2019年曾爆火的片区现状曝光

如果盘点武汉远城区的高光板块，黄家湖新区必然上榜。

这个曾经举办过世界瞩目军运会的军运村片区，住宅未进就已经做好了黄家湖大道、开通了地铁8号线、黄家湖湿地公园，是少有的住宅还没有大规模推进，区域城市界面已基本成型，道路、地铁、公园配套已落地的片区！

也正因为如此，在过去两年间，这个板块新盘扎堆，房价节节攀升，成了刚需置业非常关注的片区！

可是，到了2022年，因为楼市大环境的影响，板块也发生了新的变化。今天，“武汉阿松”就为大家盘点一下，黄家湖新区的最新区域情况和楼市情况。

黄家湖、文化大道规划图：

黄家湖新区楼盘分布特点：

地铁小镇仅剩2盘在售，四环沿线新盘增多

黄家湖新区楼盘主要集中在两个板块，一个是以地铁8号线为核心的黄家湖地铁小镇（黄家湖东岸），这里更靠近三环，距主城区更近，是黄家湖新区规划的核心板块，规划配套好，现阶段地铁、自驾路网、公园、学校等均已成熟，军运村一期已交付，有了一定人气。因此，该板块房价相对较高。

另一个是靠近四环沿线的黄家湖南岸板块，该板块环线相对较差，城市界面明显不及黄家湖地铁小镇，暂时没有地铁，不过周边有一定产业配套，永旺拿地四环外，未来有一定商业、产业利好，但区域价值是不如黄家湖地铁小镇的。因此，现阶段房价略低，高层折后约在1万 元/平。

黄家湖新区定价规律：

越靠三环、越靠地铁口地段越好

1、黄家湖东岸地铁小镇附近＞近四环黄家湖南岸板块。

2、谁距地铁更近，谁单价更高；谁配套更成熟、或规划配套更齐全，谁单价更高。例如，军运村高层单价＞美的君兰半岛＞金茂华发武汉国际社区。

3、临湖越近有少量溢价能力。

黄家湖新区楼市现状：

本以为很好卖，结果出现大量折扣

黄家湖新区的供应向来都非常充足，目前共有7盘在售，前期军运村和建发金茂玺悦基本清盘；而其他像保利时光印象、美的君兰半岛、金茂华发武汉国际社区等都还有房源在售，弘阳云栖玖著、联投濮园新盘面市，而且价格都比较低，实际上相比前两年，黄家湖的实际成交价是有所下降的。

黄家湖新区楼盘表：

2022年8月，江夏区销量排名前十中，黄家湖有四盘上榜，其中金茂华发武汉国际社区更是备案87套，排名江夏区第一。

黄家湖新区在售楼盘盘点：

部分楼盘已是现房、准现房，折扣较大

在大板块来说，置业黄家湖新区，能买环线位置更好、配套更成熟、未来还有一定配套发展潜力的黄家湖地铁小镇更好，虽然单价略高，但入住即享地铁、公园等配套，生活成本降低了。

→→ 黄家湖地铁小镇目前仅剩2盘在售

前期，这个板块有保利军运村、武汉融创城、金茂华发武汉国际社区、美的君兰半岛等4盘在售，现在，保利军运村基本清盘，武汉融创城售罄并局部交房，仅剩黄家湖大道以东的美的君兰半岛、金茂华发武汉国际社区有房在售。

1、金茂华发武汉国际社区，高层尾盘大户型打折，主推洋房

目前，金茂华发武汉国际社区高层已全部推出，除了少120平大户型外，基本售罄，仅剩小高层、洋房在售。

金茂华发武汉国际社区，根据近期中介朋友圈，高层现在只需要10500元/平。

该项目优势：①位于黄家湖地铁小镇核心板块，周边规划了丰富的教育、医疗、商业配套；②紧邻黄家湖大道，与8号线地铁口仅一路之隔，后期交通出行比较便利；③体量大，开发商品牌有一定认可度。

