老破大还是老破小,常州老破小

最近看到一篇文章，阐述上海的老破小和老破大哪类房源更抗跌。常州尤其是市中心，这两类产品也不少。

今天我们就来分析分析，常州的老破大、老破小的抗跌能力各是如何，希望对部分网友，尤其是手上有此类产品或计划购买这类产品的网友，提供一些置业参考。

老破小、老破大历来被称为二手房市场最不抗跌的两类产品，即便在房产价值处在全国头部的上海也不例外，降价压力最大的能达到25%左右。

那常州如何呢？今天，我们就来客观分析一下。

先看一下什么是老破小、老破大。

我们这里把老破小定义为房龄在20年以上，主力房源面积在50㎡左右的社区；而老破大，则是房龄在20年以上，主力房源面积在120㎡以上的社区。

这一次，我们分别从新北、天宁、钟楼三个区域的三个板块，找了同一板块同一地段内的两个小区，一个老破大、一个老破小，对比这两类产品在常州二手房市场，哪类房源跌的比较厉害？哪种比较抗跌？

新北市府板块，同地段的老破大老破小

在新北的核心板块市府，我们在新区公园周边选择了两个紧挨着的小区，一个是典型的老破小燕兴新村，另一个是大房源为主的蓝色港湾花园，房龄也已在20年以上。

根据贝壳历史成交，蓝色港湾花园2019年9月至今成交的16套房源，普通住宅的成交均价保持在14000-15000元/㎡之间。

历经楼市的高热和冷淡期，房价变动实际上不算大。但是去年10月成交的一套房源，成交单价已经只有13066元/㎡，跌幅至少8%以上。

这个小区是2000年左右的房子，挂牌的房源基本都在120㎡以上，甚至还有两三百平米的别墅产品。

相比于真正的老小区，房龄不算太老，属于板块内非常成熟的社区。社区立面、环境维护实际上都是可圈可点的。

而对面的燕兴新村，就是真正的老小区了。

燕兴新村有东西两区，以小户型为主。2019年至今，东区成交的19套房源，房源基本在60-120㎡之间。成交均价跨度也比较大，既有万元以内，也有15000元/㎡左右的相对高价，但基本是面积越大，单价越低。

去年年中成交的这套66㎡的小户型，单价不到13000元/㎡，比半年前同等面积段的房源，单价低了1000元/㎡左右，跌幅在7%左右。

事实上，这已经是我能找到的该小区同等面积段中，房价浮动最大的两套房源了，其余房源实际上浮动都在这个以内。可见即使经历过市场高位，目前市场还处在低位，燕兴新村小户型房源的价格来去变动也不是很大。

燕兴新村、蓝色港湾都处于市府板块的河海核心，紧靠着新区公园，生活配套基本同享，且都是国英小学 新北实验中学的学区，但是社区界面相对良好的后者，房价抗跌性似乎还略逊于前者，这是为什么？

我想原因大概主要有两点，一是燕兴新村以小户型为主，上车成本相对较低；加上第二点，就是本身均价比较低的燕兴新村，在市场高热期，因为社区品质一般上涨的空间有限，而在市场低迷期下降的空间也是比较有限了。

而社区品质、房源素质相对可以的蓝色港湾，普遍以三房以上的中大户型为主，受行情影响，房价波动就会相对比较大。

钟楼怀德板块，有学区加持的老破大和老破小

在钟楼怀德板块，我们选择了鹏欣丽都和双子星座公寓。

两者均是觅小 田家炳初中的学区加持，且都处于南大街附近。

鹏欣丽都位于莱蒙都会以南、南大街西南向，双子星座公寓位于南大街以西、莱蒙都会以北。可以说，区位基本一致，配套同享。

具体来看，南侧的鹏欣丽都，主要以大户型房源为主。

网上显示的这两套成交房源，中间间隔两年半，跨越市场高峰，成交单价也只有1000元/㎡的波动，保值能力算是非常强了。

目前网站上挂牌的房源，挂牌均价也基本维持在26000-30000元/㎡之间，受市场波动影响相对比较小。

北侧的双子星座公寓，体量偏小，房源也以小户型为主。

以最近成交的2套小房源为例，都在30㎡左右。3月份的成交单价在39500元/㎡，面积相对更小，总价也相对更低，但均价更高，比半年前高了5000元/㎡左右，涨幅15%。

虽然学区房基本是“一房一价”，没有绝对的房价参考性，但双子星座公寓近4年来的成交均价，基本都保持在30000-40000元/㎡。

而30㎡的精装房源，去年年中成交2套，单价也在39000-42000元/㎡之间，今年能保持39500元/㎡的价格，在这样的高位价格前，能有这样的保值水平，确实已经很可以了。

如此来看，相同区位、配套的老破大和老破小，还是老破小的保值能力会更强一些。

天宁文化宫板块，不同学区加持的老破大和老破小

在天宁的核心板块，我们选择了新丰街西楼和东苑两个社区。

其中，新丰街西楼是典型的老破小，交易房源普遍是小户型，而学区是博小 实验初中。

东苑也是典型的老小区，不过交易的房源普遍是大户型，学区是解小 二十四中。

从区位来看，两者都属于天宁文化宫板块。

其中，东苑紧挨着红梅公园，位于小东门路与关河的交界处，新丰街西楼位于和平北路与关河交界处，紧靠着博爱小学。两个社区都处在市中心，配套基本也是同享。

从学区来看，两者的学区虽不同，但基本都属于常州的头部学区，都是双头部学区房。那么，产品定位不同的这两个小区，房价涨跌情况如何呢？

普遍小户型的新丰街西楼，今年3月刚成交了一套58㎡的房源，单价在27362元/㎡，而前年8月份的两套房源，均价都高于这个价格，且基本呈现成交时间越晚，价格越低的一个走势。

从上图来看，处在市场高位的2020年8月，二手房价格能达到43200元/㎡，今年同样面积的房源，单价已经只能到27000元/㎡左右了，房价下跌还是非常明显的，跌幅在37%左右。

而普遍大户型的东苑，房源成交还停留在2020年。当年成交了三套，单价范围在21000-31000元/㎡，跨度比较大。

从贝壳数据来看，该小区已经有两年半未有房源成交。一方面是小区房源本身少，另一方面是户型面积大，总价偏高，上车门槛不低。

我看到网上挂牌的房源，即使面积略小的百平米左右房源，挂牌总价也都要在450万以上了。

所以，如果为了学区购买东苑，上车门槛基本就要在这个水平，复式的房源总价甚至达到600万左右。

虽然东苑的学区不错，但市场上解小 二十四中的小面积学区房也并非没有，东苑的流通性就可想而知了。

总结下来，这一次分析的三组样本中，老破大普遍比老破小的房价跌幅更大，无论是不是带优质学区。

老破大因为总价段高、面积大等因素跌幅大，核心地段的老破小抗跌性会更好。

一方面，老破大的面积大，所以总价比老破小高很多，没有老破小好上车。

另外，没有优质学区加持的老破小，也有很多刚需客作为过渡接盘，但是老破大如果品质不高就会缺少置换客户，导致流通率降低，即使附带头部学区房，流通性也会受影响。

此外，我们也可以看出来，城市核心地段的老破小最抗跌。因为地段价值、学区价值更高。总价段越高的老破大却越不抗跌，毕竟低总价更容易入手。

房龄新一点的或者维护的比较好的老小区，在市场上房价也相对比较稳定。

但无论如何，不论是老破大还是老破小，本质上这两类房源在二手房交易市场上，都是容易跌价的产品。

如果各位一定要买这类产品，尽量挑选核心地段、学区比较强势的小户型房源。