苏州别墅项目,苏州百栋别墅为什么荒废

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不统计不知道，一统计吓一跳。

我们发现，目前市面上的苏州的别墅是越来越少了，真正意义上的卖一套少一套。

在洋房、小高层、高层、甚至超高层等不同类型的产品层出不穷时，可以预见不久的将来，新房市场的别墅产品，会在苏州消失。

别墅产品也即将全面迎来二手房的时代。

·几乎绝迹·

据我们统计，除掉部分尾盘，目前苏州市区范围内仅有11个新房别墅项目在售。

不仅如此，在售的别墅主要都以叠墅类型为主，独栋、联排等类型的项目基本已经绝迹。

从区域来看的话，其中姑苏区2个，高新区3个，相城区2个，吴江区4个。

园区的新盘别墅项目彻底售罄，想要园区入住别墅的只能看看二手房了。吴中区则几乎都是尾盘项目，实在没有太大的参考意义。

价格上各区域相差还是很大，吴江项目因为板块原因大多是”1″字头，如果按95㎡计算，一套叠墅最低只要185万不到200万。

而姑苏区就要到3万以上了，哪怕按照最小268㎡来计算，姑苏区的别墅总价最低是938万，接近千万级别。

至于产品，我们再选取几个较新入市的项目来看看。

01.

山语澜院

▋山语澜院项目已经开启验资，预计将在3月份首次开盘入市。

山语澜院位于高新区白马涧，苏高新打造的“澜”系产品。项目拟建4层叠加 4层洋房产品，容积率仅约1.01。后期物业为苏新仁恒物业，将打造仁恒品质。

◎山语澜院效果图

目前山语澜院已经公布其户型，主要是建面约143-222㎡的精装平墅和约175-198㎡的台地叠墅。

其中大开间大横厅的叠墅，在市面上很少见。

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02.

天健泓悦府

▋就在上周，天健泓悦府的营销中心已经启幕，项目入市在即。

项目由天健地产和吴江城投联手打造，是天健在苏州首个“悦”字系产品，位于苏州吴江东太湖度假区，处于吴江太湖新城板块核心。

◎天健泓悦府效果图

户型方面，天健泓悦府首发建筑面积约168-200㎡的叠墅，也是2023年苏州湾板块内唯一的叠墅盘。

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03.

龙湖镜湖原著

▋2月底，龙湖镜湖原著最新一批次叠墅房源取证，备案均价约26000元/㎡。

项目由龙湖和相城生态联合开发，位于相城区阳澄湖镇，打造的均为4F叠墅产品，业态纯粹。

◎龙湖镜湖原著效果图

龙湖镜湖原著总共打造了802户，容积率约1.05，绿化率约37%，车位配比1:1.8，后期物业为龙湖自持物业。

项目打造的户型建面约143-202㎡。

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·越卖越远·

上面我们提到，在售的别墅项目仅有11个，那还有没有未入市的别墅呢？

有，但是真的很少，而且已经越来越远。

前几天，相城区渭塘的苏地2022-WG-41号地块规划公示，该地块将打造25幢4-6F的低密叠墅住宅产品，容积率仅约1.05。

这可能也是限墅令以来，少有能做低密叠墅的地块。

◎项目效果图

同时项目同步公示两大户型，分别为4房2厅4卫、4房2厅3卫的格局，整体来看的话两大户型都比较敞阔，改善属性明显。

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项目户型

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项目原地块位位于相城区渭塘镇渭泾塘路北、玉环路东，是2022年9月份的土拍上，禾盛置业以底价41288万元竞得，成交楼面价约10000元/㎡。

◎12#楼南立面效果图

随着这宗地块的规划出炉，我们也发现，苏州在售和待售的新房别墅，貌似真的越卖越远了。

姑苏区除外，新区想买别墅产品，基本只能去白马涧板块。相城区的别墅则集中在北双湖板块，吴江区呢，都要买到汾湖去了。

·将迎二手房时代·

苏州的别墅已经从稀缺演变成孤品，究其背后原因，无非是2019年颁布的“限墅令”。

甚至在近几年的历程中，“限墅”变“禁墅”，别墅早已进入一个“且买且珍惜”阶段。

在复盘了苏州2020-2022近三年的土拍后，我们发现限墅令后容积率低于1的地块就再也没有出现过。

据统计，过去三年土拍地块的容积率分布，最多的是1.5-2这个区间，就连1-1.5的也不算太多。

◎2020-2022年苏州土拍地块容积率分布。如有区间容积率，取最大值分类。

而且如今低密的代名词都变成了洋房，越来越多的开发商选择洋房代替别墅，实现社区的低密性。

另一方面，苏州市场需求却在往改善方面不断递增。

别墅产品的消失，洋房毕竟也是少数，于是便应运而生了纯改善的大平层住宅，高层面积越做越大，苏州迎来大平层的时代。

随着时间推移，未来别墅的价值将会越来越高，特别是在苏州核心区域。

事实也正朝着这个趋势发展。

苏州核心别墅早已进入高价二手房时代，而且并不缺少购买力。

以贝壳网上的春晓别墅为例，去年五月份春晓别墅两套成交，成交均价约13-14万元/㎡，最短成交周期仅2天。

◎贝壳网站截图

而春晓别墅在二手网站上的挂牌价也是一路狂飙，从2018年的5万 、2019年的6万 ，再到去年的13万 ，这个价格走势着实疯狂。

最后，我们只能感叹，未来别墅产品或许有一天真的会彻底消失。

且买且珍惜。▋

编辑：净净｜主编：Miao

出品：City好房