毛坯的永威高层价格都在8000元/㎡出头，而现在新批次的预估价都在9000元/㎡以上，甚至超过9500元/㎡！

恒大未来城：首期4月30日开盘推出两千多套房源当天售罄，高层7800-9200元/㎡（精装），洋房10300-16000元/㎡（精装），目前暂无房源，本月中下旬会有新批次推出，预计均价9000元/㎡以上；

郑开绿地城：仅剩少量300㎡别墅在售，后期会有高层，预计8、9月份推出；

恒大帝景：暂无房源，新批次4栋楼，计划本月下旬推出，预计均价9500元/㎡；

郑开碧桂园：少量别墅在售，高层房源4月2日开盘当天售罄，开盘当天高层8000多元/㎡（精装），目前无高层房源；

建业菊香里：暂无房源，2期新批次计划6月份推出，其中部分房源可能精装修，带家具，毛坯房源预计均价八千多；

永威梅隆公馆：少量大平层在售，最小375㎡，均价10000元/㎡，仅剩最后1栋高层，预计9500-10000元/㎡，推售时间不确定；

亚新橄榄城：5期以洋房为主，北边有一排高层，高层未售，目前暂无房源，新批次计划今年下半年推出。此外，开封茉莉公馆是别墅区，目前别墅在售；

东润银基望京：前期咨询中，规划有别墅、洋房，预计7月初首次开盘。

注：以上信息为限购升级后隔一天实地调研获取，仅供参考，随着市场的变化，楼盘销售节奏可能有变，具体以开发商释放为准。

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各楼盘具体情况如何？

恒大未来城

恒大在开封西的地位算是“大哥级”的，在开封西接手的烂尾楼盘都救活了，还在这里规划了12000亩的恒大童世界。

作为“宇宙第一”房企，恒大的营销方式实在让人震撼！虽然不知道购房者买这里的预期目的都是什么，但通过恒大未来城的疯狂宣传，4月底火爆开盘，两千多套房源当天售罄！目前售楼部在忙着签约成交客户，本月中下旬还会有新房源推出。

被小树遮挡的恒大“蒙古包式”售楼部▼

工程进度实拍图▼

郑开绿地城

售楼部在河南自贸区开封片区管委会的后面，在某个工作日的下午探盘，现场有两三组客户在咨询别墅，仅有少量别墅在售，后期的高层过段时间才会推出。

售楼部外景实拍图▼

售楼部内景实拍图▼

一期楼栋实拍图▼

恒大帝景

探盘期间有两三组客户到访咨询。据销售员介绍，4月份高层均价8800元/㎡（精装），前期的房源都已经售完，5月下旬计划推出1、2、5、7号楼，预估的开盘价在9500元/㎡左右（精装），甚至还要高，这个价格在开封西郑开大道沿线是比较高的。

售楼部外景实拍图▼

售楼部内景实拍图▼

工程进度实拍图▼

郑开碧桂园

探盘期间有两三组客户到访。目前无高层房源，到访的客户主要是咨询别墅，目前在售的联排别墅面积最小300多㎡，均价13000元/㎡。

售楼部外景实拍图▼

售楼部内景实拍图▼

工程进度实拍图▼

建业菊香里

探盘期间有四五组客户到访，这样推算，一天大概有三十多组客户到访咨询。据销售员介绍，1期计划今年9月底交房，2期新批次计划6月份开始卖，毛坯房源预计均价八千多，可能会有部分精装房源，预计九千以上，最终还需要根据市场定价。

售楼部和工程进度▼

售楼部内景实拍图▼

远望建业菊香里▼

永威梅隆公馆

由于仅有少量三四百平的大平层在售，最后一栋楼推售时间也未定，探盘时仅有我们一组客户。据销售员介绍，之前高层的售价在八千五到九千之间，最后一栋楼的预估价格比较高，达到九千五到一万之间，不过最终的定价还是要结合市场行情。

售楼部内景实拍图▼

小区在建楼栋和底商实拍图▼

亚新橄榄城

所在的1小时内，差不多有四五组客户来访，这样推算，一天大概有三十多组客户到访咨询。

售楼部内景实拍图▼

亚新橄榄城占地约1200亩，1、2期房源已交房入住，3期房源也已经售完，预计今年年底交房，目前卖到5期，之前已经卖了部分洋房，洋房上次开盘的价格在12000-18000元/㎡，最小面积110㎡。5期高层还未售，高层最小户型98㎡，预计2019年底或2020年上半年交房。

