广东楼市东莞未来5年房价走势一目了然刚需客一定药知道

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问：想入手投资东莞松山湖的房子，请老师推荐几个楼盘，谢谢

答：松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价四万左右。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心，均价3-4万。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居，均价3.5-4万。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低，每平米八到九千。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖，单价4-5万。 总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。

问：老师您好，很抱歉我前面提的问题不够明确，我再具体问下，麻烦您帮忙解答下。我打算买深圳优质小学的学区盘，让4岁的小孩过2年有小学读，至于初中还有8年，随着学校的不断增加，目前的初中排名可能会发生较大变化，我就先不考虑了。关于小学的排名，网上只查到前十名的，而且都是罗，福，南的老牌学校，想问下您，从读书加投资的角度，预算600w以内，买哪个区的哪个小学的盘比较好，谢谢！（我认真看了罗湖的小学，螺岭和翠竹的盘价位可接受，但看了您的文章，怕罗湖的房价涨不上去，麻烦您指导下）

答：您好，如果只买个学位，买罗湖性价比还可以。 如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。 还是建议福和南

问：十三老师好，女朋友在考虑购置首套，总预算470万以内，目前看好了一个嘉州华苑的中层2房，嘉州不方正低层3房（价格差不多，装修没2房好），也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房（只有430多万，自住简直完美，但投资价值不确定），觉得坂田以前因为交通有点被低估了，今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢，跑输大势，女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房，已经基本谈妥价格，在成交前还想问问十三老师的意见。

答：万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，所以单价只有5-7万。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的。

问：老师好！我想1100万纯投资一套小三房，时间5-10年。我选了三个片区，一个是安托山片区的雅福居，一个是半岛城邦二期，一个在宝中片区，楼盘还没选好，请问老师，这三个片区投资性哪个最好？谢谢

答：你好，雅福居自住还不错，但是学位是不确定因素，我们买学区房追求的确定性，像雅福居这类边缘地带的楼盘，很容易被划出去。加上深康中学开学，安托山片区很可能被划入该中学。一旦学位政策有变动，楼盘价值就会大打折扣。 半岛二期双拼户型为主，涨幅表现不佳，上一轮涨幅中半三领涨 半一跟涨，半二属于补涨。单证可以考虑，双证的买入还是要相对谨慎，朋友2016年初买的阳光海滨花园，111平1300万，除去每年的持有成本5-6%约300万，四年算下来已经不挣钱。 之前梳理过，1000万以上可以参考的选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）

问：老师您好，目前夫妻双方两套房，一套老公名下，在龙华梅龙镇的三房，无贷款，出租6000元，一套在福田，老婆名下，贷款还有200多万，自住，手头上还有50来万现金，夫妻年收入大概40-50万。想把50万再用来投资，老师有好的建议吗？目前想了三个方案：1、在深圳再买一套，但50万首付估计买不到，可以拿龙华抵押再买一套吗？现在深圳的房价这么高，是否还有这个空间？如果有老师建议哪里？2、把龙华卖掉换一套更有增值空间的房子？3、操作简单一点，买临深。求老师指点？

答：2个思路 1.打新，或者疫情结束后淘笋，抵押梅龙镇融资。 2.去广州，广东除了深圳 最值得买的就是广州了，均价3万 的广州，目前来看还是洼地

问：你好，老师，先说下个人情况，本人已婚有一个小孩今年将要读小学，一家三口都是深户，现住租房在布吉中海怡翠山庄，在南山上班，17年跟随同事入坑买了惠州一套房，首套贷款名额用了，现在手里能凑个八十万左右，考虑小孩读小学，准备买一套小两房，总价300万以内可以接受，目前刚开始考虑看房，请问老师有何忠告和建议吗（龙岗中心城和布吉中海怡翠山庄附近相比较怎么选呢 ）谢谢！

答：你好，布吉肯定不如龙中地铁口的次新，布吉的低端盘，除了自住，似乎没有其他功能，自住也尽量地铁口近。 如果追求低总价、上班近，也可！ 不知道惠州买的是哪个盘，整体不看好惠州发展，如果能卖掉，建议出手后把首付凑到100以上，入手总价400W的宝安上车盘。 优质资产总好过万年不涨的劣质资产。

问：老师你好，我名下有一套17年买的坪山东城上邸房子，价值360万。但坪山学位不好，孩子4岁，有存款70万。考虑学位，想去罗湖买学位房。帮忙看下是将坪山房子卖了去罗湖置换一套能住带学位的，还是买一套小户学位房，坪山这个等地铁起来再卖？如果买罗湖学位房，买哪个盘比较好？

