光谷别墅楼盘,光谷总部的房子值不值得买

2019年10月，武汉成功出让多宗土地

光谷，再次成为争夺的焦点。

联投、正荣、南山、中城分别拿下花山及光谷东地块，11252元/平、10438元/平、12363元/平、14629元/平。

毕后，跟卫冕失败的花山地王，建发的朋友聊天。他笑着说，看来大家都很看好光谷的发展啊。

确实，光谷东及花山板块，随着主城的超负荷运转，承载了下一个光谷三十年的发展构想。

光谷向东，已达成共识。

一时间，商业、住宅、大平层、公寓、超高层，将这里的房地产行业水平，推向了世界级的高度。

但一片繁荣的背景下，却有一个不容忽视的问题——

光谷东及花山板块，2019年就有超过1000套别墅产品，出现滞销！

不禁要问，光谷的朋友们，难道没有一个别墅梦吗？

01

整个光谷的刚需，非常的旺盛，一撩就着。

然而，除了高层住宅产品外，

改善及投资属性的别墅、公寓、商铺物业，都出现了滞销。

今天我们有必要先聊聊光谷的别墅，怎么了？

首先，我们来对光谷的别墅进行一个画像。

（高低配楼盘效果图）

高低配，高层搭配别墅的产品规划设计。

叠墅形态的别墅，4层半的多层，1、2层为1户，小部分送花园；3、4层为1户，送露台，面积一般在160——180平。

价格，基本是毛坯销售，26000元/平，440万/套

干脆，就从这三个维度，着手进行对比、分析，看到问题所在。

高低配，是指楼盘由两种或多种高度不同的物业组成。通俗的说，把姚明跟潘长江放在一块，就是高低配。

别墅公摊面积小、得房率高、实用面积大、建设成本低。关键是，售价高，这也是开发商趋之若鹜背后的逻辑。

而高低配别墅产品，最大的问题在于私密性。别墅业主的家庭生活，仿佛暴露在众目睽睽的高层业主眼皮之下，成了他们眼中独特的景观。

叠墅的优势是总价可控，户型面积较小。但却无法满足别墅有天有地的居住诉求，体验感会有无法弥补的遗憾。

最后是价格，炙手可热的光谷，价格也是水涨船高。

花山的两大地王，高层售价为19000元/平（精装），而别墅一般比高层的定价高出35%左右，因此26000元/平（毛坯）的价格，倒也算合理。

440万的房价 50万元装修=500万。

这个总价，像尖尖的漏斗一样，会筛掉很多客户，也将硬伤放得无限大。

能够接受高价格的客户过于挑剔，选择包容的客户价格门槛又过高， 这就是光谷目前别墅滞销现状的情由。

那么当年关山大道创业的理工男，经过三十年的沉浮，也是一个女人的丈夫、一个孩子的父亲、一个父母的儿子，也需要享受天伦之乐，他们的别墅梦在哪里落地呢？

02

在展望光谷的别墅梦之前，有必要回望一下武汉别墅市场的发展历史。

2001年以前，沌口和光谷为了迎合外籍人才的需要，专门为其修建金色港湾和虹景花园，单纯的满足外国人的居住需求。

2001年到2010年，红莲湖、盘龙城、南湖、金银湖、汤逊湖、后官湖等区域，以湖景为卖点，开发了纯别墅或别墅配多层的项目。

2011年后，主城区开始出现了大量高低配的别墅产品。

金银湖、汤逊湖等传统别墅区在城市扩容下，高速发展，开始出现人多、车多、喧嚣的城市化特征。

光谷东、白沙洲、花山等片区，在上一轮房价上涨中，当仁不让。高层、叠墅产品都出现一个大级别的涨幅。

一个是居住环境的选择、一个是价格范围的优势——让红莲湖、后官湖成为首席别墅区的代表，现承担着武汉70%以上主流别墅产品的供应，泛指联排和双拼。

（四环外别墅实景图）

03

今天主要谈光谷的别墅，她所对应的别墅区是红莲湖板块。这是时会有几个问题，扑面而来

红莲湖在哪？

如果以光谷东为中心，鄂州的葛店在光谷东的东边11公里、红莲湖在葛店南边10公里、梧桐湖又在红莲湖南面13公里。

也就是说，目前想在光谷买到联排别墅，最近的地方，就是距离东湖高新管委会20公里，车程30分钟的红莲湖板块。

红莲湖的别墅项目有哪些？价格如何？

北大资源莲湖锦城，少量联排、双拼、高层在售，联排11400元/平、双拼17000元/平

联发红墅东方，目前别墅处于封盘状态，销售节点待定

恒大金碧天下，仅余少量300平以上的双拼别墅在售，均价14000元/平

