万科梅溪郡一期户型图,梅陇六村最新消息

今年的第一批土拍已经落下帷幕。

如果大家健忘不严重的话，应该还记得去年有一个红盘：春申板块的越秀仁恒·天樾园和，三次触发积分，开盘当天均日光。

它能取得这样的成绩，跟春申断供多年有很大关系。

但我们今天的主角不是它，而是跟它相去不远的梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，这块地最终被万科和中铁建联手拿下！恭喜！

与天樾园和相比，万科&中铁建梅陇地块有一个极大的优势：离地铁近，步行大约只需500米。这上市不得热卖？

请随笔者一起来看看这块地！

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地块实探记录

梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块靠近15号线虹梅南路站，从4号口出来，所看到的街景，有一种在城乡结合部的感觉，商业氛围很淡，路上的行人也少，在这里真的感受到了什么是“闵大荒”。

但没关系，荒也只是现在荒。15号线虹梅南路站将打造集聚商业商办用地。在虹梅南路两侧打造120米高的商办双子塔，规划商业商办总建筑规模约38万平方米；外围布局住宅和相关配套，住宅建筑规模约37万平方米。

总而言之，这里以后会繁华起来。正因如此，这块新宅地吸引了14家开发商参与竞拍，其中包括了阔别上海土拍已久的万科、中海，还有招商、华发、金茂、保利、华润等知名开发商。这么多开发商竞拍，也侧面反映了梅陇新地块的价值，最后还是万科和中铁建运道好，拿下了这块好地。

沿着银都路向西步行大约500米，就到了梅陇新地块。新地块的西侧紧邻着梅陇镇政府，下面是地块实拍：

地块南部有很多老牌别墅区，比如虹山半岛别墅（建筑年代2001年），挂牌均价大约在10万/㎡；月光流域（建筑年代2003年），挂牌均价约9.5万/㎡；好世麒麟园（建筑年代2005年），挂牌均价约8.5万/㎡；万科燕南园（建筑年代2006年），成交价约7万/㎡。

这片别墅区，颇有点高端居住区的感觉了，虽然我觉得此处配套条件很一般，但它满足了别墅区需要“静谧”的条件。最主要的是，这些别墅区因为建造时间早，限制条件没有现在这么多，它们的容积率可以秒杀当下所有的新房别墅，产品更是有稀缺的独栋和联排，面积尺度也相当大，自住真的是非常舒服。

可能是因为产品的稀缺性，倘若卖了以后，以同样的价格很难再置换到有同等居住条件的别墅，所以这些小区的二手房挂牌量很少，房东很惜售。

沿着银都路继续溜达，一路上看到了不少动迁房，最好看的动迁房小区是下图所示的银香苑，这外立面让我一度错以为这是商品房。

银香苑门口就是15号线景西路站，交通条件很好。近期要交房了，小区门口有一群不知道是中介还是拆迁赔偿户，见到人就问“要不要买房子？”我本来就是来踩盘的，遇到这种情况，我当然是迎上去问一问啦~~

据悉，银香苑里有一部分经济适用房，五年后才能交易，现在卖的是回迁安置房，均价约7.3万/㎡，毛坯，户型有建面约58/65/78/87/100/123㎡的1-3房。

这个价格其实在周边有一定竞争力。要知道，银香苑不远处的次新房中海寰宇天下最近的成交价突破了9万/㎡，连万科&中铁建梅陇地块的联动价都要7.5万/㎡。

中海寰宇天下实景

但有一说一，动迁房的整体品质和物业管理还是不能和商品房相提并论，便宜有便宜的道理。

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春申景城四期实探记录

春申板块除了新地块未来有商品房供应以外，还有一个春申景城四期，供应的产品类型预计是稀缺的叠墅和合院，值得一探。

春申景城四期紧挨着三期和锦梅馨苑，当下的工程进度还没看到有住宅出地面，按照这个进度，最快也要今年三季度才能入市。

春申景城四期所在的位置，算是春申板块现在的核心区，可以说除了地铁以外，春申大部分好的资源都集中在这里。

比如春申最牛逼的学校闵实验小学和莘松中学，就是在这一带，而且值得一提的是，春申景城四期是在闵实验和莘松中学的学区对口范围内。

闵实验-春城/景城/畹町 莘松中学-春申校区

比起春申的新地块，春申景城四期周边的城市界面好看、整齐很多了。这里是春申次新房最集中的区域，云集了春申景城1~3期、上海春城、万科假日风景、绿地春申花园等成片的高品质社区。

围绕着这些小区，分布着丰富的底商，还有春申的标杆商业——大润发，算是解决了日常的生活消费。

大润发隔壁紧挨着华东医院，这是一所三甲医院，在外环外极其稀缺。而这所医院距离春申景城四期，步行大概只要10分钟。

春申最好的学校、商业、医院都集中在春申景城这里，因此我个人觉得春申所谓的居住示范区，就是特指春申景城这一带，这里的居住环境，着实不是春申其他地方可比的。

这里唯一可以被诟病的就是没地铁，距离最近的地铁站是15号线景西路站，步行相当远，建议打车。

最后对春申景城四期的价格做个猜想。已知距离春申景城四期最近的新房是天樾园和，高层产品，均价7.36万/㎡。按照常规产品价格系数来说，叠加别墅的价格是高层住宅的1.3倍左右，合院则是1.6~2倍左右。

这么算的话，春申景城四期的叠墅均价约是9.5万/㎡左右，合院均价起码约11.8万/㎡。

据悉，春申景城四期的叠墅面积段约在147-169㎡左右，合院则是约200㎡。如此一来，预算约1500万起，可上车项目的叠墅，而要买合院的话，预算起码得2400万。

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割裂的春申

我今天踩盘的两个目的地，春申景城四期在春申塘以北，梅陇新地块则在春申塘以南。跨越南北，我感觉春申蛮割裂的。

春申塘以北（后简称春申北），有成片的高端社区，当然也有一些动迁房和老公房，但他们之间的分布，是相对集中且独立的，城市界面看起来就很舒适，加上春申优质资源都在这里，宜居性就非常高。

春申塘以南（后简称春申南），它的城市界面就比较差了。这里的住宅主要在银都路两侧，而唯一成片的居住区就是梅陇新地块对面的别墅区。银都路上有很多工程项目正在进行，还有不少家装建材市场。

在景联路以南，则是大量的工厂和产业园，既然如此，居住环境就说不上好了，所以这里的小区也不多。

景联路以南卫星云图

在春申北还能有一点高端居住区的感觉，在春申南就有点城乡结合部的感觉了。

虽然说春申南不如春申北“好看”，但春申南未来的发展潜力比春申北大。

首先是地铁，15号线现在经过春申南，在建中的19号线也在春申南设有站点，这个轨交条件是春申北拍马难及的。

其次是梅陇新中心也在春申南，根据规划，梅陇新中心将打造地标性高端商务楼宇、商业综合体及高星级酒店。结合水系、绿地等生态环境优势，重点完善文化展示和娱乐服务配套，面向头部金融机构开展重点招商，布局地区营运总部、研发中心等专营机构。

规划落地后，梅陇新中心将是未来闵行的地区中心，春申南部的区域价值也将得到腾飞。

所以置业选择已经很清晰了：如果是追求高品质的居住体验，或者有教育需求的购房者，春申北置业更适合。

如果是地铁刚需，有未来发展潜力需求的，春申南则更适合你。

你准备好打新春申了吗？