答：坪山需求少，但供地多，未来持续有新房入市，就算价格涨了，二手市场很弱，涨幅不看好，可以考虑出手。 如果是当下需要学位，可以入手罗湖，罗湖可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大； 但是大趋势上 大部分人都在逃离罗湖。重点看看福田保税区，龙华的学位。

问：十三大大，您好，现在想买一套投资为主兼居住的房子，看过你的一些分析，如果现在选择宝中，天悦龙庭，幸福海岸，第五大道，尚都花园那一带，现均价都10十了，还有投资的价值吗？谢谢

答：你好，感谢付费！ 宝中的天花板不如南山，单价10W ，优先考虑前海，想象空间更大。

问：十三老师您好，认真看了您的问答对这份机缘深表荣幸！ 我家大宝一年级在桂圆小学，现住嘉宝田花园小2房（400多万），另有一套光明1号两房（300多万），二宝生后住不下，天天想着有一套4房住。现在手上还有现金400万，家庭年八超300万。 曾考虑过嘉宝田花园一套4房的，以便小孩上学？也想等对面华润食府（新盘）开盘买新的，想必能跑赢大盘！也想买香密湖或华侨城的房，自住环境好，也能跑赢大盘。关于小孩上学，我们家庭支持去私立！ 不考虑宝安、前海。因为我们工作在罗湖！ 十三老师，我的问题是卖掉这套自住的，买一套1500万左右的3-4房，您建议华润食府还是香密湖华侨城（老师帮我推荐几个盘）？

答：罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 笋岗片区，嘉宝田是唯一有花园社区的大盘，附近工作自住可以考虑； 再来对比香蜜湖和华侨城： 1.香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 2.深圳湾： 深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 仔细分析，新房 刚需户型 靠近科技园 学区，显然是有钱的上班族的典型偏好，通过观察也不难发现，深圳湾吸引的主要是南山工作的高层管理人员。 当然，想跑赢大盘，这几个片区都要考虑学位。 香蜜湖：香格丽苑，翠海花园 深圳湾：太古城，阳光海滨 感谢赞赏！

问：十三房老师，我又来咨询了。情况再说一次：我们预算1400万、1500万左右的四房，地段主要考虑南山、福田、宝中。小孩快2岁半，后面还要二胎，目前父母在家帮忙照顾小孩，夫妻双方都有工作。希望换的房子能兼顾学位、生活便利、房产保值。我们结合老师在星球里的所有回答，我们做了大量的功课，也实地跑了很多楼盘，目前在考虑：南山的招商海月、招商海琴、西海湾，福田的万科城市花园、天健花园，全部都是4房，总价1400万左右。求老师对上述的楼盘做一个分析与推荐，谢谢。另外，欢迎老师有更好的推荐，指点迷津。请收下我们的打赏，为专业知识付费。

答：你好，感谢赞赏！ 1.招商海月，育才四小，育才三中，小区100米地铁2号线，宜居环境也还不错。 2.海琴太旧了，面积大，总价不会太低，没有社区。反正不会跑赢，除非学校成绩往上猛窜。 3.福田这2个盘自住还不错，投资角度看，想象空间还是弱于南山。 这几个盘优先招商海月和西海湾

问：十三老师您好，来深9年，子弹150W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。所以，又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢

答：您好，感谢赞赏！ 我不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的第一梯队。 金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘。 桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。

问：老师您好！考虑入手福田90-120平自住加投资的品质房，次新或新。预算800-1200万，望离福田口岸和福田高铁站比较方便，无学位需求。目前在关注（还没看过）有：深物业金领新房，天健天骄新房，绿景虹湾，华润银湖蓝山，嘉葆润金座，皇庭世纪，之前看过深业花园和雅颂居也蛮喜欢，希望给点方向和意见。 另想投资一套500-600万以内的刚需房，考虑光明中心区或南山宝安的学区房，可中长期持有，光明那边有些新盘想等等看，宝安南山这边不知还有哪里可以关注？ 两套房总预算1600万左右，不知这样配置是否合理，来深不久，期待老师指点！

答：您好，建议一套核心区品质盘自住，一套刚需潜力盘做投资。 深物业金领是一个卖不出去的包装产品，价格太贵，直接pass 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间。 所以是自住改善型的物业，稳健。 福田自住 投资推荐参考： 1.第一梯队1000以上，天健 雅颂居 深业花园，天健可做首选。 2.买第二梯队的物业800万左右：福莲花园 振业花园 长福花园，都可以考虑 刚需潜力盘关注碧海 沙井 翻身 西乡 光明 上塘板块单价5万左右的次新盘。 可以参考星球内往期推荐的楼盘

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