上海楼市的几个想不到的地方,上海楼市王参谋

最近楼市变动太大，新闻太多，不断有朋友表示没想到、看不懂。其实这些现象背后逻辑是一致的，这里一并给大家回复。

01 内环内=中环外

第七批新房中两个新星很亮眼，普陀区的招商苏河玺、浦东的中企云萃森林，一些朋友想不通的是：两个项目单价竟然都是10.5万。

两个项目品质没有质的区别，苏河玺容积率2.68、中企容积率2.6，又都不是顶级开发商，能差到哪去？

苏河玺小区布局

中企小区布局

但是地段上差别就大了去了。一个内环内，一个中环外，完全没有可比性好吗？

周边配套差距就更大。

招商苏河玺一公里辐射圈

我们一般认为步行可达范围为1公里，苏河玺1公里范围覆盖了3、4、7、11、13、14六条地铁线，真的可以做到畅达全城。而且还有内环线、北横通道两条快速路 ，去市区任何角落都不远。

1公里范围还覆盖了我格广场、889广场以及著名的长寿路商业街，基础的生活所需全面覆盖。

中企云萃森林一公里辐射圈

中企云萃森林已经出了中环，又是底子比较薄的浦东 ，周边配套自然是匮乏得多。

一公里范围目前只有运力不大的8号线，规划中的19号线要5年后通车，这还是理想情况。

商业上一公里范围几乎是空白，再加上中企是前滩南首发项目，社区配套也是空白。可能买瓶醋都要开车去杨思，去前滩还未必买得到。

这怎么比？

如果把圆圈扩大差距更大，苏河玺3公里范围已经完全覆盖老静安的核心配套，中企3公里 只能共享尚未完全成熟的前滩——前滩是不错，生活配套与老静安比还是存在不小差距。

苏河玺是内环线，是典型的核心城区面貌，向外看是曹杨、是真如、是万里，是连绵不断的建成区。

中企是浦东中环外，是典型的的城乡结合面貌，向外看是三林滨江未开发的农村、成片的荒地。

前滩南外环内面貌

前滩南外环外面貌

这样的两个区域房价竟然一样？？（具体分析见第四部分）

02 郊区跑赢了市区

通过自媒体的广泛宣传，大家都知道买房要买市区，郊区风险高、不抗跌。

然而好多朋友分分钟找出一堆反例。

之前环二讲过杨浦区一些小区大跌，现在虹口区也有大跌趋势，比如内环内的双东小区。

2021年5月份，该小区37平一房成交价445万，现在挂牌价只有315万。

一年多时间，130万跌没了。

但是大家看不上的郊区，无论是青浦、松江还是浦东，都有不少小区非常坚挺。

比如青浦新城边缘的动迁房崧泽华城，近两年房价没太大变化，甚至比去年微涨。

崧泽华城2021年成交价

崧泽华城2022年成交价

不仅青浦，浦东航头的鹤沙航城房价也一直非常坚挺，即使挂牌房源很多。

远郊跑赢了内环，是不是核心地段也不保险了？

03 泡沫好像挤不掉

众所周知，临港新房海量供应以来，二手房开始下滑，目前已经滑落至3-4万水平。

不过依旧有小区维持高位，拒不降价，比如滴水湖涟岸。

该小区单价依旧维持着5.5万以上高价，总价达到700万以上。

花700万去临港买套三房，真的需要勇气。而且现在临港有大量单价3万的新房，所以整个2022年，该小区几乎没有成交。

与该小区业主沟通过，他们认为无论地段还是品质，滴水湖涟岸都是当地标杆，所以理应比新房贵。

的确，这个小区离地铁站最近，也位于“二环内”。

不过临港的地铁是没有意义的，即使有地铁，你也不可能去市区上班。

临港真正的刚需客群几乎都在当地工作，当地并没有地铁通达。比如你在特斯拉工作，选103片区还是选地铁口的滴水湖涟岸几乎没有区别。

所以地段上有优势，其实带不来很高溢价。

当然该小区品质也不错，比北侧的万科金域澜湾、保利铃兰公馆高一些。其实在临港这样的远郊，品质也很难卖出溢价，尤其是在其他小区差距并不大的情况下。

滴水湖涟岸可能只是较为适合当地的改善客群，即，十年前就入住临港的“老临港人”。

仅靠这些客户，拉不起房价。

后面新房不断上市，在优势卖不出溢价的情况下，滴水湖涟岸可能还要降。

当然人家已经降过一轮，2021年时挂牌价曾高达7万。花880万去临港买套三房，疯了吗？

2021年6月份挂牌价

现在降到5.5万，业主心态已经不好了。但是大家不接受，只能说明还没降到位，不然不至于一年没成交。

04 答案放最后

其实以上“怪相”结合起来，就是上海楼市全貌。

一方面上海楼市的确在下行，部分小区顶不住压力开始降价。

房价下跌就是挤出泡沫

