350万在南京哪里能买到房子,南京13万左右最好的房

“乱花渐欲迷人眼”，6月底前的南京楼市，一波接一波的房子让人应接不暇。青龙地铁小镇和板桥刚卖完，江北就3盘齐拿销许，就连河西鱼嘴商务区也刷来了又一波新房。

均价上涨1000元/㎡的地铁小镇，31000元/㎡的江北核心区，首付从5成提高到8成的鱼嘴商务区，就连板桥的精装价也在往3万/㎡的大关靠拢，这一串串熟悉又陌生的数字，让不少买房人心里一惊：稍不留神，这买房成本又提升了。

购房门槛的提升，最受伤的莫过于刚需和首改的买房人。总价150万以下，除了六合、高淳等远郊区域，在南京主城也是基本销声匿迹。

即使按照首付60万左右、总价200万出头的标准，在南京主城区域来进行筛选，在这个范围之内的，屈指可数。

紫东地区的汤山新城和龙潭新城在此范围内，江宁的横溪等部分区域也算作其中。那么在这几个仅存的“硕果”里，哪里更值得买？

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200万出头，买哪？

总价200万出头，汤山新城和龙潭新城是新秀。

先来说说汤山新城。提到汤山二字，南京人最先想到的就是“泡温泉”。但去年底，汤山新城首批全新房源的上市，就给南京买房人来了个“下马威”：旭辉银城江山御和碧桂园汤山源著先后上市，新房价格突破2万/㎡。

啧啧，汤山的新房价格都冲破2万/㎡了。这还只是个开始，在紫东地区的大发展规划下，被定义为文旅新名片的汤山新城，还有高价地等待上市。

新发展起点下的汤山新城，吸引了马群等周边区域的不少买房人，但对于在新街口、河西等主城区域上班的购房者来说，汤山的规划和产品虽不错，就是出行成本略高。

说完了汤山新城，再来看看紫东地区的第二个新城——龙潭新城。龙潭新城，位于栖霞山东北方向，临近句容。在紫东地区和宁镇扬一体化的规划下，龙潭新城将成为长江经济带港产城融合发展示范区，房价和地价也随着最新规划水涨船高，中骏东原璟阅精装价约1万8，最高地价刷新到8478元/㎡。

但交通上的不便利和此前的长期沉寂，龙滩新城短期内很难“俘获”主城区域的买房人，更多的是以周边改善客和经济能力有限的刚需购房者为主。

那么，在江宁，200万的总价还能够得着哪儿？禄口和滨江看起来似乎是符合条件的选择，但要认清现实，这两个区域已经断档许久，而且等待上市的多为万元地，想再以200万出头的价格，在这两个区域买房，一个字：悬。

更重要的是，在当前的市场行情下，这两个区域的新房究竟何时能补仓上市，还是个未知数。

但如果你在禄口或横溪上班，那毛坯价不到1万5的美的雍翠园便可以考虑。刚刚起步的横溪新城，主力项目也就只有美的雍翠园，与龙潭新城相似，这个区域也主要依靠周边改善群体的买房人来进行销售。

步步走高的买房门槛，无情地把越来越多的买房人拒之门外。买房不易，尤其是经济能力的买房人来说，更难。不过好在，在江宁，有一处地方，恰好能够满足刚需购房者对于买房的美好幻想，这个地方便是梅龙湖新城。

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高起点的梅龙湖新城

梅龙湖新城，顾名思义，就是以江宁梅龙湖为中心所分布的区域，这里也可以被称为淳化新市镇，这一新市镇位于江宁方山东北、青龙山新城东南方向，与方山科学园板块临近，隶属江宁科学园管委会管辖。

▲效果图 来源：江宁发布

淳化新市镇，北至新104国道，东至工业园三号路，西南至端拱路，总占地面积3.3平方公里，约4900亩，是江宁高新园淳化组团规划区的核心区域。

▲效果图 来源：江宁发布

对于此前并不了解淳化的买房人来说，这个区域在人们心里的位置比较远，但是如果你开车从江宁百家湖出发，便可以发现这里的路网系统很是完善，一路上道路宽阔，沿着天元中路和天元东路东北方向行驶，然后左拐至龙眠大道，从月华路转入正德路，便能够到达梅龙湖边。

