慧盖房 2021年3月松江新开楼盘「7批次仅有2盘松江500万预算如何置业还有准现房项目」
7批次公示之后，改善购房者迎来久违的供应，普陀、宝山、浦东都有多盘入市，而松江却是迎来供应低谷，7批次仅两盘入市，约632套房源
而且主力总价段都在500万以内，妥妥的刚需上车之选，其实这也是松江新盘长期的供应缩影
根据21年至今的成交数据，新房加二手房，基本60%以上的房源成交都在500万以下。
所以今天我们来聊聊500万以内预算，当下松江置业有哪些选择？
松江置业最佳板块
买房先看地段，根据上海板块置业天梯图显示，松江区的最佳置业前4大板块，依次为九亭、松江新城、佘山和泗泾。
TOP1 九亭（板块得分：64.2）
九亭，松江区里距离市区最近的板块。由于9号线的九亭站，十分方便来自徐家汇、漕河泾那边上班族的通勤，所以很多购房者会选择置业于此
九亭板块内，如果选择二手房，那么三四百万的预算，大概可以买七八十平左右的两房，但绝大多数都是动迁房，不过整体小区比泗泾要新一点，次新房品质还可以。所以其实买在九亭，二手房的选择更多一些，新房长期处于断供状态。
TOP2 松江新城（板块得分：63.64）
早在《上海市总体规划（1999-2020）》中，9个新城规划总人口控制在540万人左右，其中松江、嘉定和南汇新城3个新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右，到了2020年仅有松江新城达标了。
而它2035年定下的人口目标是110万，只要每年保持2.04%的人口增长率也能够稳步达标，这一人口增速大致跟2010-2020年间一致。不画饼是它的真诚，至少从人口方面来看，松江新城的规划都是脚踏实地的。
九亭虽然板块得分比较高，但比较下来其实松江新城的成交量更为可观，当然这也跟二者的体量差异大有强关联。
从新房的成交量也说明了，松江新城的可选择产品较多。毕竟五大新城齐开花，人口导入压力大，新房的供应量也同步上涨。
TOP3 佘山（板块得分：60.35）
佘山最大的特点，就是它的生态。板块内有非常多的自然生态，比如辰山植物园、佘山国家森林公园等等。
佘山的第二大特点就是，上海公认的富人别墅区。当然也是源自于其优越的生态环境，整体是一个以郊野旅游为主的板块。
基于以上两大特点，这个板块的配套会稍弱一些。不过好在2035规划中，有望建造三甲级综合医院，区级示范性高中、体育中心、社区学院等，能够更好的满足居住需求。
更重要的是，交通方面也会得到较大改善。2035年会建立起“1 3 N”公共服务中心体系，并规划T5有轨电车，主要服务于佘山北大居，进一步对接地铁9号线的佘山站，加强区域之间的联系。
TOP4 泗泾（板块得分：61.15）
泗泾地铁站，是上海居住区客流量第3名的站点。与几乎没有新房供应的九亭不同，泗泾的新房卖的比二手房更火热些。
虽处外环，却可能比一些住在市区的人生活都更便捷些，而且由于金地、融创、格力等优质房企的入驻，板块内次新房的品质可圈可点
除了九亭，泗泾是距离上海市区最近的了，利用9号线的交通便利，逐渐形成了以泗泾地铁站为中心的一个商业圈，三湘商业广场和距离不远的大润发商场
地段是了解了，但具体产品如何选。又是一个难题。
先看看有哪些可选的新盘，数一数，林林总总也有8个盘。我们可以看到，500万以内预算在这3个板块买新房，最大只能买到100平左右的3房户型。而400万以内，则只有少数2房可以挑选了。
我们在众多新盘中，分板块来看看，有哪些新盘值得入手
