浦东发展问题,浦东为啥能发展起来

今天提起浦东的开发，一定要渲染之前有多落后：陆家嘴是烂泥渡、出去转一圈鞋底全是土等等。

唯有如此，才能凸显我们取得的伟大成就。

其实浦东的起点并不低，不管是刚开始并入的川沙还是后来合并的南汇。

而且浦东的发展一定程度牺牲了浦西。

01

川沙、南汇以及临近的上海县（也有部分土地并入浦东）长期霸占全国百强县榜首，川沙还是上海第一富县。

给浦东贴上落后的标签，更多的是站在上海城区视角：当初上海城区优势太明显了。

当时上海GDP高达781.66亿元，川沙 南汇只占7.71%，无足轻重。

浦东与上海GDP对比

后来浦东一飞冲天，GDP翻了219倍，2020年足足占了上海三分之一。

不得不说是一个经济奇迹。

这个经济奇迹，其实一定程度牺牲了浦西。

浦西1990年GDP721亿，2020年GDP25493亿，仅翻了35倍。

而这三十年，全国平均增长54倍。

上海投入了大量人力物力，确保浦东顺利开发，不惜拖累了浦西发展。

浦西降速，浦东提速，在浦西视角浦东的发展就更加光彩夺目。

昆山1990年GDP20亿，2020年高达4276亿，翻了213倍。

只看数据的话不输给浦东新区，只是离上海有一定距离，大家感触不深。

浦东当年的开发支持力度有多大呢？

“土地财政”是一个让人又爱又恨的制度，这个制度就肇始于浦东。

据《朱镕基讲话实录》记载，开发浦东时仅靠上海财力明显不足，特别向北京要来“土地出让收益留地方”的政策。

从此，税收集中于中央，土地收益留地方“的财政分配格局就形成了 。

不仅如此，为了陆家嘴顺利开发，行政命令金融企业必须迁入浦东，甚至各省市都要在陆家嘴有一项投资。

没办法，浦东新区1992年才正式成立，距离中央提出开发浦东已经过去8年。

跟深圳相比，80年代的高速发展时期已经错过，必须三步并作两步。

所以我们看到，浦东开发时遍地是工地，陆家嘴张江金桥外高桥四驾马车齐头并进。

当然这四个片区的开发相当成功，时至今日，依旧是浦东的核心力量。

2020年，仅陆家嘴、金桥两个园区，就贡献了超过7000亿的GDP，占浦东总体50%以上。

换句话说，浦东30年的发展，成就了北部几个区域，原南汇区其实并不理想。

这在浦东的资源分布上一清二楚。

02

浦东的经济实力毋庸置疑，是大家公认的“赚钱”的好地方。

不过却不是“花钱”的好地方。

开发30年，浦东10万方以上的商场才10家左右，而且几乎都集中在陆家嘴周围。

金桥、外高桥经济发达，却仅开发了太茂、金桥商业中心等中小商业体，10万方以上的拉拉宝都也是今年才刚开业。

南部跨过中环，大片的区域是商业空白。

商场分布是反映人口密度最好的数据，商场分布几乎空白，说明浦东南部大片区域尚处于待开发状态。

即使是经济密度很高的张江、金桥园区，也是产业为主，居住定位并不高。

反观北闵行（七宝、莘庄、古美、金汇），这么小的一片区域，而且地处中环外，10万方以上的大型商业体不会落下浦东太多。

正是因为这片区域整体以居住为主，居民收入又处于较高水平。

医疗资源方面浦东同样匮乏。

连同分院在内，浦东仅8家三甲医院，而且也集中一隅。

如果分院也计入，上海称得上三甲的医院有60多家。

如果不计入分院，浦东真正的三甲医院仅4家，而全市有35家。

而浦东的人口已经超过全市四分之一。

浦东用十分之一的三甲医院，服务着四分之一的人口，医疗资源称得上紧缺。

唯一跟得上的资源是交通。

全市有460座地铁站，浦东分到97座，占比21%，与人口基本持平。

浦东地面路网密度虽不如浦西市中心，却胜在主干路多、红绿灯少，自驾舒适度超过浦西。

要想富先修路的思想深入骨髓，交通资源不仅服务居民，更多的是服务产业，所以领导舍得给钱。

所以浦东的问题是，大家拿着很高的收入，却没有享受到生活的便捷。