即使从公共交通上看，从梅龙湖前往南京交院地铁站，直线距离约3公里。道路整洁宽阔、碧水蓝天辉映，再加上湖边葱郁的树木和粉的白的格桑花，惊鸿一瞥就能令人心生欢喜。

▲梅龙湖实景图

以梅龙湖为中心，淳化新市镇东南宽、西北窄的形状，好似一个不规则的梯形。在江宁科学园管委会看来，背依青龙山，坐拥梅龙湖的淳化新市镇，是能够接棒百家湖和东山，成为江宁第三大商圈的宝地。在梅龙湖的东侧，也就是目前正在拆迁的区域，一座110多万的商业综合体将成为梅龙湖板块的新名片。

2016年是梅龙湖新城的“元年”，在那一年11月17日的土拍上，经过二十多轮竞拍，区域内的两幅地块先后被万科和禹洲拿下，楼面地价纷纷破万。

第二年，梅龙湖板块的G05地块和G21地块先后被保利和金地拿下，楼面地价再被刷新。霎时间，此前名不见经传的梅龙湖新城，迅速在南京楼市刷屏，在加上当时江宁相对中心区域的供货量并不多，梅龙湖新城可谓是风头无两。

万科、保利、金地，首批进驻梅龙湖新城的房企配置是不是很熟悉？对，这个高配置就像是当年的仙林湖，只不过，从楼面地价来看，梅龙湖新城的起点相对更高。仙林湖是房地产开发先行，但梅龙湖新城却是房地产开发和产业同步发展。

对于一个新区的发展来说，产业至关重要：产业汇聚人才，高层次产业汇聚高层次人才。2017年6月，中交投资与中交基金、公规院、一公局、一航局、三航局组成的联合体中标南京市江宁区淳化新市镇建设PPP项目，项目总投入（建设总投资 运营维护费用）约88亿元人民币。

在教育上，梅龙湖新城共规划5轨15 个班级规模的中学和3轨18个班级规模的小学；还有1.5万方配置齐全的社区医疗服务中心、健康养生馆、精品酒店等高端生活配套，一一配齐。

在公共交通上，梅龙湖新城内外同时发力。

外部，104国道与宁杭高速是快速通达南京中心城区和外市联系的重要交通要道；在梅龙湖新城的西南方向约2公里处，设有宁杭城际铁路江宁站，可10分钟直达南京南站；更别说东南方向的南京禄口国际机场，对接上海、杭州等城市。公路 铁路 机场的高配置，这就是四通八达的梅龙湖新城。

▲交通线路示意图

说完了对外交通，来看看对内交通。梅龙湖新城内将形成1环3横5纵公交系统，约每400米就设一个公交站厅。对了，在早晚高峰时段，还有特别开辟的快速通道和直达班车，与地铁1号线无缝接驳。

▲交通线路示意图

还有买房人都关心的地铁问题，这两天官方发布消息，从江浦雨山路出发的地铁17号线，经过河西、软件谷、百家湖和梅龙湖新城等热门区域，其中淳化站就在梅龙湖西侧。17号线还是名副其实的换乘王，与地铁2、3、1、5、7、8等多条线路换乘。

占地面积约540亩的梅龙湖，大约是52个标准足球场的大小。未来的梅龙湖，将不再是一处单调的景点，将成为一处现代化的休闲娱乐中心和风俗风情展示区。以湖为中心，将依次打造生态湿地研究区、生态湿地体验区、文化记忆互动区、社交娱乐体验区、坝上水景观览区和生态运动体验区。

▲梅龙湖规划效果图

孩童憧憬的儿童活动广场，年轻人期待的羽毛球运动场，还有老年人喜欢的九曲花溪和滨水茶室等等，以后的梅龙湖可以成为江宁的玄武湖，徒步、游泳、慢跑、垂钓、划船、野餐，一幅恬静闲适的慢生活跃然纸上，是全家人休闲娱乐的好去处。

