阳光城 对赌「江湖|3000亿负债要爆问阳光城明天还晴否千亿对赌巨坑今何在」

千亿闽系房企阳光城再一次宣告债务违约！

前不久，阳光城发布公告显示，其债券“21阳城01”的回售本金及近两年期间的利息，未能按期足额偿付。

债务违约，对于阳光城而言已非首次，去年就有多只境外美债和境内债券获得展期。为减轻债务压力，2022年阳光城已变卖20余处优质资产，偿还债务450余亿。然而，流动性危机早已张开“血盆大口”，截止今年1月份尚有460余亿已到期债务未支付。

更糟糕的是，业绩也出现巨额亏损。据阳光城相关公告显示，预计2022年扣非净利润或亏损91亿元至121亿。

2022年，阳光城破产重组传闻不断，危机一次次被化解，这一次还能涉险过关吗？

千亿对赌协议挖大坑，吓跑二股东

2021年11月2日，一篇名为《老板押上了家产，而我想哭泣》的长文在微博上被不少人转发，发文者自称是“一家福建房企的普通员工”。

这篇近2000字的文章称：融资机构纷纷进行债务挤兑，尽管公司已经减少400亿债务，但由于投资人对三季度报不买账，致使公司负面缠身，员工人心惶惶，有一种莫名就被失业的感觉。

这家福建房企就是千亿阵营中的阳光城。文中所提到的“投资人”是阳光城的二股东——以泰康人寿为首的“泰康系”公司。

2021年10月28日，阳光城发布的三季报中显示，前三季度扣非净利润8670.14万元，同比下降96.89%；其中第三季度扣非净利亏损17.52亿元，同比下降274.27%。

业绩一经公布，将所有投资人惊出一身冷汗。尤其是二股东“泰康系”更是用脚投了“反对票”，第一时间要求阳光城做出解释。

“泰康系”之所以疾言厉色，全因2020年的一纸“十年千亿”对赌协议。

2020年9月，泰康集团旗下的泰康人寿及泰康养老以34亿元战投资金接盘，成为阳光城的第二大股东，双方签下一份长达十年的对赌协议。

即2020-2029年，阳光城归母净利必须达到942.23亿元，若未达标，则阳光城须对“泰康系”进行相应现金补偿；此外还约定，阳光城每年至少进行一次现金分红，分配比例不低于30%。

这份协议因时间跨度长，对赌财金额巨大，被业内认为是一个“巨坑”。

果不其然，一年后阳光城业绩雪崩，双方渐生嫌隙。随后，“泰康系”开始认赔撤退，合计减持比例达9.41%，总计浮亏近17亿。2021年12月27日，阳光城公告披露，“泰康系”不再是其持股5%以上的重要股东。

“泰康系”的出逃像倒下的多米诺骨牌：阳光城一半董事相继离开，多家机构对其下调评级，控股股东也因债务逾期而放弃定增计划，境内外数十亿债务集中到期……

最终把阳光城推向了债务违约的境地。

林腾蛟的阳光奇迹：14年销售翻1000倍

今年55岁的林腾蛟，是福建最富有的人之一。他旗下的阳光龙净集团（阳光城的控股股东）曾一度力压宁德时代，登顶福建省“第一民企”。

房地产是林腾蛟的财富积累主要来源。自1995年投身地产在福州开发阳光假日大酒店开始，在随后四五年内，林腾蛟以每年开发一个项目的速度稳步推进。

2002年，34岁的林腾蛟借壳“石狮新发”在深交所上市，并于2009年6月正式更名为“阳光城”。

相比国内众多品牌房企创始人是“下海”公务员或国企职工，林腾蛟有点不一样，他还是“海龟”。

出身于福建的新加坡归侨家庭的林腾蛟90年代初前往新加坡留学，按他自己的话来讲，梦想是“做一个陈嘉庚式的成功中国人”。

林腾蛟骨子里充满传统人文思想，很重视文化教育，他早年间的几个住宅项目走的都是“住宅 教育”的开发路线。做为商人，林腾蛟又是一个典型的福建老板，敢夸海口，赌性十足。

2006年左右，阳光城仅实现2亿元销售额。就在这时，林腾蛟扣响出“发令枪”——2010年销售额达到100亿。

从2亿到100亿，相当于四年间需要增长24倍多，内部不相信，外界更是一阵冷笑。4年过去，2010年阳光城实现销售额40亿，距离目标一半不到。

就在被人看笑话的时候，林腾蛟却又提出2015年实现500亿，结果又只达成310亿。

2015年年底，林腾蛟最后一次提出“5年计划”， 2020年要达到千亿销售。

没曾想，这个看起来无法实现目标，在插上行业增长和高杠杆这一对翅膀后，居然提前两年完成了，而且大幅超额。

2018年，阳光城一举实现1600亿销售额，邻林腾蛟大喜过望。他定制了一批刻有“千亿纪念”的金戒指，公司所有员工人手一枚；在千亿庆功年会上，又豪送7辆奔驰S级轿车，每辆价值120万元。

