南沙明珠湾楼盘价格,南沙明珠湾楼盘性价比超高

6月28日，广州南沙客运港往返深圳机场码头航线首航，全程15.3海里，仅需35分钟，实现了南沙城区和深圳机场的点对点对接。

同日，南中高速正式开工。该项目是深中通道的延伸，包括深中通道万顷沙支线，南沙至中山高速主线两部分，全长约31公里。预计2024年建成通车，估算总投资金额约194.4亿元。

7月2日，深江铁路正式开工，途径深圳、东莞、广州（南沙）、中山、江门五座城市，在南沙动工的为珠江口隧道，起于东莞滨海湾站，至于南沙万顷沙。

南沙的大动作频频，是偶然还是必然？

PART.1南沙的存在感略低

笔者做了一个小小的调查，调查对象涵盖广州人、深圳人和外省人：

问题：南沙在你心目中是一个怎样的存在？得到了如下的答案：

这次调查基本上可以总结如下：

1，外省人很多不知道南沙在哪里，提南沙就以为是南沙群岛；

2，广州人很多觉得南沙偏远、鸟不拉屎，但也有不少已经在南沙购置房产；

3，深圳人也有不了解南沙的，大概是东莞、惠州和深圳市内楼市都在如火如荼，南沙还没有被认为是临深；

4，很多人不知道南沙的购房条件；

如此看来，南沙的整体存在感相较于其他两个自贸区要低很多，并且由于发展定位的不断摸索，发展过程中变换过几次定位：滨海城市、新广州等，因此发展的道路并不是一帆风顺。

如今南沙已经上升为国家战略，从2015年确立为国家的自贸区以来，南沙的发展才算是正式步入轨道，到今天，发展了整整5年，5年时间对于一个城市的建设是一个很短暂的时间，因此南沙还有很大的潜力。

深圳当年也是一个小渔村，谁能想到邓爷爷的一个圈，让深圳速度为世人瞩目，南沙的地理位置也是相当重要，居于粤港澳大湾区的正中心，但现在的发展似乎落后了一节，是因为邓爷爷没有画圈吗？

最近南沙频频出现在各媒体头条，它的建设也是如火如荼，规划的明珠湾起步区更是以先富带动后富的架势稳步在发展的头列。

城市的发展从来都是以部分为单位，南沙地处粤港澳大湾区几何中心，大湾区临近全球第一黄金航道

连接太平洋和印度洋航运要冲

联通东南亚乃至世界的交通枢纽

丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的交汇点

我国与海丝沿线国家海上往来距离最近的经济发达区

距离南海最近的经济发达区

中国经略南海的桥头堡

具有世界级的经济、政治、战略意义。

PART.2南沙的前世今生

唐代中期以后，随着中国经济重心的南移和陆路丝绸之路的衰落，海上丝绸之路随之兴起，广州成为海上丝绸之路南线的主要港口，南沙成为离境点。

南沙曾经是中国唯一通商口岸的南大门，时代舞台的C位，外国商船进入广州，需在南沙领取通关牌，它曾先后属于珠海、中山，番禺，最后并入广州。

发展简史

1980年以前， 荒野，“中国的西伯利亚”。

1988年，洛溪大桥通车，霍英东率先提出开发南沙，十五年内到访南沙近800次，投放启动资 金超25亿元，试图在南沙打造他心目中的“小香港”，霍英东因此被称为“南沙开发之父”。

1992年，国务院批准南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航。　　

1993年，国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区，揭开南沙大规模开发的序幕。　

　　　

1997年，虎门大桥通车，天堑变通途，南沙跻身全国投资环境优秀开发区30强。　

　　　　　　　

2001年，广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”，使广州从河港变成一个滨海城市。

2005年4月 ，国务院批准广州市行政区划调整，新设立南沙区。

2012年9月，南沙新区获批为国家级新区。

2012年11月，广州新发布“一个中心区、两个新城区、三个副中心”功能布局规划，南沙升级为“南部滨海新城”。

2015年，中国（广东）自由贸易试验区成立。

2016年，广州市委十届九次全会，将南沙定位为广州城市副中心。

2018年，南沙发展定位由广州城市副中心提升为粤港澳大湾区中心。

南沙地处珠三角几何中心，扼珠江虎门水道西岸咽喉，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，距香港38海里，距澳门41海里；以南沙为圆心，60公里的半径之内，有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场，14个主要城市、420个乡镇。