当然楼市早已不是铁板一块，不可能同涨同跌，优先下跌的一定是泡沫很大的地方。

虹口、杨浦学区房就是典型。北上海经济一直较为乏力，并没有太多刚需接盘学区。然而之前凭借学区房 炒作，吸引了大量外区客户托底。

现在学区受到打击，外区客户纷纷逃离，价格就很难绷住。

其实现在虹口、杨浦学区房已经触底，与非学区房价格差别已经不大。

虹口学区一般的“老房子”价格

虹口双学区“老房子”价格

现在虹口杨浦地区，学区房连单价1万的溢价都卖不出，说明当地学区需求真的非常萎靡。

学区房想涨起来，需要大量外区客户过来清掉“低价盘”，现在大家有心无力。

反过来讲，现在学区房也算到底了，毕竟当下不是学区房需求高峰。

不过不代表就会触底反弹，如果老房子整体下滑，学区又没有利好，前景可能并不乐观。

只是不用担心被学区溢价套住，学区自用客户可以出手了。

当然有泡沫的不止学区房，临港、大虹桥这些高溢价区域都有泡沫，所以现在下跌非常正常。

远郊的动迁房虽然偏远，这轮周期中并没有太多泡沫。鹤沙航城2017年就卖3.5万，2021年的单价4万几乎没有水分，所以现在跌无可跌。

2017年房价

2021年房价

当然房价泡沫小的地方不止以上动迁房，大宁、北蔡大华等优质区域依旧非常坚挺。

慧芝湖花园最近的成交价依旧13万以上，并没有明显下跌，而且交易量也依旧稳定。

所以接下来选房不仅要关注区域前景，更重要的是要分析房价泡沫。

泡沫挤出速度很慢

让大家想不到的是，泡沫的挤出速度非常慢，临港滴水湖涟岸到现在也没跌到应有价格。

这就是我们常讲的，上涨如山倒下跌如抽丝，房价下跌是一个相当缓慢的过程。

前几年都在报道美国底特律城市破产，大量人口流失，房价也才下跌了30%。

大虹桥同理，二手房有泡沫几乎已经成为共识，房价下跌速度却很慢。

最新的价格体系是，万科天空之城已经有单价7万多的成交。目前还有一套单价8万整的房源在售，如果诚意买也可以谈到7万多。

以上房源都不是一楼、临主干路等硬伤房。

所以再给大虹桥一些时间，可能还有一段回调期。

距离天空之城只有几百米的陆家嘴锦绣逸庭成交价6万都不到，有这样的锚点存在，万科只有下滑的趋势。

如果你的目标区域有泡沫，可以再等等，这波行情就是要把泡沫挤出来。只是过程比大家想象得缓慢，要有耐心。

中长期还是要关注区域发展

以上都是短期现象，长期房价还是由区域发展决定，比如浦东与普陀房价差距的扩大。

浦东中环外已经与普陀内环内价格一致，而且这个价格并不是随便给的，是地方政府根据二手市场测算得来。

即，苏河玺周边二手房成交价的确与前滩南相差不大。

本轮周期中，普陀内环的武宁路、长寿路涨幅20%左右，内环垫底。而前滩周边房价大涨，二手品质小区涨幅达到40%以上。

现在政府根据二手房去推新房售价，我们就看到了上面的“怪相”——你没有理由说价格定错了。

而且中企云萃森林再向南，直到闵行浦江镇房价都8-9万。如果进入外环、闵行跳到浦东升两级后，这个价格也不显得过分。

当然领导定价时没有太多考虑周边配套，这也成为中企可能积分不高的核心原因——总要自己住的呀。

如果只看地价，前滩南已经达到武宁路水平，只是需要时间兑现。

如果你还不能理解，就放弃在配套、发展水平这个角度看待地价，回到购买力上来。

上海太大了，大到各个区域像一个独立的城市，这时地价就不能用配套去推算——而是要根据买房人购买力去测算。

配套再好，大家都没钱，房子也买不上价；配套再差，一堆有钱人除了这里没别的选择，价格也低不了。

浦东经济发展更加强劲，购买力只能不断攀升，而且很难流入到普陀区（具体见《上海楼市的四分天下》）。

所以区域发展判断依旧非常有价值，中长期的房价与此强相关。

明白了以上这两点，当下买房方向就很清晰——市场总体有四部分：高潜力高泡沫区域、高潜力低泡沫区域、低潜力高泡沫区域、低潜力低泡沫区域。

区域的发展潜力环二已经分析过很多，大家可以翻阅以前的文章；区域的房价泡沫我们会陆续解读，大家也可以与环线咨询师沟通，深入了解。

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以上为正文

编辑∣环线咨询

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