2020年，阳光城销售额更是达到2180亿，挺进“中国房企20强”第13位。

用14年时间换来1000多倍增长，阳光城的表现令业内侧目。

但随着2021年出台预售资金监管，房企销售环节的融资端收紧，狂奔中的阳光白马很快就从KTV进入了ICU。

疯狂扩张布局之路：挖角、并购两手硬

2010年，阳光城先后进入北京、陕西、江苏等地，开始全国性布局。

被500亿销售目标驱使的林腾蛟此刻开始四处求贤。他把目光投向风头正劲的龙湖地产，挖走其执行董事陈凯，开启了阳光城的“高周转”之路。

从2021年到2013年，阳光城创下了“三年业绩翻十倍”奇迹，销售达220亿。在林腾蛟看来，这个成绩显然不够——距2015年的500亿目标还有一大半路程要走。

2015年，房地产市场已是诸侯混战的局面。相比于恒大、碧桂园和中字头房企，阳光城300多亿销售规模只能算是小弟。地价不断上涨，账面资金有限，阳光城在公开市场竞拍土地愈发困难。

为实现规模增长，林腾蛟又从深圳万科挖擅长打“并购牌”的张海民，任命其为总裁。

通过并购方式，阳光城开始实行弯道超车，2016年共获取土地储备约1900万方，其中80%的土储源于并购，平均成本仅1304元/㎡。

获得了大量优质土地的阳光城逐渐进入广州、长沙、武汉、南昌、深圳、成都、郑州等核心城市，基本上完成了全国性布局。2016年阳光城位列中国房地产企业销售前30名，成功跻身第二梯队。

林腾蛟的夙愿是进入行业前十，甚至是做老大。碧桂园一直是林腾蛟效仿的对象，早前间阳光城的“住宅 教育”开发模式走的就碧桂园路线。

2016年碧桂园销售额已经突破3000亿。怀着对榜样的敬仰之情，林腾蛟于2017年挖走碧桂园联席总裁朱荣斌和CFO吴建斌。

碧桂园“双斌”的3000亿经验正是林腾蛟彼时所需。担任阳光城执行董事及总裁的朱荣斌更是投其所好，履新不久便将一份阳光城2020年突破3500亿的销售规划交到林腾蛟跟前。

为了证明对阳光城有信心，朱荣斌还通过增持、获授期权、持股计划的方式累计持有阳光城股份2022万股，耗资多达1.36亿元。

在朱荣斌的掌舵下，阳光城一改不碰三四线城市的原则，向环北京、环上海、环南京、环福州、环厦门、环珠三角甚至乌鲁木齐大举进军。2018年，阳光城土地储备同比增加了94%，当年净负债率飙升至183％，现金流愈发吃紧。

3000亿负债告急，阳光“危城”明天还晴否？

从2017年开始，林腾蛟就把阳光城交给朱荣斌打理，自己当上了富贵闲人，每天的事情是读书、运动，研习阳明心学。

自2021年10月底二股东“泰康系”对阳光城三季报投反对票后，林腾蛟开始收回心神，把精力聚焦到解决债务危机上来。

在“断臂自救”过程中，首先被出售的资产是林腾蛟所持的兴业银行股份，短短两个多月便套现约80亿，阳光城也因此退出兴业银行十大股东之列。

林腾蛟的“自救”决心一直很大，手法也非常果断，不停地把手中资产变卖还债。

2022年5月份，入手不到一年的永康众泰小镇被以57亿元出售，与入手价相比亏损4.45亿元。此外，林腾蛟还逐步处置了佛山陈村、浙江永康、四川宜宾、上海梓光、上海臻百利、希尔顿酒店等 20 余项固定资产。摆上货架的金融资产除了兴业银行股份以外，林腾蛟旗下的ST龙净、正心谷旗舰基金、万物云的股权。

与此同时，阳光城的美债、境内债、商票、非标等集中到期，交叉违约风险开始蔓延。随着资金枯竭，2022年上半年开始，阳光城分布于各地的项目出现“停工潮”，一时“阳光城要破产重组”的传闻四起。

此刻习惯了做“甩手掌柜”的林腾蛟已经没法等闲视之，四处奔走斡旋，甚至押上个人身家做债务展期担保。

随着2022年下半年政策层面不断释放利好，2022年8月，阳光城的母公司阳光集团与中国华融签署《纾困重组框架协议》，让阳光城迎来了一丝曙光。

然而，在市场下行，销售变现难的情况下，阳光城的债务窟窿依然是个无底洞。截止2022年三季度未，阳光城总负债规模高达2984.8亿元，目前逾期债务已经达到460亿。

当前的阳光城，总市值只剩下70多亿，还不及2022年的百亿预亏。阳光城曾经的灵魂人物朱荣斌也早在2022年1月份便选择离开，其所持阳光城股票净亏4000万。

在离别信中，朱荣斌写下这样一段话：“难忘过去几年，犹如一场大酒，豪情壮志，至酣至畅,醒来痛如刀绞……”

仿佛应了那句话：“所有命运的馈赠，都已经在暗中标好了价格”。

当地产狂奔时代落幕之时，对于曾经盲目追求规模，疯狂并购的阳光城来说，“痛如刀绞”或许正是此刻最真实也最难以言说的心境吧。

（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）