前期已交房的小区实拍图▼

亚新橄榄城相比开封西区其他项目，更靠近老城区，又临近开封西湖，对面大宏与万达合作的万达广场已经在建，比较适合居住，开封的购房者可以来看看。

东润银基望京

前期咨询中，121-167㎡的洋房和188-203㎡的叠墅，最小的户型就是121㎡的洋房，预计7月初开盘。

售楼部沙盘实拍图▼

地块与河南自贸区开封片区管委会一路之隔▼

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给购房者的建议！

如果你是在郑州被限购的刚需，建议放弃！

买房还是要更注重与平时生活息息相关的东西，如果你是在郑州上班，这轮被限购的刚需，刚需首先要考虑的是自己上下班的通勤时间和距离，万万不可图便宜去买一个偏远、对自己无用的房子。

如果你说，多的是人买远郊！是的，对于那些改善购房者，远郊盘都不是他们的第一居所，能不能住，是否满意并不影响他们的日常生活，但刚需不一样，千万不要在远郊买了房，让房子空着，还要继续在市区租房住。

如米公子所说，上下班各1小时的通勤时间和距离，是你购房置业的最大半径极限！考虑郑州的城市空间与地位，郑州最大半径、安全半径是25公里。而由于以前的郑州是东西向发展，省府市府的拉动是肯定有用的，考虑到郑州的特殊性，南北30公里、东西40公里的长方形，基本就是郑州安全置业的最大边界范围了。

借用米公子这张郑州安全置业最大边界范围▼

开封西，与郑州之间隔着白沙，绿博，大孟寨，50公里的交通距离，太远了，刚需没有办法去住，还要买个车，而刚需上下班出行最多的交通工具是地铁，不是开车。况且这里现在已经没有价格优势，一定要考虑清楚自己能否居住？

什么时间才能居住？当然，如果你的生活圈在附近，这另当别论。

现在没有购房资格的刚需该怎么办？淡定！请老老实交社保，踏踏实实赚钱，有真正适合自己的再果断拿下，不要成为现实中的炮灰或接盘侠！

如果你是从郑州跑来的投资客，一定要谨慎！

能正常延伸，自然外溢，无须跨过待开发、待规划的工厂或物流仓储的区域都是安全、靠谱的，而需要穿过一片不毛之地、待开发区域、或一片工厂、大片物流仓库等的区域都要慎重对待。

比如郑东新区，与老城区之间仅隔了一个中州大道，金水区原本就是郑州最强势的一个区，顺势外延，自然东溢，郑东新区的成功得天独厚，当然，更先进的规划、设计是锦上添花，所以房价才会有更高的溢价。

前面已经说过，开封西，与郑州之间隔着白沙，绿博，大孟寨，50公里的交通距离。白沙的发展尚需时间，中牟就更遥远，开封西就更更远，自贸区肯定是有用的，但不可神话！

现在的开封西且不说价格已经虚高，看与郑州之间的白沙、中牟成片待开发的空地，看郑开大道沿线的空地，郑开大道沿线尚且如此，开封西其他区域的大片空地就更不用说，这些都是潜在的土地供应，都是潜在的住宅房源！

两年后你交房了，附近的新盘也起来了，你卖给谁？租给谁？你对开封西5年内人气能不能上来心里有底吗？你能保证你的房子每年都有8%的溢价吗？如果不能，你就要慎重了。目前开封西的行情是有，价差是有，也能看到上涨，但从大势来看，是有问题的。

看下面几张实拍图片▼

从永威梅隆公馆售楼部门前向东放眼望去▼

从永威梅隆公馆工地向北望去▼

紧邻郑开大道以南的晋安路沿线是这个样子▼

城市要发展，前期一定是不断向外扩充的过程，但扩大到一定的规模后又会是一个不断向中心城区集中的过程。还是那句话，买房请遵循“可租可售可自住”的原则！希望你不是那些手上持有着几套不能住、卖不掉、没人租的没用的房子的人。