未来510年这3类房子或将成为黄金屋懂行人正在置换

如果谈到目前大众化住房，毫无疑问是高层住宅了。高层宅成之所以大众化，有三个重要原因：

一是城镇化背景下的产物。由于城镇化建设吸引了大量的农民进城安家，而我国城市住宅土地资源又非常稀缺，在无法满足进城农民居住需求的情况下，只能向空中要发展，这也是世界各国城镇化进程中的普遍做法。

而我国住房商品化初期的城镇化率仅为30.4%，如今为64.72%，城镇常住人口也由当初3.79亿，增加到如今9.2亿，可见如果不建造高层住宅，城市根本承受不了如此大规模的人口流入。

二是资本逐利本性使然。开发商拆除两三层的低矮民宅，然后建造数十层的高层，其利润空间比拆除六七层的多层大很多，他们当然愿意开发高层，实现利润最大化。

因此当下尽管一些老旧小区多层房子的房龄已经四五十年，达到拆除年限了，由于拆除重建的利润空间小，国家也只能采取“旧改”的办法，延长其使用寿命。

三是人民群众对改善居住环境的内在需求。人们过去居住的自建房或多层房，房型结构差，楼间距窄，房间阴暗潮湿，通风采光效果很不理想。因此居住高楼大厦，在过去一段时间里曾经是大家追逐的一个梦想。毕竟高楼大厦视野开阔，无蚊虫叮咬，通风采光效果好。市场有需求，开发者自然有动力，高层住宅便应时而生了。

不过，大家在经历了一段时间的居住体验后，发现高层除了通风采光好等几个优点，几乎再也找不到别的优点了，而面临的不适以及安全隐患却有很多，有些甚至是永远也解决不了的“硬伤”，比如以下4个：

一是发生火灾地震等灾情人员不易逃生。有关数据显示，我国每年发生火灾数十万起，其中居民区火灾占到四成。而目前国内各城市消防救援云梯的最高伸展高度多数不超过50米，也就相当于17~18层的高度，如果18层以上发生火灾，人员只能靠自救，但逃生的几率大大降低。

此外，虽然很多高层住宅抗震设计为八级，但一旦发生地震，即便整体建筑不倒塌、人员不出现大规模伤亡，也很难保证整体建筑不出现倾斜位移、设施损毁、墙体开裂等无法住人的情况。而震后若需要拆除，同样是高层业主无法承受的巨大损失。

二是发生疫情等公共卫生事件很难防控。三年疫情充分说明，人口密集的高层住宅区，也是疫情传播的高发区。原因很明显，高层上下需要乘坐电梯，而狭小的电梯间，就成为大家无法回避的坎。

时至今日，很多人每每想起当初居家隔离时所受的煎熬，依然有挥之不去的阴影。而且谁也无法确定今后疫情不会卷土重来，那么只要高层住宅现有的建筑格局不变，今后就有可能重蹈覆辙，让高层的舒适安全感降低。

三是房子老旧以后不易拆迁。如今商品房供应过剩已经是不争的事实，包括官媒都有报道，只是数据上存在一些差别。而随着国内新生人口数量不断减少、老龄化社会提前到来、人口进入负增长通道，以及“限高令”规定县城以六层以下多层住宅为主，今后高层住宅的需求还将持续减少。

那么老旧的高层住宅今后就会面临这种情况：因为拆除后不能加盖更高楼层，开发商无利可图，也就无人愿意拆迁，房子随着年限增长越来越不值钱。

四是房子老旧以后不易维修。在货币不断贬值的大环境下，几十年前业主缴纳的房屋维修基金也会大幅缩水，而高层住宅的建筑工艺又比较复杂，需要维修的项目多且花销较大，届时要么维修基金早已用完，要么所剩无几的维修基金对于维修杯水车薪。

想要维修房屋只能在业主之间集资。但众所周知的是，很多高层住宅都是炒房客当初买来用于投资的，要么长期空置，要么成为出租屋。而在房价下跌，投亏本的情况下，想让他们继续往里砸钱几乎没有可能，房子就会年久失修而逐渐破败，可能真的像有些人预测的那样，沦为城市“贫民窟”。

此外，居住高层住宅，业主对电梯的依赖很强，上下电梯等候的时间较长，必然影响通勤；小区人口众多，一些公共服务配套设施的分摊使用率很低；在很多大城市，由于开发商过度追求高利润，于是就提高了土地利用率，导致建成后的小区容积率偏高，楼间距变窄，低楼层通风采光的效果不理想……等等这些，还将影响小区居民的居住质量。

总而言之，尽管高层住宅有一些优点，但“硬伤”和缺陷更多，让不少买了高层的居民感到后悔。而那些懂行的人，正在悄悄地卖掉高层住宅，然后置换成以下3类房子。因为在他们看来，这些房子在未来几十年，最有可能成为“黄金屋”：

第一种：城区内新建的多层花园洋房。花园洋房具有高性价比、居住舒适、价格亲民、公摊面积小、资源稀缺、保值抗跌性好、外立面设计美观等诸多优点。它是介于别墅和普通住宅之间的一种优质住宅产品，在设计和产品功能上比较靠近别墅，而且按照新的建筑规范要求，还都配备了内置电梯。重点是，凡位于城区范围内的花园洋房，不仅附带了城市里的所有优质资源，由于开发量有限，产品稀缺，必然是未来大家争抢的香饽饽。

第二种：位于城市近郊的别墅或合院。之所以强调近郊别墅会成为“黄金屋”，主要因为未来很可能会出现“逆城市化”现象，即富人住在郊区的别墅里，打工阶层住在城市的高层住宅里。而近郊别墅的优点不仅在于居住舒适，环境优美，适合养老等，关键是，如今城市道路交通发达，出行便捷，郊区的生活配套同样比较齐全，对于正常生活基本没有太大影响。而且房价并不很贵，很多地方只有主城区一半，对于已经不再享受城市教育、娱乐、购物等资源的中老年家庭来说，具有很大吸引力。因此在一些中小城市，卖掉城里的商品房，置换成近郊的别墅，已经成为一种趋势。

第三种：城市核心区高品质的小高层。小高层同样具有公摊面积小、人口密度低、环境优雅、居住舒适、产品设计合理等优点。而且楼层数居于7~18层之间，安全期系数更高。而位于城市核心区的高品质小高层，不仅房子质量、小区绿化、环境卫生、配套设施、物业管理、楼间距等更有保障，很多小高层的平面布局类似于多层，基本是一梯两户或两梯两户的配置，私密性和舒适性非常好。此外，由于人口密度低，公共配套设施的分摊使用率较高，平时受到的噪音和空气污染相对较小，等电梯的时间相对更短。