路是越走越窄,惠南最新信息

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大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，本期我将走进浦东惠南，一起聆听一下它的故事。

浦东的“中心腹地”近些年来发展越发缓慢，曾经的“全国十大富县”，如今风头不在。

论地段比不上周康板块，论规划更是不及临港。商业拉胯，大学城变成“大专城”，动迁户聚集，产业落后。

苦苦挣扎，好不容易迎来全新规划，定位来看更像是“睡城”，不免令人有些唏嘘。

曾经的南汇中心，如今怎成了现有模样，今天就来一探究竟。

01

惠南，从整个浦东来看，位置正好处于中心段，在浦东的“腹地”，可无奈的是浦东发展的重心却在两级，一个是以陆家嘴至前滩一带为主要核心的中央活动区，另一个是南汇新城，是临港自贸区新片区的核心。

有一种虽处“核心”且在城镇发展轴上，但与两级发展重心都有一定的距离，辐射能力有限，并没有对惠南的 发展产生多大的利好。

2009年并入浦东之后，曾经南汇的核心反而被弱化了，尽管南汇曾多次被评为“全国十大富县”，并入浦东风头也一并被盖住了。

2010年地铁16号线开建，2013年12月29日开通运营首通段（罗山路至滴水湖站），2014年12月28日全线开通运营。

16号线通车之后，拉近了市区和惠南的距离，可这从另外一个角度来看并不是什么好事，因为利好了人才的向外输送，外加惠南并没有什么产业可以留住人才。两级的强虹吸能力，人才的不断流失，渐渐地掏空了惠南。

惠南在不断往外送人才的同时也在不断地输入人口，这部分人口以动迁为主，主要来源于杨浦和虹口，集中在惠南西北角的民乐城组团里。

南汇大学城随着四所核心院校的搬离，大学城里本科院校不见踪影，仅剩几所专科类院校，大学城变成“大专城”。

人才的不断流出，外加流入的动迁人口，惠南整体居民的购买力有限，间接地拉垮了惠南的商业。

全新的规划，细细研究起来，更像是服务于祝桥综合枢纽的居住配套，正在慢慢形成“睡城”模式。

02

惠南，这个曾经的浦东王者，远东配套最齐全的一方重镇，目前正在一步步地走下坡路风光不再。

商业配套极其齐全但都很拉垮，截至目前都还没有能够拿得出手的商业综合体，最为热闹的还是老城区的沿街底商。

惠南的商业不是没有机会出头，只是都在出头的路上慢慢夭折了，其中最为出名的便是五角世贸商城，可惜烂尾了。

由于外形酷似美国的五角大楼而备受瞩目，2004年9月破土动工，建设面积高达50万方，相当于3-5个万达体量，打造全上海最大的商贸中心，可如今却是一地鸡毛。

造价近20亿，一度列入上海浦东新区“十二五”重点项目，最终的结果是50万平方的空房，1万多店铺无商家入驻，600多份法律判文书，数目不清的“不良资产”，上百个百味杂陈的故事，藏在其中。

开发商麦格茂公司在2007-2009年期间，出现了大规模股权震荡，公司资金链断裂，无力支付工程款，导致2010年本该交房却出现了逾期。后又因违建，原定总建筑面积为47万平方米，最终的实测面积却达50万平方米，产证一直办不下来。

建成至今，其间喊了不少口号要重新回归，可还是一蹶不振，破败不堪，空无一人。

除了五角世茂商城之外还有豪布斯卡名品村、禹州商业广场、鼎基商业广场、弘基商业休闲广场、世纪联华等商业体，这些商业体体量和五角世贸相比，差的可不止一点，但好在都是正常营业状态。

