秦淮河旁房价,苏州楼市晴天霹雳90天零成交

南京第三批次宅地，来了！4幅宅地总用地面积约20.08公顷、起拍总价64.7853亿元，6月14日开拍。

与前两批次不同，这次摆上货架的地块数量迷你，主城区的3幅是重点：

江心洲G25，被江心印、栖悦湾、金陵中学高中部等团团围住，这幅地容积率仅1.8，低密优势突出。起拍楼面价已比中海G04（28648元/㎡）地价高，若触顶成交，将刷新区域地价；

雨核G26，紧挨着融创彰泰观南府，片区内居住氛围初步形成。不过地块东侧紧邻机场二通道，拿地房企得砸钱做隔音降噪了；

上秦淮G27，自北向南与秦尚栖庭、芳原“排排站”，地块规整，东南角就是华谊兄弟电影小镇。注意，与片区里的“前辈”比，G27即使触顶，地价也结结实实降了。

江心洲G25

地块四至：东至河道；南至龙恩街；西至梅子洲路；北至文泰街

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0<Far≤1.8

出让面积：45965.11㎡

起拍总价：25.2亿元

起拍楼面价：30458元/㎡

最高限价：28.8亿元

限制楼面价：34809元/㎡

江心洲，也卷起来了！

继中海3月拿地后，江心洲岛南再端出一幅纯宅地G25。

这块地在江心印以南，出让面积比江心印、中海G04略大，1.8的容积率，比2.5-2.8的江尚紫薇、栖悦湾等，更有低密优势。不过，出让条件规定，未来地块住宅建筑高度不得低于12米。

从楼面地价来看，刨去综合体项目江湾世纪，岛南的主力楼盘地价在2.8-3.2万/㎡不等。这次G25限制楼面价近3.5万/㎡，若触顶成交将刷新区域地价，佐证地块价值。

实探看下来，这块地边界清晰，平整完毕，四至的道路通达。招商甚至临时“征用”北侧的一小块地，做了露营场景搭建。

地块南侧，是网红景点迷雾森林，远眺还能看到华侨城欢乐滨江摩天轮。

东侧，是已经竣工的金陵中学高中部。该学校设计容量为48班，跑道、室内运动场、报告厅、音乐厅、图书馆等一应俱全，将在今年9月正式启用。

毋庸置疑，岛南的生活氛围较为浓厚，配套相对完备，比如自驾便捷的夹江隧道、江心洲大桥；青奥森林公园；仁恒综合体等。美中不足的是离地铁站较远，约3.4公里，驾车也得10分钟左右。

目前，G25地块周边有多家楼盘在卷：

主打小高层、叠墅等多元产品的江湾世纪，前期小高层房源均价4.6万/㎡左右，170㎡户型总价约780万。

上周项目新领最后一批现房叠墅销许，建面约380、400㎡，精装修均价54859元/㎡，总价两千万级，80套房吸引了485组有效报名，昨天卖完。

三个双限项目中：

江心印、江尚紫薇，主打高层产品，主力户型、升级包等参数大同小异；

栖悦湾做了部分17层的小高层，主力户型与江心印等形成错位，升级装修里上了劳芬、捷仕等高端品牌，做出辨识度。

三家楼盘的起步户型，给予买房人总价500多万至600多万（含包）的上车选择。

江心印会所实景图

紧挨着江湾时代的纯新盘中海G04，规划已公示，项目容积率仅2.26，将打造9栋15-17层、4栋24-25层住宅，自带滨岸会所。户型面积143㎡起步，主力为155㎡、187㎡、199㎡，总价段约700-1000万。

据了解，作为中海第一个上岛作品，南京中海极为看重产品打磨，首创南京木纹铝板立面，并采用科技系统，打造江心洲封面级建筑作品，最快将于二季度亮相。

装修包渐渐退出历史舞台，接下来江心洲改善产品的精装将做成什么水平，就看G25和中海G04的了。

雨核G26

地块四至：东至机场二通道；南至现状；西至纵六路；北至纬九路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0<Far≤2.2

