慧盖房 昆明哪些楼盘值得买,昆明楼盘分析
8月份，昆明许多楼盘打折促销，房价下滑，锐理数据统计的8月新房均价已跌破1.4万，房价几乎回到了3年前。
可是昆明房价下跌，购房者并没有因此增多。锐理数据显示，过去这个月昆明只卖了3757套住宅，成交面积仅44.63万平方米，反而在今年五六月份，尽管房价超过1.5万，成交面积却高达60万平方米，比8月多了40%。
目前昆明房地产市场的状况是，房价越跌购房者越不敢出手，即便出手也不知道该选哪个好，因为打折多的楼盘虽说便宜，可是担心开发商资金出问题，或者品质没保证。如果选择口碑不错但目前没多少优惠的项目，又害怕以后开发商大幅降价，自己白白吃亏。
针对这种“买涨不买跌”的购房心理，昆明锐理数据上个月曾经发文说，并不是所有的楼盘和开发商都会打价格战，市场上其实还是有不少价格稳定的高品质项目，锐理数据决定推出昆明楼市的“抗跌指数”，用数据指标来反映优质楼盘在价格波动中的稳定性。
一个月过去了，锐理的“抗跌指数”还没有推出。其实如果观察昆明房地产市场的长周期价格变化，就会发现“抗跌指数”并没有意义，因为过去几十年里，包括昆明在内的国内绝大多数城市，房价都是不断上涨的。开发商卖房基本都强调将来升值幅度如何如何，从来没有房企说自己的房子如何如何抗跌。
即便只是按5年周期来看，昆明房价上涨的幅度也已相当惊人。5年前的2016年，昆明新建住宅的成交均价还不到每平米8500元，今年6月，昆明新房均价超过1.5万，涨幅超过80%。即使按8月份的13956元来计算，涨幅也超过60%。
要是把观察周期放长到10年甚至20年，房产升值幅度更加明显，昆明当年只卖五六千甚至三四千的房子，二手房价翻了好几倍，比如1999年底开盘的翠湖俊园，特价房源最低才3千左右一平方，而如今二手房挂牌价最高的要接近3万，升值近10倍。
那么，是不是所有的昆明二手楼盘都有一样的升值幅度呢？答案当然是否定的，虽然在过去20多年，几乎所有的住房都成了站在风口“飞起来的猪”，但飞起来的程度还是不一样的。总的来说，越是当年开盘就称得上优质的楼盘，越是随着时间推移表现出更好的升值能力，甚至时隔多年还能与新盘保持差不多的价格，算得上是昆明房地产市场上的保值神盘。
昆明市场上都有哪些保值乃至升值“神盘”？它们都有哪些共性呢？
神盘之一：翠湖俊园
首开时间：1999年
开发企业：俊发集团
产品类型：多层、小高层电梯住宅
楼盘特色：绝版地段，环境一流，配套强悍，开发品质出色
首开单价 ：3300元
二手价格：挂牌2.6万-2.7万，最高3万
翠湖俊园是俊发集团的早期作品，开发于2000年前后，首次开盘距今已经有21年，当年开盘价只有3000出头，但如今翠湖俊园二手房的挂牌均价在2.6-2.7万，最高上3万，比许多二环内新盘的价格还要高。
神盘之二：荷塘月色
首开时间：2005年
开发企业：银海地产
产品类型：小高层和高层板楼
楼盘特色：小区内有人工湖，环境优美，旁边有月牙塘公园和昆八中
首开价格：3100元
最新二手房成交价：1.5万
荷塘月色作为一个交房接近15年的老小区，二手房价格仍旧和目前北市区的新房价格差不多，比如与荷塘月色一路之隔的美的云璟，目前也差不多是这个价。俊发城目前普通住宅的优惠价也在1.5万出头。
神盘之三：佳湖花园
首开时间：2003年
开发企业：中林地产
产品类型：多层无电梯房、小高层
楼盘特色：户型好、环境配套不错、外观成色比较新
首开价格：2600-3500
最新二手房成交价：1.5万
佳湖花园是昆明国企中林地产开发的系列楼盘，从一期、二期到后来的佳湖新城等，历时10多年。最早的一二期开盘价从2000多到3000多，如今二手房成交价根据房龄不同从1.5万-1.8万不等，成交价比较高的二手房其实和附近双塔片区的新房差不多。有些多层住宅因为建成时间较早，没有电梯，影响了升值幅度。
神盘之四：滇池卫城
开发时间：2003-2013
开发企业：万达集团
产品类型：电梯洋房
新房售价：3800-8000
二手房价格：1.5万-3万