南沙的三张底牌

第一是港口（广州唯一的出海口），可以发展造船、航运、邮轮、海洋装备，相关融资租赁等特色金融。

第二粤港澳大湾区的核心地理位置。

第三是土地，可以承接珠江口城市的外溢需求，参考东莞松山湖。

南沙如此重要，知名度与它的重要性并不匹配，因此目前来说是绝对的洼地，别等到“现在你爱理不理，未来你高攀不起”之时再懊恼。

广州的过去可以由一段话总结：

海珠区以前是河南，宁要河北一张床不要河南一套房

天河以前是鱼塘农田，改革开发后才开始崛起

30年前珠江新城也是农村鱼塘

香港澳门深圳当年离广州中心越秀荔湾很远

错过了海珠区，天河呢？

错过了天河，珠江新城呢？

错过了珠江新城，还有什么？

回头看，这些曾经的落后区域都成了香饽饽，发展的越来越好，风水轮流转，南沙的腾飞还会远吗？地理位置上的C位南沙如今真的要发力了：

2020年，广东省重点建设项目，涉及南沙的31项，包括：深圳至中山的跨江隧道、南沙至中山高速公路、深茂铁路深圳至江门段、广州南沙港铁路、广州港南沙港区四期工程、广州港深水航道拓宽工程、广州LNG应急调峰气源站、珠江三角洲水资源配置工程、广州南沙国际数据自贸港项目、地铁22号线、18号线、广州市第四资源热力电厂二期工程及配套设施、广州南沙新区基础设施建设项目、广州广汽丰田年产20万辆（新能源）产能扩建项目、广州中科院明珠科学院一期、香港科技大学（广州）建设项目。总投资超过2513亿。

粤港澳大湾区一江两岸11个城市，城市之间的姿态已经发生了很大的变化：

从“对视”到“握手”， 深江铁路、深中通道的万顷沙直线，就算不用经过南沙，也伸出一只手来。

从“握手”到“拥抱”，立体交通，人口腾挪转移，产业互助互补。

围绕南沙这一圈重点发展的区域有：

东莞滨海湾新区

中山翠亨新区

珠海横琴自贸区

深圳的大空港，海洋新城

南沙区内交通方面，4号线，18，22，15，南沙1，2号城轨，肇顺南虎城际，南沙港铁路，广中珠澳高铁，广深港高铁，深茂高铁，地铁15号线是环线：

南沙地铁线

南沙承载了广州绝大部分的航运产业，广州自古以航运贸易起家，向海而生，是广州的根。南沙的重要性不言而喻。

PART.3先富带动后富之明珠湾起步区

明珠湾起步区面积103平方公里，地处蕉门水道、凫洲水道与龙穴水道的交汇处，由灵山横沥岛尖、珠江东、慧谷、龙穴北四个组团组成。明珠湾起步区依托地形五龙闹海的特点主打高端总部聚集地和国际金融岛。

根据《广州市人民代表大会常务委员会关于〈广州市生态文明建设规划纲要(2016-2020年)〉的决议》，南沙明珠湾区将作为广州首批九个“海绵城市”试点片区之一。此区域可以轻松应对50年一遇暴雨。一个城市的排水系统非常重要。

明珠湾起步区的定位

发展金融服务业是明珠湾发展的定位与优势所在。作为南沙自贸试验片区的重点区块，明珠湾起步区区块规划建设金融商务发展试验区，重点发展总部经济、现代金融、科研为南沙核心区域，明珠湾起步区集聚了高水平对外开放和粤港澳经济创新等高端服务业，打造具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区。

交通是骨架，产业配套是内脏，人口是血液

人口进来了，整个躯体就活了，要发展明珠湾起步区就要多引入人口。

重点讲起步区的横沥岛尖和灵山岛尖：

规划区位于南沙明珠湾起步区横沥岛尖，北至上横沥水道，西至番中公路，南至下横沥水道，东至蕉门水道，规划用地面积为10.31平方公里，其中，陆域面积6.2平方公里，滩涂1.1平方公里。规划人口9.1万，城市建设用地面积590.36公顷，开发建设总量1180万平方米。

规划区位于南沙明珠湾起步区横沥岛尖，北至上横沥水道，西至番中公路，南至下横沥水道，东至蕉门水道，规划用地面积为10.31平方公里，其中，陆域面积6.2平方公里，滩涂1.1平方公里。规划人口9.1万，城市建设用地面积590.36公顷，开发建设总量1180万平方米。

