2023年买房子,2023以后买房最佳时期

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问;成叔，你好，现在住的是老破小，环境感觉不太好，今年想买改善房，这套老破小卖掉后，预算大概在400-500万之间，听说金牛区的房价不太高，是这样的吗？这里的居住氛围怎么样？未来发展有没有潜力呢？

成叔：你好，在五城区购房，金牛区的的存在感并不高，新房和二手房的挂牌均价都是最低的。价格可以说是金牛区的一大优势，与此同时这里作为成都的老城无，配套也相对成熟，烟火气息够农，基本上是一个比较有潜力的发展区域。与此同时这里的产品层次也相对丰富。改善盘可以重点关注国宾板块，这里有茶店子小学，教育资源优质，而且聚集了大量的改善盘，就是上车门槛比较高，400万上下，算得上是成都金牛区的第一梯队。金牛区的位置算不上最好，但是比较接地气，整个区域的价值也与成都人的性格一脉相承，不求暴富，但是安逸。

提问：成叔，你好，成都买房，目前有一套小套三86㎡自住，200万现金，想卖掉这套置换一套带花园或者大平台的改善房自住，没有主城购房资格，天府新区或者高新区的不限购的商业叠拼别墅和大平层公寓能不能买？

成叔：你好，你的预算很好，如果有机会买主城区是非常好的，但是不知道你没有资格是什么情况。自住的话，商业叠拼别墅和大平层都是可以的，但是增值属性不强，流动性差，很难转手，比较建议房产抵押贷款之后再买。

提问：成叔，您好！我家境一般，做了很多事都没成功，试过各种行业，赚过钱也赔过钱，但是感觉就是不能翻身，好像永远被禁锢在这个阶级了。请问穷人的发展之道在哪里？

成叔：你好，家境一般，想要翻身得靠拼命，做很多事都要大胆，才能成功。人生可以分为三个坐标，第一个坐标是父母，如果现在的能力已经超越了父母，已经很厉害了，这也说明你已经跳出了上一辈的思维框架和生活模式。第二个坐标是同龄人，如果能打败80%的同龄人，那么你就很强大了，但如果再多，那么说明该适时提升朋友质量了。第三个坐标是自己，几年之后的你一定要比现在厉害才算成功。

提问：成叔，你好，目前在成都，首套房资格给父母了，想用拆迁补偿置换市中心套三，首套商贷70万，要还20年，为了有足够的钱全款买两套房，商贷收益报虚增，现在想用70万买小面积套二或者盘活房子，市区二手房预算都要超二三十万，新都郫县的房子目前租金也不会很高，应该要去哪里买房呢？

成叔：你好，首先你的购买贷款思路是错的，时间越长，贷款就越好，债务也就越少，并且还会被30年的通货膨胀稀释，而你的首贷是20年，所以每月的还贷压力就会比较大。其次，既然是用作投资，那么不建议全款买房，这样子没有杠杆，房价的资产会随着上涨而被放大，这样的话买第二套住房就必须要贷款，首付五成，70万买不到什么好的产品。新都可以考虑三河、大风板块，靠近金牛区的天回板块也可以，主要还是考虑二手房，选筹总价可以控制在140万左右，这样选择的余地就比较大了。

提问：成叔，你好，成都本地人，已婚，有一套房子自住，买的比较早了，现在想买一套房子投资，看中了东部新区，未来有众多利好加持，发展潜力巨大，请问这里投资回报率高吗？可以放心买入吗？

成叔：你好，在成都东进发展战略和成渝双城经济圈战略的驱动下，成立了东部新区，起点高，规划好，发展潜力巨大。东部新区内有天府国际机场，以后将会聚集较多航空优质资源，有多条轨交线，交通便利，这里生态环境优美，未来将会有较多的湖泊、绿地，还有“天府奥体公园”在建，该区域以现代制造业为主，产业支撑较强。东部新区目前购房门槛较低，购房资格易得，房价也不高，未来有规划的支持，配套将不断完善，也将引入较多产业，发展潜力大，值得购买，不过以后新房供应较多，二手房市场一般，房产流动性较差，目前在售项目不多，选择空间较小，而且板块划分还没确定，购房有一定的风险。准备长期投资或本来就准备在三圈层附近买房的人群可以考虑东部新区，手中有多余资金但没有主城和近郊购房资格的人群也可以考虑。

提问：成叔，你好，想知道成都未来5年的主城区的核心区域板块会是在哪里啊，计划是在有潜力的区域内买套投资，持有5-8年左右。

成叔：你好，不同的区域有不同的发展优势，成都各个区中的核心区域，首先是青羊区，青羊区人文景观丰富，居住舒适度高，最有发展潜力的区域是青羊新城，不仅有产业的支撑，交通、医疗、教育的配套都比较成熟，未来还将吸引大批人才进驻，发展空间大；第二是武侯区，武侯区最具发展潜力的地方是武侯电商产业功能区，这里品质好，地段好，居住密度低，未来人流量将得到大幅提升，有一定的发展价值；第三是金牛区，金牛区作为一个老牌区域，目前最具发展潜力的地方是国宾板块，这里区位配套成熟，环境好，居住密度低，并且还有大量开发商和产业进驻，交通便利，发展潜力大；第四是成华区，成华区的东郊记忆板块在未来将会有不错的发展，因为这里紧邻建设路和华润24城这样的核心区域，加上近几年文创特色的开发，会给这里吸引不少的人口，受年轻人喜爱；最后是锦江区，锦江区发展最好的板块莫过于三圣乡板块，这里环境好，人口密度大，区位配套成熟，随着东进战略的不断推进，未来这里将成为东南边居住核心区。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块 金融产业板块 主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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