出让面积：42597.32㎡

起拍总价：21.7亿元

起拍楼面价：23156元/㎡

最高限价：24.8亿元

限制楼面价：26463元/㎡

雨核G26，即此前预告过的小村DF地块一期。在官方的考量中，将通过对低效用地的更新利用，推动雨花城市更新。

这块地，在融创彰泰观南府与机场二通道形成的夹角里，西侧是大体量的福润雅居。

无人机俯瞰视角，能将中海城南公馆、龙湖天钜、在建的华润置地中心（住宅 商业）、金基嘉玥等尽收眼底。从位置上看，G26与雨核CBD有点距离。

G26的起拍楼面价为23156元/㎡，地价妥妥比三年前出让的彰泰观南府（22164元/㎡）要高。但即使触顶，地价与万科G05、厦门建发G14比，还有约1600元/㎡的价差。

值得一提的是，这块地限高不限低，拿地房企可通过高低配的形式，设计一些稀缺的低密洋房产品。

目前，G26地块已平整完毕，内部南侧道路以及西侧道路有待建设。地块以南，是小村DF地块二期，按照雨核的卖地速度，这块地离面世也不远了。

地块北侧的彰泰观南府已经建设完毕，在做最后的收尾工作，交付在即。

地铁已通车运行，中华中学已建成，省妇幼保健院、华润置地中心综合体等在建中……雨核的城建速度肉眼可见。未来，G26地块可以共享区域内的全方位配套。

今年的三批次卖地，雨核都有纯宅地亮相，万科G05和厦门建发G14的触顶摇号，使得板块热度居高不下。这与区域内的供应量也有关系：

金基嘉玥已售罄；万科与厦门建发新盘，最快也得到7、8月才能面世；目前整个区域内只有云上润府一家楼盘主力在售。

但由于市场行情冷热交替的关系，现在开发商也不敢贸然做太超前的产品，万科新盘的主力户型就敲定在99-139㎡之间，相对保守。

今年，雨核首批次新小区陆续开始成交，反映板块成色。当年均价3万5的龙湖天钜、中海城南公馆，二手房成交单价在4-4.3万/㎡左右。我们预判，今年扎堆拿地的房企，不太可能一下子将雨核的新房价格拉升得太夸张。

上秦淮G27

地块四至：东至天禧路；南至宋邑路；西至凤仪街；北至规划道路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0<Far≤1.6

出让面积：59190.60㎡

起拍总价：15亿元

起拍楼面价：15839元/㎡

最高限价：17.1亿元

限制楼面价：18056元/㎡

百家湖、高新区、小龙湾等之后，江宁终于端出上秦淮的宅地了。

上秦淮G27地块西至凤仪街，自北向南与秦尚栖庭、芳原“排排站”，地块东南方向就是华谊兄弟电影小镇。

G27出让面积达59190.60㎡，是南京今年卖得最大的一块宅地。地块平整，周边干道通达，开发难度小。

注意，这块地容积率1.6，比1.2的芳原、秦尚栖庭略高；限制楼面价为18056元/㎡，即使触顶，地价较芳原、紫京四季等比，实实在在地降了。

与五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府等扎堆的区域比，G27所在的区域“烟火气”少了很多。地铁3号线三期、江宁妇幼保健院正在建设中，芳原与秦尚栖庭西侧的未来科技城初级中学还在前期准备阶段，尚未开建。

眼下，秦尚栖庭已交付，芳原交付在即。业主们的公共出行、消费购物等，只能依赖五矿、葛洲坝附近的配套。

多方面因素使然，上秦淮楼市不温不火。目前芳原和紫京四季都有房源可选：

芳原主推面积超200㎡的叠墅，总价达700多万，现房优势突出；

紫京四季为102-142㎡的高层，含包均价约3.65万/㎡，总价370万起。

整体来看，此次挂牌的三批次地块都比较规整，没什么开发难度。结合前几次的土拍实况，江心洲、雨核宅地摇号的可能更大。

对于房企而言，央企、国企踊跃拿地的同时，优质民企也开始恢复投资意愿了。拿地、拿好地，能助力房企扩充储备，优化结构。这3幅地块花落谁家，6月揭晓。