来源：广州南沙发布

灵山岛尖位于明珠湾起步区中西部，东至蕉门水道，西至久远东路、番中公路，南至江灵南路，北至灵北路，其中以凤凰大道为界，分为西侧的C1单元及东侧的C2单元。总用地面积为348.5公顷，建筑用地总面积为324.18公顷，总建筑面积为458.43万平方米，毛容积率1.32，规划居住人口4.89万人。

来源：广州南沙发布

来源：广州南沙发布

未来明珠湾起步区对外交通将形成“10、30、60”交通圈，即10分钟到高速出入口，30分钟到广州中心城区及周边枢纽，60分钟到深圳、中山、珠海、香港、澳门等城市。

据说大湾区的投资银行和期货交易所也将落户南沙，如消息属实，大概率落户在此区域。

PART.4灵山岛尖值得购买吗？

灵山岛尖拥有很多品牌开发商的住宅项目，齐聚在C1地块，这么多项目集结在这里，究竟是否值得购买？笔者带着疑问实地进行了踩盘，本次主要踩了9个楼盘，重点说说已经开放了展示中心的三个楼盘：

金茂湾二期佳兆业悦江府 越秀明珠天悦江湾

总体说一下各项目的价值点：

金茂湾二期

附近有规划学校，户型设计合理，138平的神户型与时俱进的规划有消毒冲洗的入户花园卫生间，一如既往的独特科技住宅：八大绿金科技，智慧家，从三房到六房，从98到252平，选择丰富，双江环绕

金茂湾二期

金茂湾一期二期位置及周边规划图

金茂湾二期

金茂湾二期对面未命名学校

佳兆业悦江府

三面环水，还有成熟的临江公园

特色是叠墅

在建项目

项目展示中心

佳兆业悦江府位置及周边规划示意

项目沙盘

叠墅首府模型

展示中心

项目临江公园

越秀明珠天悦江湾

附近有政府预留的地铁口

前面有河道，有公园

一河之隔，对岸是江灵路小学

项目有高层和别墅，别墅使用率很高

临近广大附中

项目位置及周边规划示意图

明珠天悦江湾展示中心暨政府公益项目

在建项目

明珠天悦江湾展示中心内景

明珠天悦江湾沙盘

明珠天悦江湾临河步道

区域内还有这些项目，绿城美的的柳岸晓风、绿城的晓风印月、华润置地·瑞府 、美的华发天珀雅苑、金科博翠明珠，绿城晓风印月附近还规划有商业中心。

灵山岛尖各项目分布图

绿城美的柳岸晓风

美的华发天珀雅苑

绿城晓风印月

商业中心不仅对于此住宅区非常必要，对于整个南沙来说都是非常重要的，毕竟现在只有万达一个商业体，供人们休闲购物的地方实在有限。

灵山岛尖是一个很有意思的地方，以凤凰大桥为界，左边C1地块全部为住宅用地，右边C2地块为商务产业用地，岛尖内部还有蕉门水道和上横沥水道，有一种东方威尼斯的既视感，而且功能区之间的界限很清。

整个区域内目前人烟稀少，很多工地塔吊，住宅区域很多品牌开发商进驻，区域内规划有几所学校，比如江灵路小学、广州市湾区实验学校，另外金茂湾二期对面也有学校在建，但目前还不知将要引入什么学校。规划住宅和学校相辅相成，符合人们的期许。

对于目前的住宅价格3-4万来说，灵山岛尖是值得购买的区域，它是南沙发展的核心之心，未来无可估量。

PART.5结语

目前南沙对于人才的购房补贴可以说非常壕，补贴力度超过深圳，前面说过，人口是血液，只有人口进来了，产业配套都跟上了，才能谈得上真正的发展：

关于南沙，有广州人说：

1，广州本地人就好好呆在老区里吧，发展还得靠外地的高材生们。

2，不需要广州本地人参与，做下一个深圳就好。

3，广州不被深圳超越，希望在南沙。

南沙不会成为下一个深圳，但现在已经整装准备，插翅待飞，所以你想搭上这班车吗？

对南沙置业感兴趣的，可以扫码进群交流。

-End-

文丨柠檬

主编丨刘二磊

总编辑丨陶文杰