开封西湖边楼盘「真正可以看见开封西湖的高层住宅在售项目还有吗」

八朝古都，历来以湖居为贵。

以水为兴，亦因水为衰。这座开封城，始于大梁，北距燕赵，南通江淮；兴盛北宋，四水贯都，京师周围八十里，人口高达百余万。落寞明清，空留贾鲁河，八省通衙败朱仙。如今，层层淤泥，老态龙钟，安静的躺在黄河边，安静的守着一城宋韵。

在宋韵开封的复兴路上，近十余年间，开封新区是开封现代化建设的主战场。

随着城市双修战略的执行，随着一渠六河工程启动，十湖连通也将成为可能。“十湖连通”是指把老城区的龙亭湖、包公湖、铁塔湖、西北湖、阳光湖与新区的开封西湖、中意湖、黑池、柳池、运粮湖通过水系工程建设有机连接起来。

这其中，有重要的一环是汴西湖，总面积560公顷，规划水域面积287公顷，绿地面积273公顷，库容量1000万立方米。如今，随着开封西湖二期项目征地工作启动，6000亩大美西湖也将加速呈现。在已成型的西湖片区，郑开大道，郑汴轻轨，郑徐高铁，东京大道等多条交通路网日臻完善。银沙滩，万达广场开业，商业与生活氛围醇熟已现。中意湖价值回归，两湖融合的趋势亦已显现。新的城市中心，也将在一大街到六大街区域形成。

Part1：皆以西湖为配套，观览西湖者能有几栋

西区在售的项目，无不以西湖作为宣传卖点。近距西湖是西湖建设期间早些年房地产项目的主要卖点，如已交付的开元华庭，蓝湾国际，碧水蓝城，未来湖滨花园等，临湖的楼栋，可以瞰湖的户型，无一不是价格最高的。即使是在二手房交易市场，这个价值点对价格的拉动作用，也十分明显。

如今，西湖周边的项目，近距西湖的在售项目已然屈指可数，如东京大道西湖片区的绿城桃李春风，郑开大道西湖片区的海龙西湖印象，大宏行政公寓。即将入市的项目有复兴大道富力湾项目。在这些项目中，绿城为洋房；西湖印象为别墅，高层，洋房；大宏为公寓；复兴大道为高层。

对于这些项目来说，临湖是一种姿态，如近距西湖环线的别墅，其价值已被终极置业客户认可。对于这些项目来说，观湖也是一种姿态，站在高空之上，推窗即得的视觉感，湖光水色尽收眼底。在西湖核心中轴的南北景观带，西湖印象的位置亦十分显著，以中心之位观览西湖，亦不可多得。

Part2：探访西湖印象，登10#观湖楼栋，视野如何

10月17日去售楼部，获悉10#高层认筹，开盘在即。之所以10#高层惹关注，其一在于楼栋的观湖价值，其二在于汴西湖的区域价值。

在当下市场进入横盘期的时候，如何看待汴西湖的价值？

无论开封向西，是框架拉伸至十八大街运粮湖组团，还是南北延伸至宋城路&北高铁组团，或者是汴西湖和中意湖两湖组团的融合，其背后的核心永远只有一个，汴西湖。

2-1：从城市中心的角度解读汴西湖版块

城市中心的形成，无外乎有几种形式。一是政务驱动型城市中心——主要考虑的是行政文化资源的带动作用。二是商务驱动型城市中心——主要通过商务资源的开发和发展带动区域经济发展。三是商业驱动型城市中心——主要是通过商业资源的开发和发展带动区域经济发展。

对于房地产来说，自觉地围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。对于开封而言，新城市中心位于一大街到三大街区域，已成为趋势。原因有以下几点：

2-1-1：城市西进，十余年发展，框架已然拉至十八到二十二大街。作为城市西进的排头兵，汴西湖区域房地产开发已基近结束，集英街沿线项目多已交付，汴西湖两大区域:已经实现部分入住，人口集聚优势已然显现。同时，土地的价值也越来越稀缺，即：未来开发的项目也将离西湖越来越远。同时，地价也将越来越高。

2-1-2：六到九大街，规划为行政 商务资源驱动的态势愈发明显。20 栋写字楼，会在未来承接行政服务功能，商务服务功能。所谓城市中心，其本质是资源的聚集效应，从而使居住其间个人的价值得到最大程度的彰显。而为中意湖商务政务价值承载的居住片区，一在即将建设的中意湖片区，二在已经成熟的汴西湖片区。

2-1-3：作为郑开之间的重要交通要道，郑开大道的重要性不言而喻。其余周边路网的衔接，在一大街到三大街这个区域已然十分通畅，无论是链接重要交通枢纽高铁站，轻轨站，还是链接重要城市主干道金明大道，东京大道，宋城路，复兴大道等，均可实现无缝对接。

2-1-4：商业，教育等生活配套相继落成。这包含了万达广场，市民之家，二师附小、博物馆。中心书城等配套资源。

综上所述，汴西湖已然落成，区域房价的稳健和人口已然导入，交通无缝化，资源集群化之后，新城市中心的地位已然彰显。

2-2：从房地产角度解读汴西湖版块

版块价值的评定有很多因素。但一个核心的因素是土地的稀缺属性。

开封新区的地价，从多次土拍的结果来看，超过500万/亩已是既定事实。对于汴西湖来说，多年来房地产建设的如火如荼，剩余的地块已然不多。汴西湖组团的库存较开封市场其它区域组团相比，已是最低，这也是西湖区域已是当下房价最高区域的原因所在。其它区域组团，无论是当红的中意湖组团，北高铁组团，复兴大道组团，其对于房价的预期都需要看汴西湖组团的脸色行事。

开封房价的定价权，现在依然牢牢的掌握在汴西湖组团手中。

2-3：从产品的角度解读汴西湖版块

买入西湖的成本，对于高层产品来说，从2012年的3000 元/㎡，上涨到2018年的11000 元/㎡。而对于洋房来说，西湖区域的楼盘标准层均价已在12000-14000元/㎡的区间，环湖第一线的别墅更是突破了4.6万元/㎡ ，观湖的高端精装公寓也根据产品的配置，其价格预期分别达到了1.2-1.4万元/㎡，2万元/㎡ 。

在这种前提下，西湖印象10#观湖高层有哪些优势？

其一，在建在售产品向西湖四周扩散，近距西湖区域的项目已然凤毛麟角。观湖的高层产品，更是凤毛麟角中的凤毛麟角。

其二，推窗即得的湖景视觉，10#楼楼王的地位，南向楼间距开阔，且无高层遮挡。

其三，入户大堂和单元门厅的高标准配置，两梯两户的户型，南向三开间、宽厅堂，正南正北，双面采光。

其四，项目配置雾森系统，引入人工降雨系统与住宅新风系统。

目前，西湖印象10号楼收官巨献，现正认筹中。