继流拍又溢价百万元成交万科虹溪诺雅这套法拍房暴露当下湖内预期

江小亭/发自东莞

9月13日，位于松山湖高新区的万科松山湖1号花园樱花湖（虹溪诺雅）一套建筑面积约174㎡法拍房经过205轮竞价，最终以955.8万元总价成交，溢价120万元，折合单价约5.5万元/㎡。

该套房源共吸引4位买家报名，围观人数超万人。

值得注意的是，早于8月23日，该房源便进行了第一次拍卖，起拍总价1045万元，折合单价约6万元/㎡，同样吸引力超万人围观，不过最终因无人报名惨遭流拍。

虹溪诺雅是松山湖的标杆二手小区，据悉最高成交价已超过8万元/㎡，是东莞最贵的二手楼盘之一，目前高层报价普遍在6万-7万元/㎡，不少别墅挂牌价更是超10万元/㎡。

从单价6万元/㎡流拍，到二拍4.8万元/㎡起拍价竞价至5.5万元/㎡，虹溪诺雅该套法拍房的成交历程，也可见当前松山湖内优质二手房价格预期仍在，但空间或有一定程度下降。

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低楼层无湖景

买家或需垫付税费

作为湖内标杆项目，虹溪诺雅于2009年正式开盘，首开洋房均价便去到约1.3万元/㎡，几乎是当时东莞新房成交均价的翻番。

项目共分四期开发，包括一期虹湾、二期枫林湖、三期樱花湖以及四期的溪湾，总容积率仅0.84，建筑密度12.8%。

从标的物详情来看，今日成交房源便位于三期樱花湖的12栋301，建筑面积约174㎡。虽前方无建筑物遮挡，但由于楼层相对较低，景观视野更多被树木遮挡，难以欣赏到湖景。

该套房源景观阳台视野丨来源阿里法拍

此外由于房源原业主偿债能力严重不足，买家还需先行垫付拍卖交易过程中产生的税费，拍卖款经分配后有剩余的，买家后续可以向法院书面申请代垫的税费，如本次拍卖分配后剩余款项不足以清偿，则税费需买家自己承担。按合计3个点计算，则买家还需先行垫付近30万元税费。

同时，另外的物业费，或可能存在的水电费、停车费等也需要买家自己与相关部门核实并协商解决。

目前该房源为空置状态，已装修。

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首拍流拍，二拍直降200万元

知情人士：过去曾有人报价千万元

虹溪诺雅该套房源最早于8月23日首次出让，当时以评估价10447630元起拍，折合单价约6万元/㎡。虽吸引超万人围观，但最终无人报名。

市场现状无疑是一大影响因素。早于2020年9月，虹溪诺雅二期的枫林湖同样一套建筑面积约175㎡房源，最终以1444万元总价被拍出，折合单价高达8.21万元/㎡，创当时东莞法拍市场新高水平。

该房源本身为顶层复式，价格方面相较普通产品更具优势。不过早于2020年年初，该房源的市场价格也在千万元以下。2020年楼疯狂的市行情同样助推着法拍房热度。

据知情人士表示，今日成功出让的该套樱花湖房源过去也曾有人出价1000万元预备拿下，但当时原业主并未同意出售，没想到现在发展到这般地步。

首拍流拍后，该套房源以贴近20%的最大降幅下调，总价直降200万元 ，下调至836万元被再次上线，折合单价约4.8万元/㎡，从围观网友讨论来看，仍不乏“虚高”“再次流拍”等不看好声音。

不过即便是4.8万元/㎡的起拍价，单价低于市场价超万元/㎡，吸引参与竞拍的人数也仅4人，冷落明显。

房源最终以超起拍价150万元的总价成功出让，表明仍有部分市场客户捡笋进场，但折合5.5万元/㎡的竞价则是最大承受空间，依旧低于目前该项目挂牌价及成交价。

虹溪诺雅成交纪录丨来源诸葛找房

同户型房源挂牌情况

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二手房市场频现“4字头”笋盘

部分投资客仍在“暴力”抬价

除法拍房受冷落外，虹溪诺雅本身的二手房“笋盘”也频现，不少单价也已直接低至“4字头”。

以范围内一中介发布的一套建筑面积约188㎡户型为例，单价仅4.78万元/㎡且带精装，同户型房源过去的成交纪录去到5.8万元/㎡；另一套中高楼层的南向大三房则报价740万元，折合单价5.4万元/㎡……

不同于中介于朋友圈力推的“笋盘”，于二手房挂牌平台，则仍可见大量的单价奇高房源，部分挂牌单价去到10万元 /㎡，且以毛坯为主。

“投资客挂着玩的，暴力拉升小区的挂牌均价”范围内一中介对此表示道。目前虹溪诺雅的指导价仅在43153元/㎡，但诸如诸葛找房平台，该小区的挂牌均价已超8万元/㎡。

湖内的二手房及法拍市场热度下降的原因，除了本身房地产大环境外，有市场观点还认为第三轮集中供地结果亦带来了一定程度上的预期影响。

一是湖内新盘的供应正在加大。

继深业、中海、万科等项目后，目前预备入市项目除华侨城松月文化广场、华润于第三轮供地中已拿下的约6万㎡宅地外（已备案为华润松润府），湖内还有另外的住宅用地也已完成控规调整，后续将挂出。随着新项目的陆续进场，松山湖内存量房源的稀缺性无疑将一定程度被削弱，尤其部分非核心区域项目。

此外，是价格预期。

结束不久的第三批集中供地中，华润置地拿下的松山湖地块，虽未处于松山湖核心区位，但依旧可坐享真松湖光环，而22737万元/㎡的成交楼面价除了与湖内的万科、中海项目有一定差距外，更是低于隔壁大朗中海拿下的地块楼面地价超3000元/㎡。引发不少投资客对于湖内房价的担忧。

不过值得注意的是，地价并不是房价的唯一决定因素，本轮土地拍卖更多是政府给开发商层面的让利，以吸引拿地，助推土地市场热度。参考华润地块隔壁三限房项目的5万元/㎡限售价，未来华润项目的入市均价必然在5万元/㎡以上。

对于住宅增量，也不必过多忧虑，宜居宜业才是更长远的目标。