天通中苑2020年将是抄底的好时刻吗

在我们一季度的看房经历中，门店中介更倾向给用户推荐东区、北区的房子，中苑的带看量少，且成交量也不算出彩。但是中苑低密的社区环境、08年的板楼楼龄新、紧邻着昌平一中和清华附小，地理位置其实距离地铁1.5公里，不远不近，舒适度算天通苑最高的了。

天通苑社区地图

我们最后还是选择了天通苑中苑，感知到天通中苑的房子其实已经回调到了一个小低谷，从近10年的历史成交量、成交价格、成交周期。

第一，2020年一季度二手房成交量创历史新低，2月无成交量为0套（真是2011年以来的历史最低）3月成交量回升（9套），逐步回拢到历史平均水平，有触底反弹的趋势。

天通中苑历史成交量（2012.3~2020.3）

从上图不难看出，2012年至今，10年间天通中苑的房子经历了较大的波动，2017年后因房地产政策等多方因素影响，成交量缩量到月均15套的水平。目前的情况跟2013年3月、2015年3、2017.3非常相似，前三个时刻，随后成交量都有了较大的增长。随着成交量上涨，业主的市场信心更高，买房市场的优势将逐渐降低。

第二，2020年一季度二手房成交价格，已回归至2016年年底水平，就2018年的峰值，已经回调不少。

天通中苑历史成交价格对比（2015~2020）

从上图不难看出，2016年是天通苑二手房源上涨的黄金年，短短一年时间，涨幅居然达到了40%。随后，2017年到2019年，稳健上涨了一拨儿。目前，房价水平回落至2016年年底水平。

考虑到二手房一房一价的特征，对比数据均采用104平（面积上下浮动不超过0.5平的历史成交房源）、都为无电梯的南北通透的板楼，满五唯一（暂时没有考虑一类经适房，如果考虑，整个价格成交价大概总价少算了10W)。

第三，2020年一季度二手房成交房源的成交周期，都在268天（大半年）以上，远远长于2019年下半年。

天通中苑历史成交周期（2017.1~2020.3）

从上图不难看出，目前成交周期越长，市场的活跃度越低，意味着比较着急的业主会选择降价出售，此时入市的客户捡漏的概率比较大。而且疫情期间，看房者同比下降了许多，这部分压抑的需求将随着疫情稳定，在未来的几个月集中释放，那么极可能出现多个客户将角逐同一套优质、低价的房源，无形中也会增加购房成本。

基于以上成交量、成交周期、成交价格和带看人数多维度的数据分析，认为目前天通苑中苑已经处于一个低点的位置，下调的空间有限，很可能随着疫情稳定、压抑的刚需释放，迎来一个晚到的小阳春。