项目劣势：东部地块临铁路，可能有一定噪音影响。

洋房实景图：

金茂华发武汉国际社区高层全盘已推，剩余大量低密洋房产品，目前已备案1568套，还有622套未备案。

2、美的君兰半岛，区域环线位置领头羊，有交付，小户型所剩无几

美的君兰半岛目前全盘已推，高层一直都有折扣。

美的君兰半岛，近期放出的特价房是13XXX元/平起。

美的君兰半岛全盘已推，目前共备案1736套，还有431套未备案。

美的君兰半岛今年以来所有住宅均已拿证推出，进入了尾盘期，按照常理，市场声音不会很大，但该盘恰恰表现相当高调。首先是交房时间选择了5.20这样一个关注度比较高的日子，A3地块整体交付。这也是美的置业在武汉的首次交付。

A3地块主入口水景、大门和两侧底商：

楼栋外立面：

在城市留言板上，有一些关于该项目停车费较高的留言。

→→ 黄家湖南岸近四环楼盘盘点，目前区域主要货量供应区，4盘在售

该板块老盘缓慢去化，新盘又层出不穷，是现阶段黄家湖新区竞争比较激烈的板块。一共有6个楼盘，其中五矿和建发高层基本卖完，在售货量较大的有4个盘。正因为楼盘地段相差不大，货量较多，又近四环了，有些盘的折扣力度较大。

1、弘阳云栖玖著，9XXX起，户型好，民营房企

弘阳云栖玖著，相较于五矿、保利和万科等楼盘，项目距黄家湖大道更近，也有一定的观湖视野。主打的也是90平三房两卫小户型，总价不到90万起，目前是区域内的地板价。在首次开盘后，该项目主动下调备案价（13700下调至12200元/平），折后9XXX元/平起。

项目是黄家湖区域内价格较低且户型较好的楼盘，有一定性价比，不过弘阳是区域内为数不多的纯民企。

弘阳云栖玖著仅有的2栋高层已全部拿证，目前已备案120套，还有333套未备案。

2、联投濮园，1万/平出头，北向临湖

联投濮园是2022年黄家湖的纯新盘，目前已推出2、3、4号楼，毛坯备案价12793元/平，当时折后大概在11000元/平左右，近期放出的特价房，实际价格在该在1万/平左右，力度还比较大。

目前联投濮园共备案57套，还有487套未备案，项目体量不大，去化速度一般。

项目优势：一线北向临黄家湖，周边环境较好，且黄家湖湿地公园有望改造升级，有一定潜力。毛坯销售，价格不高，联投国企较为稳健。

项目劣势：小区体量不大，距离地铁不算近。

3、保利时光印象，带装修11000起，小户型多，位置没优势，但卖的很好

保利时光印象靠近豹子山山体公园，后期也有一定的景观视野。不过介于项目距离地铁较远，现阶段单价在区域内，没有太大优势。主打的是保利品牌、带装修、小户型低总价。

保利时光印象近期一直在打折，现在放出特价，折后11000元/平起。

保利时光印象目前共备案964套，还有2196套未备案。

项目售楼部实景图如下：

项目89-93平三房是主力户型：

项目优势：

1、保利时光印象位于黄家湖南岸，北侧便是豹子山公园和黄家湖，北侧生态较好。

2、保利开发，品牌知名度较高，装修标准和品质都不错。

3、社区体量较大，容积率不高，主推建面约92平小三房和建面约100平低密度小高层产品，低公摊，户型面积控制的较好。

4、单价11000起，限时送车位，不算贵。

项目劣势：

保利时光印象区位较弱，靠近四环，是目前区域内距离主干道和地铁较远的楼盘。

4、万科保利联投理想星光，主打万科品牌、准现房、小户型，单价不低

保利时光印象隔壁的万科保利联投理想星光，单价和位置都没有太大优势。主打现房、准现房，园林等已实景呈现，同时该项目为万科物业，93平起的小户型，对刚需购房者来说，还是有一定竞争力的。

该项目此前基本没有多少折扣，价格一直保持在1.3万/平左右。位置一般，价格贵，是区域内性价比较低的楼盘。理想星光目前共备案1990套，还有1482套未备案，近期去化速度有所提升。