九亭板块
主要推荐2个地铁盘，其中贝尚湾配套更佳，离地铁也更近，价格也更低。但洋江唐顿公馆在周边住宅中属于地标性建筑，产品的大2房也比较稀缺，整个小区从外立面到内部设计都对标高端住宅，医疗配套佳。
1.贝尚湾
贝尚湾离9号线九亭站约1公里，步行可及。如果不想步行的话，旁边就是九亭的公交枢纽站，有非常多趟公交车经过地铁站，公交2站用时4分钟左右可达地铁。九亭新房长时间出于断供的区间，更别说地铁盘了，所以贝尚湾备受关注。
周边配套有金地广场，看体量还是比较大的。
小区旁边就是盒马鲜生，菜品品质较高，购物体验相对于菜市场也会更好一些。
小区内部环境比较清幽，绿化也做的不错。不是人车分流，地面有一些停车位。
按照入市价格计算，建面约99-104㎡的2-3户型还是满足500万内预算的，但因为还另需装修费用，所以实际会超出预算。公布的3房户型如下：
预算是的确要高些，户型也并非最佳。但优势是，贝尚湾属于九亭的一个老牌社区，因而内部社区环境很好。最早的一批房源大概是07年建成，目前从外立面看，质感还是很好。
2.洋江唐顿公馆
该项目直线距离9号线九亭站约800米，步行约1.3公里。2站七宝、5站漕河泾、8站徐家汇。
深红色的外立面，有股复古风，也是周边住宅高度最高的，高层没有视野遮挡，还有的优势就是约68%的高绿化覆盖率和近10000㎡中心花园。
项目旁边就是医院，对面还有丰富的社区底商，商业配套丰富度和能级较贝尚湾会稍低一些。
目前均价是5.04万，所以500万以内可以上车95㎡的2房。
一般来说95㎡可以做3房了，所以项目的大2房比较稀缺，适合对生活品质要求较高的购房者，户型如下：
最后盘是个好盘，就是黑历史有点多，开发商有过种种“劝退操作”，大家可以自行百度后再考虑入手，在此就不展开了。
松江新城
松江新城板块500万以内预算近期没有地铁盘，多数购房者除开地铁外，第二关心的就是配套了，所以推荐七批次的恒都云湾。
恒都云湾
为什么这个非地铁盘值得考虑？
先来看看它的大致区位。
第一，虽然不临地铁，但项目的商业配套还算齐全。项目距离恒都广场大概500m左右，2公里左右则是万达广场，3公里附近有印象城等等大型商业综合体。
恒都广场实景图
第二，是由于其较高的性价比。处于恒都·云湾同一区域内的金地丰盛道、中骏璟荟、首创禧瑞云庭及中铁建星月云涧的均位于5.1-5.81万元/㎡区间。
另一方面，项目周边2015年老盘恒大帝景二手房均价为5.1万元/㎡、而去年交付的云著·深蓝二手房均价达到5.5万元/㎡（数据来源：某中介APP）。
项目对面就是幼儿园，周围1公里内，小学、初中、高中全都有，其中民办茸一还是松江一梯队的学校，教育资源齐全。（新房不承诺学区对口）
项目北侧有五龙湖公园、西侧的话有松江中央公园等，周边的生态环境不错，整体环境比较清幽。有专门的步行通道，还可骑行、闲坐，临近湖畔可以感受自然的气息。
所以近期想要入手松江新城板块的朋友，可以重点考虑恒都云湾这个新盘。以下是500万以内预算2房和3房的户型图，采光还不错，都有赠送飘窗：
佘山板块
这个板块都是别墅为主，目前可售的低总价段楼盘比较稀缺。佘山的商业配套会稍弱一些，而国贸鹭原与山姆会员超市一街之隔，步行可及，还背靠赵巷别墅区。居住环境和生活便利性都能兼顾。
国贸鹭原
先来看看项目的基本情况和地理位置。项目距离佘山地铁站3公里左右，只能自驾出行了，均价4.77万，84-97㎡的3房产品都在500万预算内。
