贵阳别墅排名,贵阳1800万左右的别墅

“你总说羡慕我生在罗马，可罗马也有内外城，天子也分长幼序。二环外羡慕皇城根，皇城根羡慕红墙里。”

贵阳楼市值得说道的，也就是从超级大盘花果园（2010年）到现在这十多年的时间，这期间，相继形成了观山湖、三马、双龙、清镇等板块，南明和云岩老城板块，也是相对饱和了。

特别是以观山湖和老城花果园等板块为核心的“双核”主城格局下，其他边缘区域也开始出现了诸多改善户型，比如，典型的别墅。按道理说，别墅市场的形成，一般也是在主城区相对饱和之后，在近郊逐渐兴起的。

奈何贵阳房价基数有限，价格算得上二线省会城市的洼地，所以，高层刚需的价格，很长时间内许多楼盘都很难卖出1万以上的单价，即便是作为改善的别墅，自然也卖不上多少价格，在其他城市，别墅随便卖到2万以上的单价是很常见的，身在外省的朋友，一听说你们贵阳的别墅都才100多万一套，都感觉实在是大吃一惊。

所以，贵阳的别墅市场上，出现了一些朋友口中的“99平小户型别墅”“经济适用墅”等，而且，一些别墅还不属于贵阳地界，只是蹭了个“近郊”的热度而已。

但是，随着头部房企布局观山湖，观山湖的一些中高端项目价格始终坚挺，观山湖区，也出现了别墅新盘，而且还是Top品牌开发商，一幢合院，起码都是300w 级别的圈层，这是一个极具标志性的现象：贵阳的别墅市场，开始出现了梯度、分层。

贵阳买房人的认知被逐步阶梯式地刷新：

从刚开始的要么龙里100来万的“小别墅”“经济适用墅”，要么是主城区500w以上的豪宅，这中间几乎是空白，到如今200万级别的花溪别墅、300万级别的观山湖别墅，都有了相应的补位。

从不属于贵阳地界的远郊别墅，到属于贵阳的近郊别墅，比如清镇、修文等，从双拼、类独别墅到叠拼、到合院、联排都有更多选择。

从刚开始的别墅大多没多大院子，到现在的看别墅要考察院子大小、前院后院比例、露台花园地下室等多项参数。

这些都说明，贵阳的别墅市场出现了更多的选择，当然，这也意味着更大的竞争。

当你看完一些老式别墅户型，发现入户花园就是那么几平米的时候，蓦然发现，贵阳有的别墅还有更大的院子，而且还分前后院；

当你看完更大院子的别墅，你又发现，别墅的栋间距大小，居然也可以作为卖点，而且拥有更宽的公共区域、更高端的小区景观；

除了中式的车库花园合院一体，还有逐渐流行起来的隐私更好的下沉式庭院设计…….

这可以视为别墅市场，某种程度的内卷。

曾经觉得高不可攀的别墅，如今也已各式各样的形态，走入了寻常百姓家。

别墅本身针对的就是小众买家，毕竟，能够承担100万以上按揭贷款，月供1万元左右（稳定的流水起码要达到2万上下）的人群，对于收入水平并不高的贵阳而言，可以算得上是人中龙凤了，购买人群本来就没那么多，别墅供应又眼花缭乱，妥妥的买方市场。

所以，别墅降格走入寻常百姓家，甚至只相当于市区一套普通大平层、改善跃层的价格，也就可以理解了，要么顶着高价干耗着，拖累项目运转成本，要么委身下价普通改善，尽早回款清盘。

从我们实地考察的双龙、花溪、白云、清镇、乌当、贵安、观山湖等多个项目来看，我们认为，从目前的产品类型和价位来看，是时候按照我们的理解，对贵阳的别墅市场，进行一个层次划分了：

第一圈层：核心城区别墅，观山湖、老城新盘别墅（200~300万级别）

代表项目：龙湖舜山府、阅山湖别墅

这里要强调的是，第一圈层，肯定是不包括五年以前建造的那些老式户型的老城别墅，除了房龄上不了台面外，其物业、区位、户型各方面，都入不了第一圈层。

私以为，300万，算是贵阳别墅楼盘“批量生产销售”的天花板了，毕竟，500万以上真是少数玩家，而且，300万往上，甚至200万预算，周边的成都、重庆大平层都可以毫不眨眼了。

第二圈层：主城区中产别墅，白云、花溪等板块（150~180万级）

代表项目：海伦堡太阳湖项目、龙湖湖山原著

别墅除了户型，最需要考量的就是地段因素，因为地段往往附带了周边的配套含金量。白云、花溪作为贵阳的主城区，各自都有相毗邻的核心板块，白云毗邻观山湖北，花溪承接老城南移，未来的发展不会差。

也许有人会觉得奇怪，第一圈层的是200~300万，为什么第二圈层就是150~180万，那么180万~200万区间的呢？这就涉及到一个定价碾压了，如果市场上就你一家别墅项目，你爱定多少定多少，但是，如果比你高一个圈层的项目，人家有大花园、有下层庭院、有大露台、单层面积还宽敞，都能下探到200万的价位，那么你的小户型别墅，上限顶多也就180 万才有市场竞争力，中间空出来的20万，就是不可逾越的极差，这就是梯度的意义。

第三圈层：近郊、非核心城区别墅，清镇、花溪等板块（100~130万级）

代表项目：碧桂园茶马古镇、中铁云湾、孟关花溪碧桂园等

这些区域，虽然不一定属于核心城区，但好歹处于贵阳市区，目前交通方面虽然距离主城核心配套还有一定距离，但是未来的发展趋势来看，这些城市近郊区域优先受益的概率更高。

第四圈层：贵安、双龙等不属于贵阳城区的项目（100万？或100万以下级别？）

代表项目：很多，此处不一一列举，可自行对号入座

别墅项目定价策略，在没有竞品的环境下，可以扛着改善、稀缺、新鲜的噱头。

但是，一旦城区出现了中高圈层的别墅竞品，不及时调整定价策略，可能就是先明白过来的项目先清盘，后觉醒的项目要套牢，甚至还要面临未来100万以下级别竞品之间的残酷厮杀，要明白的是，100万以下，竞品可不只是别墅哦，说不定市区的刚需户型，都会成为你的竞品。

以上，一家之言，不当之处，还请业内同行斧钺。不怕不识货，就怕货比货，人贵有自知之明，项目，也是如此。