不过项目的优势是万科品牌、万科物业、准现房、小户型，目前已有部分交付实景呈现。

社区底商：

外立面：

小区实景：

北面五矿：

黄家湖新区优势：

近三环，城市界面好，地铁已通车

说起黄家湖新区，刚需购房者都不陌生，这个片区位于江夏区三环与四环之间，因为军运村而兴。

黄家湖区域示意图：

黄家湖新区属于武汉市江夏区，武汉楼市限购区范围内。区别于之前已开发的黄家湖西岸和北岸，黄家湖新区位于黄家湖东岸和南岸，借着东风，全面启动开发。

经过近两年的发展，黄家湖板块有了实质性发展。

交通方面：双向八车道的黄家湖大道已通车；黄家湖东路、兴军路、强军路等已基本建成；整个板块的自驾路网初步形成。

黄家湖大道实景图：

地铁8号线已通车，黄家湖板块现阶段有军运村、黄家湖地铁小镇两个站点。

地铁8号线示意图：

地铁8号线实景图：

据了解，地铁8号线还规划南延至大桥新区，届时将贯穿整个黄家湖板块，利好南部近四环的几个楼盘。（远期规划，实施时间待定）

商业方面：板块内规划了较多商业用地，后期整个板块将有较充足的商业配套。

根据规划，美的君兰半岛A1地块规划约10万方商业综合体，包含酒店、影院、购物中心、大型商超、艺术中心等多元化业态。

保利军运村有约1.4万方商业规划，部分餐饮、中百超市等商业已经开业。

此外，黄家湖地铁小镇也规划了部分商业，最新规划，该商业地块还有扩容，未来板块内商业将再上一层楼。

除此之外，江夏永旺也尘埃落定，规划计容建面约44.2万方大型纯商业（无住宅），包括零售商业、旅馆等，计划竣工时间为2023年5月。

距离黄家湖片区东南部直线约2公里多。

教育方面：片区内规划学校众多，36班的江夏实验小学、24班江夏第一初级中学已招生开学。

美的君兰半岛A4地块还规划了一所36班制的九年一贯制中小学（24班小学 12班初中）。

此外，近四环板块还有已开学的康宁路小学，及规划康宁路中学等。

医疗方面：项目周边规划了医院及养老服务用地，不过都没有开工。

生态方面：约122公顷黄家湖湿地公园已完工，它是以保护栖息鸟类生态环境和水资源安全为主题的国家湿地公园，为片区创造了良好的生态环境。

黄家湖湿地公园实景图：

黄家湖地铁小镇核心区住宅改商业用地：黄家湖地铁小镇规划调整，核心区减少了住宅用地，增加商业用地；增加了城市道路和公共通道；增加了东西向沿路绿化带；增加公共服务设施用地等。也就是说，区域配套进一步提升和聚集，住宅减少了，从而让区域买房者居住更舒适。

规划调整前：

规划调整后：

对刚需，单从宜居、舒适度来说，黄家湖板块显然是优于青菱新区的。

黄家湖新区劣势：

1、属于远城区，教育资源和考高中政策等方面，与主城区有一定差距。

2、片区没有什么产业支撑，更多的是居住功能，也就是人们所说的“睡城”。且区域体量不大，能级有限，发展上限比较有限。

3、虽然有良好的基础配套打底，但现阶段各楼盘规划的商业配套等，都没开始动工，什么落实，是未知数。

4、自驾交通状况一般，进入主城区没有直线的快速路，且至武昌核心区各个道路容易拥堵。

总结：

1、现在黄家湖新区整体热度已不如前，整个板块都陷入了折扣战。在这个基础上，仍旧是近三环的黄家湖地铁小镇板块更值得置业，毕竟环线、城市界面、地铁、学校、公园等配套均已兑现，相对来说，更宜居。这个板块只有美的君兰半岛、金茂华发武汉国际社区在售。

2、近四环板块新盘越来越多，距离较近、竞争激烈，不过配套相对黄家湖地铁小镇略差。该板块有不少现房、准现房，已实景呈现，而且又有较大折扣，对资金有限的购房者来说，是一个较好的入手时机。

3、区域内后期供应会越来越少，大量楼盘都处于全盘已推的状态，黄家湖地铁小镇核心区地块还未出让。预计到明年美的清盘后，区域优质供应将很少。

4、楼盘特点分类：

环线位置好：美的君兰半岛

临湖：联投濮园、保利时光印象；

近地铁口：金茂华发武汉国际社区、美的君兰半岛；

低价盘：弘阳云栖玖著、保利时光印象、联投濮园

100平以下小户型：弘阳云栖玖著、联投濮园、万科保利联投理想星光、保利时光印象；

现房、准现房：万科联投保利理想星光