▲桥梁改造效果图

梅龙湖还将会有一处改造后的桥梁，夜晚灯光效果下，桥梁与湖面倒影交相辉映，有潜力成为江宁的第二个“红网桥”。

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低密的湖居生活

以梅龙湖为中心，往外发散，梅龙湖新城可分为湖东和湖西两个区域。这两个区域有着各自的定位和规划。

湖东，就是万科和禹洲的所在地，将以市民中心、产业园区、医疗、商业配套等为主；而湖西为数不多的区域，将是梅龙湖新城最为高端的生活居住区，也将是整个淳化最为稀缺的低密湖景住区。

▲贝克湾鸟瞰图

湖西的低密住区，目前主力在售的项目只有保利、金地等联合开发的贝克湾。贝克湾如此洋气的名字是个舶来品，源自美国波士顿知名的豪宅湾区BackBay。占据了梅龙湖一线湖景资源的贝克湾所对标的正是豪宅湾区代表项目BackBay。红褐色的小区外立面，与碧绿的梅龙湖互相衬托，复刻波士顿褐石湾区的豪宅气质。

贝克湾的综合容积率只有1.38，小区东侧，也就是更靠近湖边的位置为叠加别墅产品，自去年上市以来，就备受关注；项目西侧是即将全新上市的洋房组团，就在今天，贝克湾拿到了首批洋房组团，只有88套，也是小区内的中心位置，靠近叠墅组团，中高层的房源还可以看到湖景。

后期的贝克湾，将会有3年的免费班车，在项目和地铁1号线南京交院地铁站之间接驳，业主出行更为便利。

贝克湾洋房的主力户型为90-115㎡，为三房两卫和四房两卫的产品。

90㎡的三房两卫做到了三开间朝南，朝南的主卧和次卧分布在客厅两侧，年轻人和父母的生活互不打扰。主卧为套房设计，带有独立的卫生间和衣帽间。厨房为U型设计，更加实用。

入户玄关和餐厅被屏风墙遮挡，提高居住的私密性。在当前南京楼市，90㎡的户型能做到三房两卫，且空间不显局促，贝克湾的产品力足以令买房人惊喜。

▲约90㎡三房两厅两卫

105㎡做到了四房两厅两卫，最大的看点是约5.8米长的景观阳台，实现了180°的观景视野。无论是朝南的主卧，还是朝北的次卧和书房，都设计有飘窗。

▲约105㎡四房两厅两卫

115㎡的户型有边户和中间户。

首先是中间户，三开间朝南，6.1米的阔景阳台，客餐厅的空间达到了约34㎡，足够震撼。如果你讲究生活的奢阔性，这一中间户再合适不过。

▲约115㎡三房两厅两卫

如果是更多追求居住功能性的购房者，那就可以多留意115㎡的边户。

三间卧室朝南，全飘窗设计。约5.9米的观景阳台联通客厅和朝北的书房，约4.1米开间的客厅把空间发挥到极致。

极好的通风和采光效果是这一户型的亮点之一，即使是主卧的卫生间，也实现了南侧和东侧的双面采光和通风，足够安置大浴缸。次卫朝北，干湿分离。

▲约115㎡四房两厅两卫

贝克湾的户型还有一大亮点，就是几乎每一处飘窗的侧面都预留了空间，业主拿到房后，可以在这里设计一处内嵌式的小柜子，随手放上几本好书，慢慢品读。

▲样板间

贝克湾的北侧自带社区商业和幼儿园。1万方的社区商业，将由专业商管团队运营，打造梅龙湖保乐荟，目前招商工作已经正式启动。幼儿园为12班省级标准，家长无需担心后期孩子上学问题。

▲业态分布图

贝克湾首批洋房的销许均价不到24000元/㎡，按照90㎡的户型，最低总价约210万就入手一套湖边洋房；105㎡的四房，总价也不过250万左右。在南京主城，如此产品力和价格优势，难寻第二家。

贝克湾的报名已经启动，报名时间为6月27日早上9:00-6月28日早上 9:00，可关注贝克湾公众号进行线上报名，也可以前往售楼处进行线下报名。

贝克湾

位置：江宁区淳化街道端拱路21号

产品：低密湖居社区，包括90-115㎡的洋房和115-190㎡的叠加别墅

动态：即将首开20#、23#洋房，共计88套房源，毛坯交付，户型90、105、115㎡