合景悦湖四季，清盘，往期均价12000元/平

信基丽池，清盘，往期均价17000元/平

鄂旅投御合院，一期产品清盘，二期产品即将加推

不难看出，片区内的别墅，卖得还不错，起码比光谷东火。区域内，2019年能够预见的别墅项目真不多，可以确定的，是鄂旅投御合院即将加推的二期新品。

红莲湖的别墅，为什么能够卖得比光谷东还好？

2011年，东湖国家自主创新示范区总体规划就指出，鲁巷是副中心、而光谷东才是中心。不是因为光谷东的地理条件有多优越，而是因为光谷特殊的地貌所决定。

光谷像一座三面环水的半岛，北上是东湖、严西湖；南下是汤逊湖；西边是南湖，只能往东走。先知先觉的管理层早早的预见了未来，作出了决定，为光谷的下一个三十年的发展，划了一大片自留地，肆意成长。

时至今日，再说光谷东的中心位置，应该没有人会怀疑。而光谷东境内没有湖泊，最近的葛店紫菱湖开发较早，已无规模别墅用地。红莲湖作为光谷东的后花园，成为别墅的首选区域，不足为奇。

红莲湖板块除了有湖和别墅，还有什么？

她可以是一座岛。

9月24日，武汉市规划研究院发布了中国•光谷科学岛城市设计方案国际征集公告，同时其规划建设范围随之公布，总用地面积约16.8平方公里。

鄂州红莲湖科技园纳入光谷科学岛的研究范围。

（规划范围示意图）

她可以是一座儿童城。

位于庙岭互通南边，靠近红莲湖北岸，占地面积约6728亩的童世界主题公园，已经全面动工。规划为“全室内、全天候、全季节”的大型主题乐园，面向2-15岁的少年儿童。作为全国15个童世界之一，红莲湖童世界有33个大型游乐项目，规模不亚于迪士尼。

（恒大童世界效果图）

她可以是一所学校，

华中师范大学附属学校、华师一附中光谷分校（贴近鄂州）、中国地质大学未来城校区均已开学。

（中国地质大学未来城校区实景图）

她可以是一条路。

红莲湖片区，规划有新城大道、红莲大道和辉煌大道三条纵向主干道，与武黄高速、金碧大道相连接，通过规划中的未来三路、高新四路、高新六路等道路连通光谷东。

地铁30号线的走向为黄家湖——高新四路——鄂州红莲湖，全长约33公里。

她可以是一个U盘。

与红莲湖一衣带水的长江存储，作为国家存储器基地，仅1号厂房的总投资就超过200亿美元，计划2023年前后能在全球市场中获得20%的占有率。

她可以是一座机场。

顺丰国际机场就在武汉和鄂州的交界，总投资610亿元，规划用地75平方公里。将成为全球第四个、亚洲第一个专业货运机场，计划2020年建成，2021年投入使用，预计到2025年，年货运吞吐量达到245万吨。

回归到别墅、回归到红莲湖的别墅，有一个忽略的维度，就是别墅与高层的选址区别。

高层，哪儿堵车往哪选准没错，别墅基本都在郊区，还真是门技术活。

周边除了生态，还要有学习、商场、医院、产业，因为别墅生活，是工作、社交、休闲的延伸，而不是割裂。

红莲湖补充着、物美价廉着光谷的人居生活，作为别墅产品绕不开的道，热销也就不足为奇了。

04

也许你刚刚被撩到，又或是觉得老秦讲到的红莲湖别墅市场，有点道理，却无法回避两个无奈的现实。

第一，红莲湖乃至整个武汉的别墅会越来越少。

2019年8月13日，东莞市明确指出，居住项目内严禁建设别墅，同时低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

山东、上海、宁波、襄阳、合肥等城市全面启动排查违规违建别墅项目。实行多年的“禁墅令”已经开始显现叠加力度，使得别墅成为只出不进的“孤版货源”，未来或将逐渐退出一手市场。

第二，红莲湖及鄂州板块的楼面地价水涨船高。

2019年7月22日，中国移动湖北分公司开通了鄂州首部“027”的固话，标志着“武汉鄂州通信一体化”工作取得关键性突破。

一石激起千层浪，武鄂同城的呼声再度高涨。鄂州市，特别是葛店和红莲湖等板块划到武汉，只是时间的问题。

复盘鄂州的房地产市场，2018年全年，鄂州新建商品房销售27198套，销售面积300.43万平方米，同比 12.23 %；对标武汉的16.49万套，鄂州已不容忽视。