滇池卫城是6000亩大盘，由于开发周期长达10年，产品类型又很丰富，所以当年新盘的价格从不到4000元一直卖到8000多的均价。如今二手房挂牌价格则从1.5万左右一直到3万左右，和草海片区以及度假区的同类新盘价格其实也差不了太多。
神盘之五：顺城
开发时间：2006年
开发商：赛伦地产
产品类型：高层住宅
楼盘特色：市中心、繁华商圈、配套齐全、品质高端
新房售价：8000-1.3万
二手房挂牌价：3.2万
顺城的大名想必不用多提，最后一批住宅交房也差不多10年了，但二手房的价格在如今昆明高层新盘中仍可以排进前五，不服是不行的。
神盘之六：万科·金域缇香
开发时间：2009年
开发企业：万科
产品类型：高层住宅
特色：地铁房、配套齐全、产品品质过硬
新房售价：1.1万
二手房售价：1.7万
金域缇香是万科在昆明的第一个项目，2009年首开的价格并不低，如今交房不到10年，如果不算单位团购的房源，正常二手商品房最新的挂牌均价在1.7-1.8万，比北市区大部分新盘的价格都要高。
神盘之七：公园1903
首开时间：2012年
开发企业：堃驰地产
产品类型：洋房、别墅
楼盘特点：环境优越，配套成熟，产品品质出众
首开价格：洋房1.2万-1.3万
二手房价：洋房挂牌价2.4万左右
公园1903位于滇池度假区核心区，与其他度假区楼盘相比，配套是最大优势。其商业街区是度假区的购物消费中心。公园1903一期圣维旺和二期蒙塔溪的洋房起价为1.3万左右，交房5年后二手房价差不多翻番，和度假区的其他新盘相比也差不了多少。
上面列举的7个二手神盘，建成年代最长的有20年，最短的公园1903也有5年了，时间长度基本跨越至少一个房地产市场周期，足够考察这些项目的涨跌成色。
在产品类型方面，7个神盘既有最早的多层普通住宅、洋房，也有后来开发的高层楼宇，涵盖了市面上流行产品；有些是精装修，大部分是毛坯房出售；地段上既有市中心，也有南北市区；既有大盘也有中小盘，总之比较多样化，但共同特点是虽然交房时间已经比较长，但最新二手房挂牌价和同样地段的同类新盘差不多，有些甚至还高于新盘。
这些神盘有什么共性吗？
首先是当初新盘阶段品质就比较高，体现在楼盘规划设计、景观、外立面、户型、硬件配置等都比较出色，所以售价也比同时期的一般楼盘要贵一些，比如翠湖俊园，当年3000出头的开盘价大概比同时期昆明其他新盘贵接近1000元，但在20年后回头看，只能说当年只贵1000块实在太划算。
还有像顺城，15年前首开就是昆明最贵的房子，后来也是第一个卖到1万以上的楼盘，贵是因为地段、配套以及品质都没话说，如今二手挂牌价高达3万，说明顺城的品质经得起时间检验，时间也给足了品质的对价。
还有佳湖花园、荷塘月色，都是当年品质在平均线之上的不错项目，虽然比同时期竞争楼盘略贵一些，可是长期升值幅度要大得多。
其次就是占有稀缺资源，这种资源可以是环境资源，像翠湖、滇池等，也可以是配套资源，像商业、学校、医院、地铁等。比如翠湖俊园就在翠湖边上，周边名校林立；顺城占据市中心核心位置，商圈中央；滇池卫城当年看着很远，现在才知道滇池边的资源有多宝贵；万科金域缇香有地铁和名校；荷塘月色旁边是昆八中，小区内的大雁湖也是可遇不可求。公园1903所在的度假区，土地本身就是稀缺资源。
还有就是押对潜力地段，比如滇池卫城，如今是环滇一线位置。佳湖花园所在片区现在是炙手可热的双塔片区。至于当年开发时就已经是黄金位置的翠湖与顺城街，地段稀缺性就是买房的最好理由。
第四就是开发商比较有口碑。像上面几个神盘的本地开发商，当年也都是以比较注重开发品质著称，20年前还比较年轻的俊发，正是靠翠湖俊园赢得市场名声的。
按上面四个昆明神盘所拥有的共同特质为标准，再来考察、甄选现在昆明的新盘，就不会受短期价格涨跌的影响，可以买到能够跑赢市场大势的神盘。像云南房网近期推荐的昆明好房品质联盟的成员楼盘，基本都符合以上几个条件。
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