西南第二高楼,西南五环值得买的房子

坐标西南二线省会城市，看过的别墅楼盘，不下100个，覆盖了贵阳、重庆、成都、昆明等一二线城市，基本上都大同小异，越来越觉得，只有真正到实地探过盘，才知道别墅楼盘的一些隐藏“硬伤”，光凭感觉还真不行：

1、层数和单层面积的矛盾

见过的大多数别墅产品，都是地下1层 地上3层的模式，也有地下2层 地上3层的，还有一些干脆没有地下层，完全就是地上2~4层的产品，现在之所以“流行”这种多层数而且带地下室的别墅，实际上也是因为和别墅购买客群逐年发生变化有关，说白了也是为了迎合市场。

过去，买别墅的都是富人、真正的有钱人，其他工薪阶层对于别墅基本上连想都不敢想的，而现在，随着经济的发展和中产阶层的崛起，人们手中开始有钱了，不少中产和小富即安的客户群，也开始把目光投向别墅市场。

但是这一部分中产、小富阶层的购买力是比较有限的，如果完全按照传统别墅那种大面积设计，一套就有300~500平方米的大独栋或者双拼，总价动辄超过500万甚至上千万，对于中产和小富阶层而言，还是可望不可即，而100~200平方米的小面积别墅，往往更能“对症下药”。

100~200平方米的小户型别墅，除去花园和院子（至少也要兼顾大于7米的面宽和20~30平方米的面积吧），恐怕实际使用的部分已经非常局促了，单层居住的宽敞度可能也才80~90平方米，除了一个花园、院子，完全住不出别墅的感觉，所以，很多产品都设计成多层的，通过向天空或者向地下室纵向要空间，来增加实际使用面积，所以常会看到开发商“建面100多平，实际使用面积300~400平的”说辞和叫卖噱头。

将有限的面积分散在各层之中，每层面积很小，上下楼实在是很不方便，即便是安装室内家用电梯。实际居住起来，很可能业主一整天都宅在2层或者3层，只有吃饭的时候下来1层厨房，因为上下楼实在是太麻烦了，没有人愿意一天跑十多趟上下楼，而单层面积又过于局促，所以居住体验其实并没有想象中那么好。

2、潮湿难用的地下空间

对于西南地区的城市，稍微干燥一点的应该就数昆明了，但即便是在昆明，有的有地下室的别墅，为满足覆土深度的要求，只要负1、2层埋深超过8米，从建筑设计专业角度上看，也已经到达了蓄水层的土壤深度，潮湿基本上很难避免，所以，有地下室的别墅，一般地下室也很潮湿，而且采光、通风 环境差，阴暗压抑的空间很不好用，一些业主装修好不到1年， 整个房间就开始充斥着一股发霉的味道，还很难散出去。

如果是没有地下室的别墅，那么这种潮湿可能会让1层空间的墙壁、地板都返潮，甚至连2层都不一定能躲得过潮湿让壁纸发霉脱落，所以也见过有的业主干脆全屋贴墙砖，但是，还是绕不过返潮季节，特别是南方“回南天”地面的湿滑，再加上楼梯如果窄陡，时刻走路都要谨防摔跤，很是提心吊胆。

3、地面停车位和人车分流

现在很少有别墅项目会设计地面停车位了，大多是地下空间停车，就算有地面车位，也很少见每家有2个地面停车位的，毕竟寸土寸金，多的面积可以拿来修多一套别墅，所以不少项目是利用基坑层高设计的机动车地下车库。

地面停车位除了土地利用效率上的浪费，还带来的另一个问题，就是人车不分流，小区组团内部别墅之间的过道如果不够宽敞，人车不分流，很可能会对行人出行（特别是老人和小孩）带来安全隐患，此外，也容易造成组团内部交通拥堵。

4、建筑密度和阵列式布局

现在市面上不少别墅，纯别墅项目的，不少是把别墅栋距，卡着极限的消防间距和日照来做的，而那些不是纯别墅的，很多是外围一圈洋房或高层，内部是别墅、联排等，现在为了做满地块的建筑密度，10年前那种合围式布局的小区已经很少见了（所以有些合围式布局的二手房还是有含金量的），大多都是阵列式布局。

合围式布局和阵列式（混合式）布局

阵列式布局带来的问题，除了日照、通风等，还可能会有隐私方面的瑕疵，试想，周边都是高层的眼睛，盯着你家别墅在中间，你在自家院子里干什么都有人能看得一清二楚，说不定住得更高的高层或者洋房邻居还要拍个视频发到网上，这难道不尴尬吗？

以上的硬伤，还只是在产品层面的，如果再加上别墅所处的区位和地段、周边5km以内的配套（如商场离得远还需要集中采购生活用品）等劣势，也让现在市面上不少的别墅产品，在和主城区大平层（所谓的“平墅”）对比起来，逐渐失去了竞争优势，没有别墅精神内核的郊区低品质别墅，或许还真不如一套主城区刚改户型。