东钱湖别墅第二弹隐学寺下10年前后的别墅反差到底有多大

前言：主要是想说一说，御景湾/晏泽郡，随便聊两句；看图，10年前差不多同期存在的别墅。

当时的别墅项目有几个都比较不错，比华利，卡纳，九唐；荣安的别墅很小众，也挺好的，就是位置当时前面有违建，当时的形象很差。沐桥的话，就是镇上的一个普通别墅，外立面搞得和工厂一样，说是另类风吧。

40年的，云山麓池定位高大上的，环境也很好，密度很稀；韩岭的话，去逛街的就能看到。

1.御景湾

御景湾这个项目位置也不错，在隐学寺的山脚下；西面是外国语学校，东面现状是一个品质很差的别墅盘（很密）；从卫星图上，我们也可以看到御景湾的间距和密度，都还是比较舒适的大别野，毕竟容积率是0.38哦，确实是标准的独栋容积率。

开发商是宁波的实体企业-广博，整个项目不大，就54套别墅（其中26套70年产权，28套40年产权）；

面积比较大：70年产权544-744㎡、40年产权526-701㎡；有电梯井，客厅也是挑空处理了。花园也蛮大的。

2012年开盘的时候，别墅是70年产权的是1100-1500万/套，40年产权的是1000万/套。目前某海鲜房产，挂二手价格是70年产权的，要4000万左右/套哦。

2.晏泽郡

光大晏泽郡容积率1.01，而且容积率做满了，没有损容；合院1-3#、9-10#,面积段为185-402㎡，合计38套；联排4-7#，11-13#，面积段为178-216㎡，合计68套；总计106套。

主要是，项目分了2个小地块，不完整。

从卫星图看，一部分在御景湾东面，一部分在御景湾北面；放大看，户户很密。

22年3月1日开盘，合院折后主力总价约为566-1229万，联排折后主力总价约为478-580万，卖得很不好。

相比御景湾总价肯定是便宜的，但产品就不行了。太密了。可以卫星图去放大看，毕竟容积率1出头了哦。想想都密。

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产品的话：南向面宽才5.5米哦，还是4层（-1–3F），单层扣除楼梯空间，很小，很压抑了。而且邻里之间挨得太近了。

南向面宽才5.5米

看透明网数据，现在还有85套没有卖掉（总共106套，85套没卖掉）。真的很惨。

3.怎么说呢？

笔者觉得，别墅的定位还是要匹配；那么低总价，没有品质的别墅物业，适合哪里呢？

3.1、低总价的品质嘛：比如市近郊，虽然牺牲品质，但凭借地段配套，贪图一个外壳和低总价的客户很多：比如万科海月甲第的L型别墅，容积率可以达到1.0（普通联排一般容积率0.7，独栋是0.3-0.4）；不过，之后这个系列，万科在东钱湖镇上复制了一个之后，就没有再做了，因为品质真的低。

海月甲第17年的时候，别墅总价420-800万；看卫星图，以L型堆积木一样叠方块组合。一个T型是2个L组合而成。

3.2、抄袭L型别墅的，要属远郊的湾里院子；面积115㎡-160㎡，当年的总价110-150万。虽然远，真的太远了；但当时流行度假，客户图便宜哦。100万拥有一个别墅梦。

3.3、要么是镇上的吧：也就是万科复制L型别墅的第二个项目；也是总价便宜，当年的价格：420-550万（面积220-270㎡）；

之后万科在东钱湖的白石湖东系列，都放弃了密度那么高的低品质产品，做大量的洋房（冲容积率），但是白石湖东的别墅密度还是很密的哦（真难看）。

万科东钱湖镇上项目

4.晏泽郡这样的项目，毕竟不是在镇上，是在湖边上，出门买个菜也是要开车的哦，是需要优质的别墅物业去匹配的。

不然不尬不尬，没钱的图你方便，有钱的图你啥，图你户型差？

同类型小面积的别墅有，如卡纳湖谷四期和九唐四期；也是低总价路线，但别墅的品质就好很多了。

看看卡纳的四期小别墅：主力176-263㎡，当年的总价约300-420万；你看看它的密度，间距，还有户型。

户型地上只有2层（有地下室的共3层，部分没有地下室），面宽有11米多，很舒适的；

5.总之点个关注吧。

我们一起随便吐槽。