唐镇的几个标杆小区房价曾经飙到10万，居住人群学历高、收入高，周边配套却相当稀疏。

不过精神胜利法总是有的：现在都是淘宝、盒马，要商业配套做什么。

其实在商业发达的地方，大家也可以用淘宝、盒马。

现代社会商场不是雪中送炭，而是锦上添花，更多的商业形态提供的是更多样的选择，更丰富多彩的生活。

丰富多彩的生活原本就是居住大城市的终极意义。

在居住层面，浦东的优势是社区品质。

浦西老城区建成已久，进入商品房时代自然不能推倒重来，只好在原有基础上修修补补。

所以老城区大片区域夹杂着商品房、老房子、写字楼，建筑形态过多自然就感觉城市混乱。

而且原先规划理念落后，浦西大量小区地块逼仄，即使改建成商品房也仅2-3栋楼，很难形成良好的小区环境。

浦东除了陆家嘴附近，几乎都是全新规划，联洋、源深这些区域清一色的品质商品房，而且小区体量适中，园林景观设计得当。

这是城市规划上的后发优势。

在各有优劣的情况下，同环线地带，浦东浦西价格上没有太大差距。

不过如果浦西社区环境的问题得到解决，价格将超过浦东。

比如新天地、徐汇滨江、董家渡这样几乎全新开发的社区，无论单价还是总价，都超过浦东同级地段。

反过来讲，浦东的豪宅以别墅为主，诸如东郊别墅、碧云别墅。

在总价维度，浦西新天地、徐滨等豪宅区，约等于浦东中环内别墅。

浦西内环普通商品房，约等于浦东优质社区。

其实浦西也有类似浦东的优质中产社区，广泛分布在闵行、长宁、普陀的内外环间。

这些地方生活资源已经补足，唯一的问题是通勤。

这样盘点下来，浦东内中环的几个优质居住区，不失为资源、居住品质、通勤三方面最好的折中。

03

浦东真正的优势，是未来。

其实近些年浦东的发展已经遇到瓶颈期。

浦东发展最快速的时期是2010年之前，迅速的追平与浦西的差距。

合并南汇后其实增幅已经放缓，在人口上也能得到印证。

2010年浦东人口已经占全市22%，直到今天也没有超过23%。

上海整体外来人口占比41%左右，浦东现在42.59%，原本保持的吸收外来大学生的优势也渐渐的消失。

浦东60岁以上老人数量超过21.6%，已经进入老龄化时代。

正是看到了这些危险，浦东进入新一轮的开发。

张江南扩、临港飞跃、金色中环发展带，每个概念都是一次新的尝试。

这些新的尝试，更多的发生在浦东南部——北部已经渐渐饱和。

2019年浦东各个园区税收都有一定下滑，当时疫情尚未爆发，减免政策尚未下达。

所以我们提出了打造副中心，金桥、张江都要有所升级，原先的制造业、研发优势继续保持，也要打造新的商务片区。

制造业、研发也会产生新的商务需求，不能让这些新增量外流。

当然临港的支持力度更大。连同第三批在内，今年预计出让住宅地块72幅，其中临港16幅。

占全市22.22%!

当然最后的暴击来自中央，7月15日，浦东正式被命名社会主义现代化建设引领区，堪比当年的深圳。

将这个重任交给浦东，是因为这里产业结构的优势无法取代。

人工智能、工业互联网、集成电路、机器人、软件等产业，浦东都遥遥领先全市，甚至全国。

而这些行业，正是国家给予厚望，希望能够突破西方封锁的国之重器。

前三十年，举全市之力打造浦东，成就了上海整体辉煌，却拖累了浦西。

现在，举全国之力重新打造浦东，让你不得不押注。

在区域分析时，经常有朋友反对环二提到的零和博弈：“大多数情况是共赢”。

其实共赢也好，零和博弈也好，都只是程度问题。

现在各地都进入人才争夺、产业争夺，其中一定有些区域受到损失。

共赢的概率越来越低。

所以当你无限看多浦东、看多临港时，你必须看空一些地区。

你会选择看空哪里？

当然不管说得再多，浦东、浦西的隔阂很难消除。

喜欢浦西的，仍旧将浦东当成乡下（陆家嘴除外）：浦东，除了一望无际的农田就是到处污染的工厂。

喜欢浦东的，仍旧嫌弃浦西居住密度之高：密密麻麻的都是人，多难受。

至少就房价来讲，谁也没说服谁，用钱投票最真实。