周遭的山姆会员超市，体量很大，可以满足各类生活用品需求。
户型如下：
约85平的3房属于入门级的3房产品，设计亮点有：1.利用L形厨房与餐厅相连接，会让空间充足利用。2.次卧连接阳台，增强采光的同时，也更人性化地考虑到多一个私密的空间。
约96平的3房在入户动线上，客餐厅厨房操作台与餐桌形成统一体，缩短了家务动线，同时还可以让做饭的家人解放出来，与来访的客人客户不耽误交流，增加社交属性。
同样也利用客厅阳台，次卧阳台，主卧飘窗，北向书房飘窗这些更多的开窗面，去增强室内采光。
泗泾板块
主要推荐2个地铁盘，其中公园海德离地铁更近一些，交房时间估摸约早个1.5年，但产品户型不符合主流。中铁建星樾云栖的户型优势明显，3房2卫，但周边比较荒凉，离医院和养老院更近一些。
1.公园海德
这是目前在售的，低总价400万以内高性价比的稀缺地铁盘。
项目6批次过会，现已摇号开盘，但仍有少量房源在售。步行到9号线泗泾站约800米，这个距离步行时间适中，又远离地铁口嘈杂。
从地铁2号口，一路走过去，有很多待开发土地，期间有路过一个幼儿园，其余就是各类的住宅。整个城市界面和配套跟九亭差距的确较大。
从目前的进度来看，现房销售，所见即所得，在众多新房里面是个非常大的优势。
项目再朝北走，能看到松江医院、国际养老院和部分社区底商。整个项目医疗和养老方面优势比较突出，商业和小初高中教育方面比较缺失。
交通方面：通过9号线3站到七宝、6站漕河泾、9站徐家汇，也能到浦东枢纽世纪大道。
配套方面：三湘商业广场、保利悦活荟等配套已经很成熟，去七宝万科广场也仅3站路，北侧不远处还有青浦奥莱和山姆会员店。
6批次推出的房源，共计642套，均价54876元/㎡。
其中建筑面积约54㎡1房，预算300万就能做到。而建筑面积约71㎡2房，400万内预算也绰绰有余。现在都是3房比较抢手，小面积房源可能还能捡个漏。
项目是新型塔楼，导致其户型不太符合主流审美，“丑”的很特别，的确是其缺陷之一。
在性价比方面，该项目周边的二手房品质小区有不少成交超6.5万/平，甚至破“7”，这也从侧面证明了区域价值。
除开户型缺陷以外，视频里格力的装修也比较加分，交房时间也更近，项目的性价比非常高，适合看重性价比且预算不高的购房者入手。
2.中铁建星樾云栖
项目同样是6批次的盘，距离9号线泗泾站直线约680米，步行1公里左右。
推出的户型是建面约100-140㎡的3-4房，均价是48090元/㎡。
首开484套房源，500万内可以上车100㎡的3房，也是推荐的地铁盘中，500万以内的唯一3房2卫户型，户型上是的确有着明显优势。
具体位置如下：
离公园海德600M，所以配套方面跟公园海德基本上属于同一能级， 但周遭待开发土地比较多，不像公园海德附近都是以住宅为主，项目周边相对荒凉。
项目正对面景观：
项目左侧景观：
但该项目户型比公园海德要方正得多，主推一梯两户洋房产品。根据施工进度，尚未封顶，从施工铭牌来看，其交房时间预计比公园海德估摸约晚个1.5年左右。
户型如下：
总结
看重板块能级，那么九亭板块的地铁盘洋江唐顿公馆和贝尚湾值得入手。
看重居住品质，那么松江新城的恒都云湾、佘山板块的国贸鹭原和泗泾板块户型较好的地铁盘中铁建星樾云栖值得入手。
想要低总价的，那么泗泾板块的1-2房的公园海德也是个好选择。
重点是这些新盘基本都不需要积分或低积分，对于年轻的购房者都十分友好~
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