其实，敏锐的开发商已重仓囤地、伶俐的投资客已踩点布局。

金地集团重仓葛店4宗地块，合计建筑面积80万方，楼面地价4914元/平

康桥地产5.2亿元获得梧桐湖104248平土地，楼面价2771元/平

合景泰富5.95亿元拿下梧桐湖129890平项目

中建三局包揽葛店4宗商住用地，总成交价454081万元，总面积302721平，楼面均价5232元/平

05

鄂旅投御合院二期，作为红莲湖板块内可以确定在2019年内推出的别墅项目之一，是百万光谷人别墅梦的伊甸园，我们应该聚焦于此。

（鄂旅投御合院区位图）

鄂旅投御合院项目具体坐落于红莲湖东岸，西面紧邻红莲湖，东面为市政主干道辉煌大道。项目整体占地面积14万方，建筑面积15万方，分为两期开发，一期别墅已于2017年开盘售罄，现已交房。

主轴靠南为本项目即将推出的二期，占地面积6.2万方，分为别墅、高层两个板块开发，目前即将推出的是二期纯别墅地块—澜岸，总建筑面积3.6万方。

说实话，项目的优劣好坏还是能通过建筑参数看得出来的，甚至说为了达到什么牺牲什么也是可以揣摩的。

比如，御合院二期别墅产品中，绿地率高达35%，容积率低至0.7，是区域内建筑密度最低的纯别墅墅区。要知道，传统高低配社区的容积率一般是2.5以上。

往往，容积率是决定舒适性的必要条件。

（鄂旅投御合院实景图）

首先需要强调的一点是，御合院二期采用纵轴线和横轴线的布局形式，用主体景观安置在纵轴线中，建筑安置在两侧。

这样做的好处是，能够形成主次有别的院落区分，体现出中式建筑群体组团的布局空间。

不单如此，开发商在沿湖区域的类独栋产品，不惜土地的采用了实体院墙围合成一个院落，为的是打造一个私密的居住空间。

（鄂旅投御合院实景图）

其次，在中间区域的联排产品，会有一个独立的公共休息区。这种布局，摒弃了传统围合院落死角的弊病，还拉大了楼间距。

再次我们从建筑风格看，御合院采用简欧式建筑立面风格，设计上延续了地域文化，吸纳东方建筑精髓：大屋檐、三段式、中轴对称等，又融入了简欧建筑风格带来的立面流畅线条，能让建筑在保有中国内涵的基础上多元化发展。

（鄂旅投御合院实景图）

另外在园林景观上，御合院有4万方的中式园林覆盖面积，是中山公园的8分之1。配以小品、溪流、亭廊，再辅以层次丰富的花卉树木，营造出素雅、宁静、精致、意蕴的新中式街巷园林。

呼应“梅、兰、竹、菊”花中四君子，从总体上把项目规划成四个庭院组团，又由景观轴串连成一个有机的整体，达到推窗见景，湖光伴人居的生活体验。

还有一些细节，能够看到开发商的用心之处。比如，为了湖边防潮，项目采用了打桩稳固处理、70厘米架空层工艺 。

在配套方面，御合院项目自带1.5万方商业街、三班幼儿园、高端生活会所。

不惜成本，打造区域内首个地下停车场。

最后，是户型设计。也是鄂旅投御合院在各项公建部分产品力均好的情况下，汇集到私人生活空间的真实兑现。

看完户型图就会发现，别墅拥有的花园、三层楼的空间感、客厅3.6米层高的尺度感、二三层的私密性，这个项目得到了极大程度的呈现。

细心点的朋友可以看到，对于联排别墅业主来说，每个户型都有南北双花园及大尺度露台，能得到了很多项目不具备的户型元素。

对于片区内首创的240平的类独栋产品，南、西、北三面大花园，二、三层共设有三个露台、两个阳台，甚至超过独栋别墅的配置。

写在最后：

复看这个项目，其实核心想表达的是，这是当下在光谷楼市里比较难得的产品形态的综合呈现。

首先，这是一个总价范围还不错的纯别墅类产品；第二，作为距离光谷东最近的联排别墅供应，需求及城市红利正在持续性的释放；第三，因为鄂旅投开发商的国企背景及拥有30家景区的经济实力，整个项目的产品力几乎是毫无保留的投入，从现场效果看就知道企业对产品的投入与要求。

而这样的产品，在如今这个预售证限价、红莲湖板块价值涅槃的时代，则是对消费者最大的犒赏。如果你刚好有这一块的需求，或许可以考虑下，因为未来联排别墅产品，真不会太多了。

鄂旅投御合院二期，145—185联排别墅、240平类独栋别墅产品，即将于2019年11月公开。

光谷别墅这一块的短板差不多就已经补足了！