苏州十大毫宅「深扒苏州千万级豪宅分析难模仿才是关键」

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近十年，中国房地产大起大落三波流，从2006-2007年的疯狂，到2008年的冰点，到2009年的救市，到2010-2014年的纠结，再到2015年以来的楼市大潮。

在楼市大潮中，地王，是一个神一般的存在，扮演着最富神秘感和最具煽动性的物种，它对顶峰阶层在物质层面和精神层面所带来独特利好，注定让其成为上流人士追求的首选对象。

回顾世界经济，一帆风顺也好，遭遇危机也罢，但豪宅的受欢迎程度却丝毫不受影响，也成为房地产价格走势的标准，对楼市发展更是推波助澜。

豪宅，从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”，一般意义上，可以分为以下三种类型。

第一类：城市豪宅。距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套，多作为第一居所。如上海的汤臣一品、北京的银泰中心、星河湾、深圳香蜜湖一号、苏州绿城桃花源等。

第二类：近郊豪宅。拥有较丰富的自然资源；距离城市中心较近，约10-20KM，享有一定的市政配套，具备做第一居所的条件。如深圳星河丹堤、苏州天伦随园、北京绿城御园等。

第三类：远郊豪宅。拥有丰富的自然资源，如山、海、湖、林等；距离城市中心远，市政配套等严重缺乏，多作为第二居所。如深圳万科十七英里、苏州太湖天阙、高尔夫山庄等。

城市，作为人类群居生活的高级形式，聚集了人们生活所需要各种资源。在这个资源为上的时代，上流阶层要占据城市的珍惜资源，城市豪宅也就成了最理想的载体。

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一般情况下，豪宅的标准可以分为5个。

（1）无可替代的升值地段

李嘉诚有个十分经典的言论：房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。像上海的陆家嘴、深圳的香蜜湖、苏州的金鸡湖。

（2）殿堂级的生活配套圈

豪宅社区的生活配套圈，相对于普通社区或许并不一定完备，但其配套的设施和服务的素质，则必须是完备和一流的。

（3）世界知名的王牌物业

让高端人群享受到高质量、高标准的服务，是楼盘称之为豪宅的核心标准，豪宅居住是否舒适、能否保值升值，物业会产生重大影响。

（4）高端统一的居住人群

物以类聚、人以群分，这是一条恒久不变的社会定律。买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生活方式、生活模式的选择，是一种进入上流社交、上流社会的象征。

（5）私密安全的生活空间

由于富豪们颇富内涵，不喜张扬，行事低调的这些特性，也就决定他们对豪宅的私密性和安全性有更高的要求。

（6）顶级产品线的尊贵感

豪宅必定会具备一定的标签化功能，诸如桃花源之于绿城，原著之于龙湖，各大房企当中的顶级产品线，才能具备豪宅的尊贵化标签。

按照这6个标准，我们再深扒一下苏州千万级豪宅的发展历史。

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苏州的千万级豪宅可以分为三个阶段。

第一阶段：远郊资源占有型豪宅。

代表：太湖高尔夫山庄、太湖天阙、银丽高尔夫别墅（阳澄湖）等。

这是苏州最早一批兴起的千万级豪宅，占据丰富自然资源的楼盘，基本上都是大面积的别墅产品，单价比市区高30%左右。

第二阶段：近郊资源占有型豪宅。

代表：绿城御园、星岛仁恒、中海独墅岛等。

虽然桃花源、棠北等楼盘，在现在看是非常核心的地段，但在这些楼盘入市之极，还属于近郊，交通便利，资源优质。

第三阶段：城市资源占有型豪宅。

代表：拙政别墅、龙湖狮山原著、绿城桃花源等。

在这些楼盘入市之极，片区已经非常成熟，本身就是寸土寸金，所以，只要品牌与产品力足够，就能博得千万级的市场认可。

无论在哪个阶段，“资源的占有”是必备条件，在这个基础上，必须有高产品力的房子，才能配得上千万级的价值。

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拿微公子最熟悉的龙湖狮山原著做分析，先从“硬件”角度。

首先，从地段上分析。

这个楼盘在苏州新区狮子山南侧。苏州有个说法是“东有金鸡湖，西有狮子山”，金鸡湖豪宅林立是众所周知的，狮子山作为新区的地标，具有先天的“资源优势”。

也就是说，“在哪里”是千万级豪宅的必备属性。为什么金鸡湖遍地是豪宅？就是因为金鸡湖独有的城市湖泊资源。

第二，从产品上分析。

龙湖狮山原著是其总经理杨小鹏先生（清华大学博士生，建筑设计专业），花了很大的心血造就而成，产品设计做到了极致，空间布置到面积把握，其别墅户型堪称经典，苏州乃至整个长三角的同行，纷纷前来学习，这也是成为千万级标准的根本。

“做的是什么”，如果狮山原著只是一些普通的高层，再豪也就500万水平，而上升到更加舒适的别墅产品，其规格自然就扶摇直上。

也就是说，从分析狮山原著的“硬件”，看得出千万级豪宅的两大条件：

地段、产品。

这两点非常难以模仿。

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再来分析狮山原著的“软件”属性。

第一， 高规格的人群聚集区。

因为这个片区没有什么特别出彩的豪宅，狮山原著就囊括了这里最高端的一群人，无论是社会地位还是经济基础，都是苏州城西金字塔端的。

就像我们去参加某场交流活动，都会问“谁也去？”，星河湾为什么贵？因为业主之间的生意合作，可以比肩中欧商学院。

第二，强大的品牌和舒适的物业管理服务。

龙湖，这家受王石、宋卫平称赞的企业，从建筑到景观，是业界公认的品质开发商，这一点也是豪宅必须具备的因素。

“谁做的”非常重要，一般的土鳖开发商，最多能造一个刚需盘，从品质的把关，到施工的标准，品牌房企的经验更加丰富。

此外，龙湖的物业在业界口碑不错，也流传着很多小故事。我们发现一个特点，越是好的物业公司，走心的小故事就越多，比如龙湖就会帮业主磨菜刀等。

对于千万级豪宅客户来说，更注重服务“体验感”，不需要奢华，而是一种纯粹的“舒适”，特别是获得极强的“尊重感”。

第三，信得过的升值空间。

这一点也很重要。虽然很多人买豪宅是为了“自己住”，但对于这种稀缺资源的房产，是没有天花板的，价格未来十万都有可能。

苏州龙湖从时代天街开始，就给市场留下一个“能升值”的印象，而这狮山原著的资源更加丰富，其升值预期就更加大了。

也就是说，千万豪宅的“软件”条件非常重要：

客群属性、物业服务、升值空间。

突然发现，这三个软件，更加难以模仿。

终上所述，千万级豪宅都具有“唯一性”，是很难模仿的一种楼盘。

信玉堂地产

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