慧盖房 卢湾初级中学和向明初级中学哪个好,要不要买40中的学区房
需求确认
您需要解决的问题
您的预算及资金调度情况
持有500万现金，二套购买
您心仪的购房区域
卢湾区
您对周边学校的要求
卢湾二小、向明中学
您对面积、房型等的要求
低总价
您的看房经历
首次入市开始了解市场
需求情况说明推荐区域：陕西南路以西，绍兴路以北
购房预算预设理由：
购房款由现金 贷款得出我们最终的购房预算，目前银行贷款政策三价取最低，导致贷款份额大大减少，从而影响了我们的购房预算。
针对非普通住宅，二套贷款额度为评估价的三成，预设购买600万的房子，贷款金额约为100万左右
普通住宅二套贷款为评估价的五成，预设合同价格445万，可以贷款200万，合同价和成交价格需要以现金补足，理想状态下预设成交金额可以达到650万左右。（注：普通住宅标准，面积140㎡以内，合同成交价450万以内同时满足的住宅）
最终得出，我们持有500万现金，最高上限购房预算为650万。
3，推荐社区
小区
室户
价格
面积
单价
陕西南路271弄公房
23支弄4号208室
600万
40
15万
陕西南路271弄公房
34号602室
700万
45.2
15.5万
绍兴路96弄新里
15号2F
400万
17
23.5万
瑞雪大楼
45号1006
620万
39.14
15.9万
瑞雪大楼
45号1304室
630万
39.14
16万
绍兴路102弄新里
1号201室
698万
31.3
22.3万
五金新村
3号303室
630万
34.8
18.1万
如图表所示：
目前市场上在售符合我们预算范围内的房子一共有5套，其中单价最低的是第一套陕西南路271弄公房，同社区价差最为明显的是最后一套，总价最低的是绍兴路96弄价位400万，唯一带有电梯的社区是瑞雪大楼，其中瑞雪大楼在卢湾板块属于知名度较高，流通比较好的房子，瑞雪大楼也是最建议考虑的社区。
瑞雪大楼10楼的房子，因为有租约的原因，暂不配合看房，可以看同户型做参考，19年买入至今不满五年，全税的原因税费会比较高，其中13楼的房子提前预约可以安排看到的，售后公房性质，税费较低，13楼更值得入手。
预设购买13楼所需要的现金成本：
630-449=181万（装修补偿款），首付为449*50%=225万（首付）
税费：449*（1%个税 3%契税）=13.5万
中介费：630*2%=12.6万
购房所需要现金为：181 225 13.5 12.6=432万