这些小的商业体零星分布在惠南境内，能级不高算是社区商业级别，入驻的品牌也都很一般，比较出名的快销品品牌和连锁畅饮在这些商品并不能见到踪影。

一众商业体普遍不行，就不是缺乏管理的问题了，更多的是购买力不足，不足以支撑得起如此多的商业，反而是沿街商业成本低，愈发热闹。

03

教育资源在南汇算得上是丰富了，囊括了幼儿园到大学，曾经的南汇大学城，如今回首看更像是“大专城”。

现在再提起大学城，想必大家的第一反应会是松江大学城，殊不知，在松江大学城还在规划施工时，南汇大学城已经开始招生，是上海最早的大学城。

只是随着四所核心的公办本科大学的搬迁，只留下了一批专科和民办大学，南汇大学城从此一蹶不振。

就算让校址荒废也要搬离，虽然有院校方自身的原因，当然惠南也需要自我好好反思一下，学生的流失对于南汇来说也是一种损失，光学区内的商铺就关了一大半。

基础教育在惠南是相当丰富，虽然没有一二梯队学校，但这里一些学校还是很受当地民众欢迎的，比如惠南镇小学、南汇外国语小学、荡湾小学、南汇第四中学、南汇第一中学等等。并且这些学校的都建设有新校区，老校区已经承接不住教学需求了。

当然以上几个学校还是在当地比较有名的学校，学校远不止这些，足以满足惠南当地的教育诉求。

惠南还有一所三甲医院上海市浦东医院，郊区能有三甲医院算得上是很好的医疗配套了，位于惠南的西面。

当地居民除非遇到非要去三甲医院的病痛时才会选择去浦东医院，否则会更加青睐位于老城区的光明中医医院，等级虽不及浦东医院，但是地理位置更好，看病就医就会更加方便一些。

16号线在惠南境内有两个站点，惠南和惠南东站，其中惠南站利用率会高一些，惠南东站人口密度较低。

16号线由于路程较远，推出一种大站车，意思就是并不是所有站点都停，只有一些大的站点才停车，这个大的站点依据就是人口密度，惠南站就是大的站点。

正常每站都停的车从惠南出发到龙阳路换乘需要耗时42分钟，大站车仅需25分钟就可以到达。

也正是因为这些齐全的生活配套，一步步地让惠南成为“睡城”。

04

惠南，论地段比不上周康板块，论规划更是不及临港。这就让很多人不会将置业首选放在惠南，导致惠南的房价还是很亲民。

惠南原先的大量居民都是当地的居民，毕竟在南汇还没有并入浦东之前，惠南还是属于南汇的中心，自然形成一种地域性的虹吸效应。

并入浦东之后，外加16号线的开通，让惠南离市区的距离近了，按理说交通便利房价差异会吸引不少市区人员往外走，可事实是惠南的人不断的往外走，市区来的人流被距离更优的周康和新场截流了，或者往更南的临港去了。所以原先南汇的两端的房价已经远远高于惠南的房价了。

目前惠南的老城区的房子，房龄在2000年以前的二手均价在2-3万之间，2000-2010年的房子品质好一些的商品二手房均价在3-3.5万，其他的基本过不了3万，2010年之后的动迁房尽管房龄比较新，单价也只能在3万上下，里地铁近一些的稍微高一点，但也很难能够突破3.5万。

惠南新房的价格在3.4万左右，很少会有二手能够和新房产生倒挂，除了少量近些年品质较好的商品二手房和别墅产品。

了解清楚惠南各个年龄段房子的价格，总价在200-400万之间在惠南还是非常容易挑选房子的，这也是刚需的主力价格段。

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正是亲民的房价，外加成熟的配套，让惠南一步步成为“睡城”，产业无缘。

从最新的《浦东新区惠南镇（大治河以北）国土空间总体规划（2020-2035）（含近期重点公共基础设施专项规划）》可以看出，惠南的重心还是放在了居住上。

市区来的人流，流入惠南的可能性不大了，过去十几年发展情况也能说明这一点，那么就得另辟新径。

祝桥综合枢纽，就在惠南的北面，直线距离只有10公里左右，还有绕城高速驾车可方便到达，是一个非常合适的人口导流地。

从惠南国土空间规划图也可以直观地看出，居住用地占据了惠南大部分的土地空间。

再结合祝桥地区的总体规划，其居住用地并不大，另外生活配套和惠南相比，那可差太远了，所以不难看出惠南的定位就是承接祝桥综合枢纽的居住需求。

但是等到真正形成规模，我想惠南至少还要走5-10年，且不说当下开发商拿地放缓，就当论祝桥综合枢纽，也需要等到2025年才会建成投入使用，再等其成规模不还得等3-5年的时间。

所以，惠南还有很长的路要走。已经走了十几年，大学城走没了，商业走垮了，人口走少了，就看接下来是否能够借助东风走好“睡城”。

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